Una segunda vivienda es aquella que es utilizada de forma ocasional, ya sea para uso vacacional o como inversión. Una casa en la playa o en el campo, las cuales son adquiridas para desconectar del lugar de residencia habitual, son los ejemplos más comunes. En deHipotecas te explicamos en qué consiste una hipoteca segunda vivienda, así como los requisitos para solicitarla y los gastos que supone.

Características de una hipoteca para comprar una segunda vivienda

Antes de financiar una segunda residencia, es importante conocer que esta presenta importantes diferencias respecto a pedir hipoteca de una vivienda habitual. En primer lugar, las personas dispuestas a comprar una segunda vivienda deben contar con una capacidad alta de endeudamiento. Este contexto afecta también al banco o entidad financiera, ya que asume un mayor riesgo. Consecuentemente, las condiciones son más estrictas:

• Financiación máxima: los bancos ofrecen en torno el 60-75% del valor de tasación. Supone un porcentaje inferior respecto a las primeras viviendas, por las cuales las entidades bancarias conceden, por norma, el 80%.
• Plazos: para amortizar la hipoteca de una segunda vivienda, hay un plazo de 25 años. Este periodo es más reducido que el de la residencia habitual, cuyo plazo de amortización asciende a los 30 años.
• Intereses: son más elevados que los de la hipoteca de una primera vivienda. Para establecerlos, los bancos analizan cuestiones como el fin o utilidad de la segunda vivienda.
  En caso de que el hipotecado sufriera dificultades económicas, dejará de pagar y cancelará antes la hipoteca de la segunda vivienda que la de la residencia habitual. Por otra parte, el banco tomaría posesión de esa casa.

Tipos de hipoteca segunda vivienda

Aunque la mayoría de las entidades financieras no cuentan actualmente con ofertas específicas para hipotecar una segunda vivienda, muchas adaptan las condiciones para este tipo de inmuebles. Las hipotecas para una segunda casa se comercializan en tres modalidades:

• Variable: este tipo de préstamo aplica un interés que varía con el paso del tiempo, normalmente cada seis meses o una vez al año. En las segundas viviendas de este tipo, el cliente debe abonar un índice de referencia y otro diferencial.
• Fija: el interés se mantiene igual durante toda la duración del préstamo o hipoteca.
• Mixta: aquí, la entidad bancaria comienza cobrando un interés fijo durante los primeros años de hipoteca (normalmente, en los primeros 5 o 10 años). Una vez transcurrido ese periodo, pasa a aplicar un tipo variable.

Requisitos para solicitar hipoteca segunda casa

Para poder acceder a hipotecar una segunda vivienda, hay que cumplir una serie de aspectos:

• Bajo nivel de endeudamiento: influyen factores como que el cliente no esté pagando alguna otra financiación o crédito en el momento de solicitar la segunda hipoteca. Por otra parte, deberá estar al corriente de todas las facturas y pagos.
• Gran cantidad de ahorros: además del dinero necesario para costear la hipoteca mensualmente, es recomendable contar con reservas monetarias. De esta forma, el banco se asegurará de que todos los plazos de pago se cumplirán en tiempo y forma.
• Ingresos estables y estabilidad económica: muy pocos bancos aprueban una hipoteca de segunda vivienda si el cliente no cuenta con la estabilidad financiera necesaria para hacer frente a la misma. En este sentido, es valorable tener un puesto de trabajo con determinados ingresos o un contrato indefinido, por ejemplo.
• Aval o garantía adicional: esto depende de la entidad que concede el préstamo, por lo que no siempre es un requisito indispensable. Ejemplos de aval pueden ser la vivienda principal o cualquier otro tipo de inmueble que posea el cliente con anterioridad.

