Si estás buscando cómo pagar menos hipoteca, aquí te presentamos unos recomendaciones que te ayudarán.

En esta nueva normalidad, a la que aún nos estamos acostumbrando, son muchos los que se plantean pagar menos hipoteca. Y es que, nos enfrentamos a una nueva situación económica que ha dejado a muchas familias en una posición muy difícil y con escasez de recursos económicos. Estas son nuestras recomendaciones:

Habla con tu banco y renegocia la tasa de interés

Esto es lo que se conoce como novación de hipoteca, es decir, plantearle al banco una nueva situación en la que se pueda renegociar las condiciones del préstamo hipotecario. Las modificaciones de las condiciones llevan una comisión de entre el 0% y el 1% de la deuda hipotecaria, por ello debes valorar el ahorro y la rentabilidad al cambiar el tipo de interés de tu hipoteca.

Sé tu propio gestor y reduce los gastos derivados de estas acciones

Este tipo de gastos se originan por la propia gestión interna del banco, el cuál cobra una cuantía mensual por actividades de gestión que se podrían realizar fácilmente, de manera virtual. Esto evitaría cargos innecesarios por la gestión de la cuenta.

Dile adiós a las comisiones

La reducción del gasto en comisiones es fundamental para abaratar el pago de la hipoteca, por ello debemos intentar eliminar estos gastos del pago hipotecario. Actualmente hay muchas entidades que no aportan costes por comisiones en las hipotecas, ayudando al cliente y siendo más competitivas en el mercado. La negociación e intercambio de intereses con el banco, puede ser una opción en el caso de que tu entidad actual no ofrezca este tipo de facilidades.

Ten en cuenta los plazos del crédito, así como el tipo de interés

Hay casos en los que es mejor hacer cálculos previos antes de aceptar un tipo de crédito hipotecario. Los tipos de intereses varían según el plazo en que se apliquen: a más años de hipoteca mayores serán los intereses. Sin embargo, si se opta por crear un plazo de pago más corto en el tiempo, el pago global será inferior, pero el gasto mensual será mayor.

Subrogación de la hipoteca

Si la negociación con la entidad no llega a buen puerto, siempre puedes cambiar una hipoteca de banco que iguale o mejore las condiciones. Actualmente hay una nueva ley que permite trasladar la deuda a otro banco y negociar condiciones, pero ten presente que este cambio no es gratuito. Deberás tener en cuenta si esta opción te aportará ventajas y si será rentable para pagar menos por tu hipoteca. Si te resulta una tarea muy compleja, recuerda que siempre podrás solicitar ayudar para subrogar la hipoteca a asesores hipotecarios.

Plantéate las opciones que ofrece un periodo de carencia

Las entidades bancarias posibilitan a sus clientes pagar menos hipoteca al reducir la cuota de pago durante un tiempo establecido. Este periodo suele estar presente en el primer año de hipoteca donde los costes son mayores y sólo se pagarían lo intereses; en algunos casos se podría aplazar el pago total de las cuotas. Aún siendo un recurso muy atractivo tendríamos que ver las condiciones que nos plantea la entidad sobre esta ventaja.

Contacta con expertos hipotecarios que te asesoren

Firmar un préstamo hipotecario acompaña, durante muchos años, a una persona y el asesoramiento adaptado a las necesidades de cada cliente es muy importante. Desde deHipotecas te asesoraremos con toda la información más actualizada y con los mejores expertos que te ayudarán a pagar menos por tu hipoteca.

Siguiendo estos consejos podrás reducir los gastos de tu hipoteca teniendo en cuenta las ventajas e inconvenientes que desde las identidades bancarias se puedan plantear. A pesar de los impedimentos que puedan surgir, es posible reducir los gastos y pagar menos hipoteca estableciendo una buena renegociación con el banco y calculando la rentabilidad ante un cambio de interés.

Cuando compramos una casa pensamos que va a ser la ideal para cubrir todas nuestras necesidades, pero lo hacemos pensando en el momento actual o mirando las necesidades que vamos a tener a corto plazo. Con el paso de los años, puede que en el trabajo nos destinen a otra ciudad, que la familia aumente más de lo que teníamos pensado o que simplemente que la casa no cubra las necesidades actuales.

La solución para este tipo de problemas es la hipoteca puente, pues nos permite comprar una casa nueva mientras aún estamos pagando la hipoteca de la anterior.

Las hipotecas puente son productos diseñados para personas que desean comprar una casa pero que aún tienen que pagar la que tienen actualmente, y al mismo tiempo, necesitan financiación para enfrentar la nueva adquisición. La hipoteca puente facilita este proceso pues, es un préstamo que el propietario puede usar para ajustar el método de pago hasta que venda su propiedad actual.

