¿Sabes que implica un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento primordial a la hora de comprar un inmueble de forma segura. Gracias a este contrato, tanto vendedor como comprador se asegurarán de que existe un interés real en adquirir el inmueble, y se asegurarán por escrito las condiciones que se han pactado para comprar el inmueble, para que lo único que quede sea la firma ante notario.

Si bien, estarás de acuerdo conmigo que a pesar de lo importante que es formalizar un contrato de arras una vez comprador y vendedor alcanzan un acuerdo en el precio, lamentablemente no todas las operaciones de venta de inmuebles se apoyan en este contrato. Y es que hay varios factores que pueden provocar que la gente se salte este contrato cuando van a comprar o vender un inmueble:

1. Para unos quizás el obstáculo sea el abundante tiempo que toma redactarlo en el papel.
2. Para otros, tal vez sea la elevada suma de dinero que supone tener que encargar a un experto a que formalice el contrato de arras.
3. Quizás para la mayoría de la gente, sea la enorme dificultad que supone redactar un contrato de arras uno mismo, dado el desconocimiento de la normativa que afecta a este contrato y la falta de experiencia.

 

El contrato de arras – ¿Qué es y para qué sirve?

En pocas palabras y dicho de forma sencilla, el contrato de arras es un contrato privado, es decir entre particulares y/o empresas, por medio del cual las partes reservan la compraventa de un bien inmueble a cambio de entregar como señal, una cantidad de dinero que se denomina “arras”.

En concreto se regula en el Código Civil, que aunque no define directamente el contrato de arras, hace referencia al mismo cuando regula las consecuencias jurídicas que supone firmar uno. En concreto, el artículo 1545 del Código Civil dice:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicadas“.
Si no has estudiado derecho muy probablemente te preguntarás… y, ¿esto en cristiano qué significa?

Trataré de explicarlo de forma que todo el mundo lo entienda. Significa que al firmar un contrato de arras, si el comprador al final decide no comprar el inmueble pierde la suma de dinero entregada como arras, y si por el contrario es el vendedor quien al final se echa para atrás y no procede a vender el inmueble, el vendedor queda obligado a devolver el importe de las arras multiplicado por dos.

Vaya, que para que se acabe por romper el compromiso de compraventa, tiene que ser por una razón de peso, ya que a la parte que desista le puede llegar a costar una fortuna.

Como puedes comprobar, la finalidad principal de este contrato es asegurar que se vaya a realizar la operación futura, es decir, la compraventa.

Es muy común, y suelen provocar muchas quejas, que el vendedor en el último momento rompa el acuerdo verbal (por el que nos vendía la casa a nosotros) por haber recibido una mejor oferta. Es probable que para algunos parezca natural, ya que todos queremos maximizar los beneficios de la venta, pero cuando se ha cerrado una operación en unas condiciones concretas, la otra parte se fía y deja de buscar piso y por tanto no se puede dar marcha atrás sin que haya compensación, ya que atentaría contra las exigencias de la buena fe.



¿A qué me arriesgo de no formalizar el contrato de arras?


El principal riesgo de no firmar un contrato de arras es perder el inmueble si eres el comprador, o arriesgarse a que la promesa de compra quede en saco roto y no se acabe vendiendo el inmueble, si eres el vendedor.

Por tanto, este contrato beneficia a ambas partes, pero especialmente al comprador, ya que el principal riesgo reside en que el vendedor reciba una mejor oferta. Al firmar el contrato de arras, reduces el riesgo de que te llamen y te digan “tenemos a otro comprador interesado”.

Con un contrato de arras te aseguras que este no ocurra, o que al menos, de ocurrir deberían pagarte una penalización del doble de lo entregado como arras.


¿Qué modelo de contrato de arras uso?

Lo primero que tienes que conocer es que en el contrato de arras no es obligatorio que intervenga un notario, por lo que puedes hacerlo tú mismo con plena validez legal.

Pero, ¿por qué no utilizar un modelo extraído de internet? Es cierto que los modelos extraídos de internet son gratuitos pero por algo lo son. Los modelos de internet fueron contratos que sirvieron para una operación concreta en un momento concreto y no se pueden adaptar a otra situación jurídica distinta ni a otro momento concreto, ya que la normativa cambia y se corre el riesgo de utilizar legislación derogada.

Además, ¿De verdad te jugarías por unos pocos euros un momento tan importante como la compraventa de un inmueble?

En nuestro caso, la información que se te solicitará para generar un contrato de arras es la siguiente:

· Identificación de las partes del contrato.
· Identificación del inmueble a transmitir. Para conocer este dato será fundamental acudir al Registro de la Propiedad.
· Condiciones:
Precio de la compraventa del inmueble.
Importe de las arras. Normalmente se suele entregar un 10% del precio de venta del inmueble, aunque no hay un porcentaje fijo.
Lugar y plazo para formalizar la compraventa.
Condición resolutoria. Aquí se regulan las consecuencias de que no se firme la compraventa del inmueble.

· Gastos e impuestos. Este paso previo resulta importante, ya que, si no has cumplido la normativa tributaria no podrás inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y perderás la protección que ofrece el mismo.
· Cláusulas generales.
· Protección de datos personales.
· Sujeción a Ley Española.
· Juez competente.

· Se recomienda también añadir al contrato, si se tiene a mano, los siguientes documentos anexos:
Inventario de bienes muebles de la finca.
Reglamento interno de la comunidad de propietarios.
Certificado de estar al corriente del IBI.
Cédula de habitabilidad.
Nota simple del registro de la propiedad.
Certificado energético.
Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de los gastos de la comunidad.
Plano de situación del inmueble.
Copia del cheque bancario, en caso de que se entreguen las arras mediante un cheque.