Cómo se valora un inmueble: criterios y proceso de valoración

La valoración de inmuebles es un recurso de gran utilidad para obtener la información técnica y objetiva más completa de una propiedad. Es un procedimiento necesario para determinadas operaciones, especialmente para la compra o venta de una vivienda. Aunque también puede tener otras finalidades como:

  • Tributaria: por ejemplo, para pagar impuestos asociados a la vivienda (Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Actos Jurídicos Documentados…).
  • Contable: incluye motivos como operaciones mercantiles, información financiera de entidades de crédito o reparto de herencias.
  • Financiera: para el mercado hipotecario y asegurador, incluyendo operaciones como la garantía hipotecaria o la adjudicación para venta rápida.
  • Judicial: referido a aquellos casos en los que existen disputas entre el comprador y el vendedor respecto al precio de la vivienda.
  • Administrativa: orientado a actos catastrales o proyectos urbanísticos, entre otros.

En qué consiste la valoración de inmuebles 

La valoración de un inmueble es el cálculo del valor de la propiedad inmobiliaria, basada en factores como su estado, dimensiones o ubicación geográfica. Puede ser realizada por el propietario de la vivienda, aunque en muchos casos pueden intervenir el comprador o personas ajenas a la venta, como un perito especializado.

Este procedimiento se confunde habitualmente con la tasación inmobiliaria, la cual presenta algunas diferencias. En las valoraciones inmobiliarias, no es necesario visitar presencialmente el inmueble, es suficiente con conocer los datos catastrales del mismo. El documento resultante ofrece un valor orientativo de la vivienda, aunque carece de valor legal.

Por otra parte, la tasación es un documento certificado legalmente que confirma el valor del inmueble y es supervisado por el Banco de España. Además, debe ser realizada por personas acreditadas como un tasador oficial o un arquitecto. 

Cómo se valora un inmueble 

En función de la finalidad, existen cuatro métodos de valoración inmobiliaria, todos especificados por la Orden Ministerial ECO 805/2003. Son de obligado cumplimiento para aquellas operaciones que tengan garantía hipotecaria.

  • Método de comparación

Permite calcular el valor de mercado de un inmueble, tomando como referencia los precios de otras viviendas similares. Es fundamental que exista un mercado representativo que cuente con muestras suficientes de ofertas y operaciones reales. En concreto, debe haber un mínimo de seis muestras similares.

Con esa información, añadida a los datos históricos de la vivienda, se obtiene el valor hipotecario de la misma.

  • Método de coste o reposición

Se calcula partiendo del coste que conlleva construir de nuevo la vivienda, sumado a otros gastos como impuestos, licencias o su deterioro físico. Paralelamente, el valor del terreno se estima por comparación con otros suelos con características similares.

Mediante este método, se obtiene un valor técnico denominado valor de reemplazamiento. Éste puede ser bruto o neto y para su cálculo hay que sumar tres elementos: valor del terreno, coste de la edificación y gastos para realizar el reemplazamiento (impuestos y aranceles).

  • Método de actualización de rentas

Este método se emplea para inmuebles arrendados y su cálculo deriva en el valor por actualización. Es obtenido mediante la previsión de flujos de ingresos y gastos a futuro. Adicionalmente, es necesario conocer la duración del contrato, impuestos, la prima de riesgo y la renta pactada. 

  • Método residual

Mediante este método, se obtiene el denominado valor residual. Atendiendo al análisis de inversiones con valores esperados, se recurrirá a dos métodos adicionales:

  • Método dinámico: indicado para terrenos urbanos o urbanizables, así como edificios en proyecto, construcción o rehabilitación.
  • Método estático: sólo es aplicable a solares e inmuebles en rehabilitación, en los que la edificación vaya a comenzar o retomar dentro de un plazo inferior a un año.

Criterios para la valoración de inmuebles

En el momento de valorar una propiedad es fundamental tener en cuenta una serie de factores técnicos entre los que destacan:

  • Localización geográfica: ubicación exacta y barrio en el que se encuentra el inmueble. 
  • Superficie: el terreno es otro factor fundamental y es valorado conjuntamente al siguiente punto. 
  • Estado de conservación: referido al tipo de edificio, antigüedad, estado, rehabilitación o elementos externos (fachadas, ventanas, balcones…). 
  • Instalaciones: la distribución interior de las viviendas varía en gran medida dependiendo del año de construcción del inmueble. 
  • Calidad de los materiales de la edificación: aquí influyen las instalaciones eléctricas y de fontanería, además del estado de la pavimentación o revestimientos.
  • Orientación: no se valora igual un inmueble ubicado al sur respecto a otro al norte, por ejemplo. Por tanto, las viviendas con mayor cantidad de luz natural tendrán mayor valoración. Esto también se aplica a las vistas externas.