La situación ideal sería vender la casa en la que vivimos para poder afrontar el pago de la nueva casa. Sin embargo, dado que el tiempo que tardamos en vender una casa ahora puede extenderse durante años, el préstamo de transición nos permite vivir en una casa nueva sin haber vendido aún la casa antigua.

Actualmente, los bancos continúan vendiendo este tipo de productos financieros, pero generalmente no los venden públicamente, por lo que debemos preguntarles si ofrecen esta opción y en qué condiciones.

¿Cómo conseguir una hipoteca puente?

Preguntar a nuestro banco si ofrecen hipotecas puente

Lo primero que deberemos hacer, es visitar a nuestro banco para preguntar si ofrecen hipotecas puente y negociar con ellos las condiciones de esta. Como hemos dicho anteriormente, no todos los bancos la ofrecen públicamente.

Debemos reflexionar sobre si las condiciones con las que nos ofrecen esta hipoteca puente nos interesa.

Contratar la hipoteca puente

Si el producto financiero y las condiciones que el banco nos ha ofrecido nos interesan, debemos firmar un contrato.

El banco nos proporcionará un préstamo hipotecario para las dos casas (la casa que compramos y la casa que venderemos) como garantía. Por lo general, nos darán entre seis meses y cinco años para vender la casa vieja.

Pago de las cuotas mientas no encontremos a un comprador

Mientras encontramos a un comprador para nuestra antigua casa, debemos abonar una cuota todos los meses.

En la mayoría de los casos, se nos permitirá disfrutar de una carencia hipotecaria de capital (un período de carencia que ayuda a los clientes que tengan problemas para llegar a fin de mes por el pago de estas altas cuotas, siempre que tenga en cuenta que esta es una solución temporal, no un recurso), lo que reducirá en gran medida los costes.

Venta de la antigua casa

Cuando encontremos un comprador, podemos usar el dinero que nos ha dado por la compra de nuestra antigua vivienda para cancelar algunas de las deudas y liberar la antigua casa. Para entonces, se formalizará una hipoteca convencional para la nueva propiedad.

Algunas de las ventajas que nos ofrece una hipoteca puente es que disponemos de una mayor comodidad, pues en una operación podremos financiar un nuevo inmueble sin haber vendido aún el anterior y mayor tiempo, pues disponemos de más años para vender nuestra antigua propiedad.

Sin embargo, todas las operaciones financieras conllevan un riesgo. El riesgo de las hipotecas puentes se encuentran en no lograr vender la antigua propiedad. Si no podemos vender la casa dentro del tiempo estipulado, nos enfrentaremos a un problema importante, pues las cuotas de la hipoteca aumentarán inmediatamente después de que finalice la carencia inicial de capital. En este caso, el pago mensual incluirá las deudas de las 2 propiedades: la que hemos obtenido y la que no hemos vendido.

A la hora de contratar una hipoteca puente debemos asegurarnos de que las condiciones que el banco nos ofrece están bien y no hay ninguna cláusula abusiva, Por este motivo, en deHipotecas te ofrecemos la ayuda de nuestros asesores financieros quienes además pueden ayudarte en otros trámites como mejorar las condiciones de la hipoteca o pagar menos hipoteca.

Las ventajas de las hipotecas para funcionarios no son pocas. Su probabilidad de perder el empleo es prácticamente nula y el salario medio que perciben es superior en comparación al de otros trabajadores del sector privado.

Hipotecas para funcionarios interinos ¿tienen las mismas ventajas?

A pesar de que los funcionarios puedan negociar aspectos tales como intereses y condiciones, no todo el equipo de funcionarios pueden llegar a disfrutar de este tipo de ventajas.

No todos los puestos de funcionario son iguales. Quedan excluidos los funcionarios interinos, ya que no tienen la seguridad de una plaza fija. Estos trabajadores, se diferencian de los trabajadores fijos por su inestabilidad laboral, de ahí que tampoco puedan acceder a las ventajas de financiación hipotecarias. Los empleados administrativos tampoco entran en el grupo de funcionarios fijos.

No obstante, y aunque las entidades bancarias hayan decidido hacer esta distinción, los funcionarios interinos y los empleados laborales de la administración obtienen mejores condiciones en la negociación del préstamo hipotecario que el resto de clientes trabajadores para el sector privado.

