En el momento de cambiar de vivienda, las alternativas más recurrentes son la compra o el alquiler. No obstante, existe una tercera opción muy interesante: construir una vivienda propia. El cliente tiene la posibilidad de diseñar su propio hogar en un terreno bajo su criterio o elección. Para financiar este tipo de inmuebles construidos desde cero, es necesario recurrir a una hipoteca autopromotor. Sus condiciones son más complejas respecto a las hipotecas convencionales.

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Un préstamo autopromotor es un tipo de hipoteca pensada específicamente para aquellas personas que quieren construir su propia vivienda. Es decir, es un préstamo destinado para financiar la ejecución de la obra de una nueva residencia, no para comprar una vivienda.

Las hipotecas autopromotor están diseñadas para financiar la ejecución de la obra, pero no para la compra del terreno en el que se llevará a cabo la edificación del inmueble. Por ello, es indispensable contar con el espacio en el que se construirá la vivienda antes de solicitar este préstamo.

Requisitos para contratar una hipoteca como autopromotor

Para solicitar una hipoteca autopromotor, los bancos solicitan una serie de requisitos fundamentales:

–   Ser propietario del terreno: el lugar en el que se va a construir el inmueble debe aparecer en el Registro de la Propiedad bajo el nombre del solicitante de la hipoteca.

–   Terreno urbanizable: ese mismo espacio debe estar certificado como apto para construir una vivienda.

–   Disponer de una licencia de construcción: esta licencia es expedida por el ayuntamiento al que pertenece el terreno urbanizable.

–   Formalizar un presupuesto de construcción: debe ser realizado por la empresa constructora que dirigirá la obra.

–   Presentar un proyecto de construcción: se entrega junto al presupuesto anteriormente citado y debe ser validado por el Colegio de Arquitectos.

–   Presentar un certificado energético: tiene que ser elaborado durante el momento de redactar el proyecto. Sirve principalmente para calificar la eficiencia energética que tendría el inmueble.

Funcionamiento de la hipoteca autopromotor

Una vez cumplido con los requisitos mencionados, el cliente puede llegar a un acuerdo con una entidad financiera. El proceso para ejecutar una hipoteca autopromotor es diferente según se acuerde con un banco u otro. Además, la hipoteca autopromotor es un producto muy personalizado para cada persona, ya que las condiciones del préstamo serán diferentes atendiendo al perfil o tipo de construcción.

En general, cubre un máximo del 80% del valor de tasación del inmueble, al igual que las hipotecas normales, y debe tener una duración máxima de 30 años.

La principal característica de este préstamo es que el capital no se entrega una sola vez. En su lugar, el dinero es entregado por la entidad financiera al cliente en diferentes tramos, a la vez que la construcción del inmueble avanza. Los tres tramos generales son:

Tramo de suelo

Es la fase inicial del proyecto. En este momento, el banco entrega la mayor cuantía del préstamo, cerca del 50%. Este dinero es generalmente utilizado para financiar el proyecto de la obra arquitectónica.

Tramo de certificaciones

Supone entre el 20% y 30% del préstamo. Una vez que la entidad bancaria haya entregado este importe, la persona responsable del proyecto debe hacer entrega de unos justificantes relativos al avance de la obra.

Tramo de fin de obra

Es la parte final del proyecto. Se hace efectiva cuando la construcción finaliza y el dueño del inmueble consigue la cédula de habitabilidad. En este momento, el acreedor recibe la parte restante de la hipoteca autopromotor, es decir, el 10% o 20% que quedaba del préstamo.

Consejos para solicitarla

La hipoteca autopromotor tiene la dificultad añadida de que el cliente tiene que construir la vivienda además de pagar los préstamos. Por ello, antes de solicitar esta operación, es recomendable tener en cuenta una serie de consejos:

• Contar con ahorros o una cantidad económica suficiente para cubrir todos los gastos de la obra.
• Solicitar un presupuesto a diferentes empresas constructoras y analizarlas en profundidad antes de escoger una opción.
• Conocer el valor de la nueva vivienda dentro del mercado. Para ello, es interesante estudiar factores como el lugar donde se ubica el inmueble o la demanda que hay en la zona.
• Revisar las condiciones de la hipoteca y corroborar que se adapta al proyecto y la situación financiera. 

Ventajas e inconvenientes de la hipoteca autopromotor

La gran ventaja que ofrece la hipoteca autopromotor se basa en la flexibilidad para establecer el proyecto. Es decir, el cliente puede adaptar el préstamo percibido a las necesidades del inmueble a la par que se va construyendo.

Por otra parte, y durante todo el tramo temporal que dura la construcción, las entidades suelen conceder un periodo de carencia, el cual se acuerda previamente y ronda los dos años. Mediante este recurso, el autopromotor del inmueble no tendrá que comenzar a amortizar la deuda pendiente, sino que solo tendrá que devolver los intereses para no enfrentarse a pagos elevados posteriormente.

En cuanto a desventajas, en muchas ocasiones pueden surgir problemas en la fase de construcción (retrasos, cambio de materiales…). Esto alteraría el presupuesto previsto o incluso provocaría un desfase respecto al préstamo acordado con la entidad financiera. Para evitar estos casos, los bancos habitualmente piden refuerzos de garantía o avales extra antes de acordar la hipoteca, lo cual también puede ser considerado un factor en contra.