Requisitos de una hipoteca para funcionarios 

No basta con tener una estabilidad económica y trabajo fijo para iniciar una hipoteca. Las entidades bancarias suelen imponer unos requisitos para comenzar los trámites hipotecarios que se aplican a todos los clientes, sin distinguir entre trabajadores públicos o por cuenta ajena. Estos son los requisitos de una hipoteca para funcionarios:

La cuota del pago mensual hipotecario no debe superar el 40% de los ingresos del cliente. Puede que el usuario tenga otras obligaciones financieras a las que responder, por lo que la cuota no debe superar este porcentaje.

La apertura hipotecaria conlleva unos pagos iniciales a los que el cliente deberá responder de manera directa, por ello los bancos exigen unos ahorros a todos los clientes para hacer frente a estos pagos, ya que no se podrán financiar.

Control de los movimientos económicos por parte del banco a los clientes, para evitar el blanqueo de capitales.

Hipotecas con financiación al 100% para funcionarios

Todos los clientes deben ahorrar un mínimo del 12% para iniciar el trámite hipotecario, que irá destinado al pago de escrituras y gastos de apertura de la hipoteca. En este aspecto, el banco no hace distinciones entre trabajadores públicos y privados.

Este porcentaje supone una gran cantidad de dinero para comenzar el trámite hipotecario y se exige a todos los clientes. Aún así, para captar el mayor número de clientes funcionarios, desde las entidades ofrecen la financiación del 80% y hasta el 100% del préstamo a los trabajadores públicos. Esta ventaja debe derivar en una tasación igualitaria al importe de la vivienda.

• Para que el banco acceda a la financiación de una hipoteca 100 para funcionarios, el trabajador público debe cumplir con los siguientes requisitos:
• No tener deudas personales.
• Tener un porcentaje de ahorros del 12% o superior.
• Posibilidad de respaldo por un aval.
• La cuota para el pago de la hipoteca no debe superar el 30-35% del ingreso neto de la vivienda.

Condiciones de una hipoteca para funcionarios

Las entidades bancarias están dispuestas a negociar las condiciones del préstamo con los funcionarios, con el objetivo de hacerles llegar las mejores ventajas y captarlos como clientes fieles con estabilidad económica.

Entre las condiciones más comunes a negociar destacan:

-La comisión de apertura y de estudios al 0%

-Tipos de interés más bajo.

Tipo de interés fijo

• Hasta 30 años.
• Variación del porcentaje según los plazos de amortización:

30 años, tipo de interés fijo DESDE 1,05%.

25 años, tipo de interés fijo DESDE 1,00%.

20 años, tipo de interés fijo DESDE 0,95%.

15 años, tipo de interés fijo DESDE 0,90%.

Tipo de interés variable

• Hasta 35 años.
• Porcentaje desde 0,89%.
• Comisión por amortización anticipada total y parcial.

En cuanto a la vinculaciones, cada banco establece las propias con los clientes, pero en un visión general se plantean las siguientes:

• Domiciliación de la nómina del cliente.
• Contratación del seguro de hogar y de vida acotado a la elección de la compañía por parte del banco.
• Contratación de la tarjeta de crédito.

Ventajas de las hipotecas para funcionarios

Tantas son las ventajas de un funcionario a la hora de solicitar una hipoteca que muchos bancos cuentan con productos exclusivos para estos trabajadores. Entre las principales encontramos:  

• Concesión asegurada

Disponer de una plaza fija es sinónimo de ingresos estables y duraderos en el tiempo, por lo que los funcionarios son clientes con un perfil de ‘riesgo bajo’ para un banco. Esto hace que las posibilidades de conseguir una hipoteca con condiciones favorables se incrementen. 

• Intereses bajos 

Independientemente de que la hipoteca sea fija o variable, las hipotecas para funcionarios tienen intereses más bajos que los de otro trabajador. A esto, además, hay que sumar que el funcionario no está obligado en la mayoría de los casos a contratar productor extra o vinculantes con su hipoteca para conseguir un abaratamiento de las cuotas o bonificaciones. 

• Comisiones reducidas 

Las comisiones en las hipotecas para funcionarios pueden ser muy pocas o simplemente no existir. Dependerá del banco, pero por lo general las entidades las eliminan cuando se trata de una hipoteca para personal funcionario. 

• Plazos de amortización más extensos

Las entidades bancarias suelen conceder a los funcionarios un plazo mayor a los 30 años para devolver el dinero, algo realmente ventajoso si tenemos en cuenta que el plazo de devolución para otros trabajadores es más reducido.

• Mayor financiación 

No es de extrañar que un funcionario consiga de forma rápida y sencilla una hipoteca para funcionarios al 100% de financiación. Las garantías y seguridad que su puesto laboral transmite a los bancos hace que los porcentajes de financiación sean mayores. 

¿En qué puede ayudarte deHipotecas?

La asesoría profesional siempre será una gran opción para conseguir la mejor hipoteca. Si estás buscando una hipoteca de cara al próximo año, plantéate la posibilidad de contar con la ayuda de nuestro equipo de asesores hipotecarios. Aunque dispongas de grandes ventajas por ser funcionario con respecto a otros clientes, siempre podremos ayudarte a mejorar aún más las condiciones de tu hipoteca y hacer más simples los trámites y negociaciones con los bancos.

El dilema eterno cuando estamos estudiando la contratación de una hipoteca ¿interés fijo o variable?

Si ya has encontrado vivienda, el siguiente paso que debes dar para comprar tu casa es buscar la financiación que más se ajuste a tu situación económica. Y en este punto, precisamente, es donde te surgirán la gran mayoría de las dudas: ¿qué hipoteca es la mejor?, ¿pagaré siempre lo mismo?, ¿cuánto variará mi hipoteca con los años?, ¿es preferible pagar menos al principio?,…

Para que puedas tomar la decisión más acertada en lo que al tipo de hipoteca se refiere, es muy importante que conozcas los dos tipos de préstamos hipotecarios que existen –hipotecas fijas e hipotecas variables– , además de lo que implica elegir una hipoteca fija o variable en estos momentos y de cara a los próximos años.

Hipoteca fija

Con una hipoteca fija tendrás la tranquilidad de pagar siempre la misma cantidad de dinero en cada cuota del préstamo hipotecario. Esto es así porque una hipoteca a tipo fijo no depende de ningún índice referencia y no le afectan ni benefician las fluctuaciones de los mercados financieros. Se le aplica siempre el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo.

Todo apunta a que los préstamos hipotecarios fijos seguirán dominando las contrataciones, pese a que existe la probabilidad de que estos sean más caros. Recuerda que, además, las hipotecas fijas ya tienen cuotas mucho más caras que las variables de por sí.

Las razones para ello son más que obvias. Una hipoteca fija garantiza mayor seguridad ante cualquier época de incertidumbre económica y evita que las cuotas puedan verse afectadas por una subida inesperada del tipo de interés.

No obstante, siempre hay quienes están dispuestos a arriesgar y se plantean hasta qué punto puede llegar a subir el Euríbor como para que una hipoteca fija sea más rentable que una variable.

Hipoteca variable

Un hipoteca a tipo variable depende de un tipo de interés compuesto por un diferencial fijo sumado a un índice de referencia, el cual por lo general es el Euríbor. Esto implica que el importe de las cuotas mensuales a pagar subirá o bajará en función de las variaciones del índice de referencia.

Aunque las hipotecas fijas aseguran estabilidad, a día de hoy son muchos los que prefieren una hipoteca basada en el Euríbor. Estas son las razones:

Actualmente el Euríbor a 12 meses se encuentra en mínimos que podemos categorizar de “históricos”. Tras meses y meses subiendo sin parar en 2018, en marzo del año pasado registró una gran bajada. Una tendencia que se mantuvo hasta final de año llegando a desplomarse. De hecho, se prevé que se encuentre y mantenga en su nivel más bajo.

Esta situación ha hecho que miles de hipotecados se hayan beneficiado de una importante rebaja en la cuota mensual de su hipoteca y que quienes están a punto de contratar una acaben firmando una hipoteca a tipo variable.

Entonces, ¿cuál es la mejor hipoteca actualmente?

Pese a la bajada del Euríbor y el incremento de hipotecas variables firmadas en España, las hipotecas fijas siguen siendo las más contratadas según las estadísticas del INE, las cuales apuntan a que más de la mitad de las operaciones que se han cerrado este año son a tipo fijo.

Una de las razones por las que esto es así se debe a que el mercado y los expertos dan por hecho que la bajada del Euríbor es algo circunstancial y acabará subiendo al igual que lo harán todas las hipotecas que estén referenciadas a este indicador.

Puesto que no existe la hipoteca perfecta, debes basar la elección de una hipoteca fija o variable teniendo siempre en cuenta tus circunstancias personales y económicas. Desde tu situación laboral, tu sueldo, contrato,… hasta el importe de la vivienda que deseas comprar y el dinero del que dispones ahorrado.

Así, y una vez que hayas reunido todos los requisitos para pedir una hipoteca, te recomendamos que tengas muy en cuenta:

• Nivel de ingresos actuales y de los próximos años.
• Capacidad de asumir riesgos económicos.
• Plazos de amortización de las hipotecas.
• El interés de una hipoteca fija.
• El interés de una hipoteca variable.

Por último, también será muy interesante que compares todas las ofertas hipotecarias posibles, además de negociar las condiciones de las mismas. No es una tarea sencilla, tenemos que reconocerlo, pero si te abruma la idea de hacerlo siempre podrás recurrir a la ayuda de un asesor hipotecario para que este profesional pueda encontrar la hipoteca que mejor se ajuste a tu perfil.

Siempre es una preocupación la posible subida del euríbor. Una escalada de los tipos de interés puede desencadenar un encarecimiento en las cuotas mensuales de las hipotecas, en el caso de tener una hipoteca a tipo variable. Dado el contexto, la opción de renegociar la hipoteca es una buena alternativa. Este proceso permite acordar unas nuevas condiciones del préstamo hipotecario, con el objetivo de que se adapte a una nueva situación económica.

Mejorar hipoteca para pagar menos

Cada vez más clientes optan por mejorar las condiciones de su hipoteca actual para pagar menos cada mes. Entre las diferentes alternativas, la renegociación hipotecaria está muy demandada en las entidades financieras. Es un proceso que consiste en la modificación de las condiciones del contrato hipotecario o cambiar de banco para seguir afrontando su pago, con unas características mejores y adaptadas a un contexto económico diferente.

Gracias a la renegociación hipotecaria, es posible realizar modificaciones en varios elementos:

• Tipos de interés: si son más competitivos en el momento de solicitar la subrogación, existe mayor probabilidad de que el banco acepte realizar una rebaja de los mismos. Además, es posible cambiar de una hipoteca variable a fija. Esto último es especialmente útil para aquellas personas que se vean afectadas por la subida del euríbor.
• Plazos de tiempo: supone modificar el período de devolución del crédito hipotecario. Permite alargarlo para pagar cuotas más bajas (los bancos suelen imponer un máximo entre 30 y 40 años). Por el contrario, es posible acortar el tiempo, de forma que, con el paso del tiempo, hay que pagar menos intereses.
• Garantías: la renegociación también permite añadir o eliminar cotitulares y avales del préstamo hipotecario.

Subrogar hipoteca

En caso de que la entidad financiera se niegue a negociar las condiciones de la hipoteca, esta es la alternativa más popular. Subrogar consiste en cambiar la hipoteca desde un banco a otro. También conocida como subrogación por cambio de acreedor, es un proceso especialmente útil para reducir los tipos de interés y cambiar o eliminar las comisiones y productos vinculados.

La lista de entidades financieras dispuestas a asumir préstamos hipotecarios procedentes de otros bancos es amplia y solicitar la subrogación es un proceso muy sencillo. En primer lugar, hay que acudir al nuevo banco, el cual ofrecerá una hipoteca con mejores condiciones a la de ese momento. Al recibir la oferta, es necesario comunicar a la otra entidad bancaria la intención de subrogar la hipoteca. Ésta dispondrá, desde ese momento, quince días para presentar una contraoferta para igualar las nuevas condiciones o mejorarlas. En caso de preferir al nuevo banco, éste se convertirá en el nuevo acreedor una vez firmada la subrogación ante notario.

Hipotecas 90

Otra posibilidad cada vez más demandada, y especialmente adaptada para jóvenes que quieren comprar su primera vivienda, es la hipoteca al 90%. Numerosas entidades financieras ofrecen una cantidad equivalente al 90% del valor de tasación de un inmueble.

Para solicitar una hipoteca 90, hay que cumplir varios requisitos imprescindibles: tener buen historial crediticio, ingresos altos y estabilidad laboral. Estos elementos están relacionados con el “scoring”, un sistema de evaluación bancaria que evalúa la capacidad para afrontar un préstamo hipotecario.

Esta operación supone un riesgo económico importante y las condiciones son más exigentes respecto a un contrato hipotecario normal (el cual suele ser del 80%). No obstante, en caso de que la situación monetaria del cliente cambie, es posible renegociar las condiciones al igual que en otras hipotecas.

Volver a negociar la hipoteca permite conseguir condiciones mejores a las conseguidas en el contrato original, especialmente en lo referido al tipo de interés o las comisiones. El proceso es sencillo y se lleva a cabo en el banco. En el caso de que éste se niegue, cada vez es más habitual la subrogación hipotecaria, mediante la cual será otra entidad financiera quien asuma la hipoteca actual, pero con unas condiciones mejores.