Gastos de una hipoteca segunda vivienda

En el momento de adquirir una segunda vivienda, es necesario abonar los conocidos como gastos de hipoteca:

• Gastos de formalización de hipoteca: son gestionados y financiados por el banco.
• Gastos de tasación y gestoría: deben ser abonados por el cliente o comprador.
• Gastos de notaría: también corren a cargo de la entidad financiera con la que firmes se firma el préstamo.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): es un impuesto que se establece sobre la escritura hecha pública ante notario.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): varía en función de las tarifas establecidas en el municipio o lugar en el que se ubica el inmueble.

Documentación y trámites para comprar una segunda casa

Los documentos a presentar en el momento de solicitar la segunda hipoteca, son iguales que para la primera vivienda:

• CIRBE: para certificar el riesgo hipotecario. Es una base de datos que contiene todos los préstamos, avales, créditos y riesgos que asumen los bancos con sus clientes.
• NIF o DNI.
• Vida laboral.
• Información bancaria reciente.
• Contrato laboral y nóminas.
• Declaración de la renta del último ejercicio.
• Declaración del IVA: para personas autónomas.
• Préstamos contratados: sólo en caso de haber solicitado alguno con anterioridad.
• Avales.

Para obtener un crédito hipotecario al mejor precio, es recomendable que sigas una serie de pasos para evitar gastos innecesarios. La prioridad debe ser aquella hipoteca que mejor se adapte a tus posibilidades económicas, así como a tus planes de futuro.

En primer lugar, rastrea el mercado y no te quedes con la primera propuesta. Para ello puedes contar con el asesoramiento gratuito de uno de nuestros brokers hipotecarios que te ayudará a encontrar las mejores condiciones. Una vez recopiladas las ofertas, es momento de analizar las cinco características previamente mencionadas.

Los bancos con las mejores hipotecas

Algunas de las mejores hipotecas que oferta el mercado actualmente, en función del tipo de interés, son:

Hipoteca BBVA

• Hipoteca Fija BBVA: su interés varía desde el 1,35% a 15 años hasta el 1,50% en caso de que la hipoteca dure 30 años. Para conseguirla, es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y hogar.
• Hipoteca Variable BBVA: ofrece uno de los intereses más bajos del mercado, el euríbor más 0,89% a partir del segundo año. Además, BBVA rebaja aún más el interés en caso de tener una situación económica buena.

Mejor producto: Hipoteca BBVA

Hipoteca Fija

• Desde 2% TIN
• TAE 2,5%

Hipoteca Variable

• Desde euribor + 0,89%
• TAE 2,13%

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Hipoteca Openbank

• Hipoteca Open Fija: su interés es muy bajo. Por ejemplo, para un plazo de 20 años, ofrecen un tipo de 1,40%. Además, puede ser rebajado en 0,10 puntos si la hipoteca solicitada es superior a 150.000 euros. Por otra parte, Openbank ofrece -0,30% en caso de domiciliar unos ingresos mínimos de 900€.
• Hipoteca Open Variable: tiene características similares a la hipoteca fija, con un interés que va desde el euríbor más el 0,95%. Otra ventaja es que apenas tiene comisiones.

Hipoteca EVO

• Hipoteca inteligente tipo fijo: su interés es de solo 1,24% en caso de que la hipoteca tenga una duración de 30 años. Además, bonificando tres productos, se puede reducir hasta 0,35 puntos el tipo de interés.
• Hipoteca inteligente tipo variable: destaca por su euríbor del 0,79% a partir del segundo año, muy inferior a la media habitual del 1%.

Hipoteca Caja Rural del Sur

• Hipoteca fija “Te lo mereces ya”: a diferencia de otros bancos, ofrece la posibilidad de ser contratada con o sin productos adicionales. En caso de financiar la vivienda en 10 años, su interés es del 1,75%.
• Hipoteca variable “Te lo mereces ya”:  el interés parte desde el índice de referencia +1,05%. Se revisa con periodicidad anual durante toda la vida del préstamo.

También es muy recomendable el simulador de hipotecas de Cata Rural del Sur si buscas mejorar tu hipoteca.

Hipoteca Santander

• Hipoteca Fija Santander: su interés es del 1,40% para hipotecas con un plazo de hasta 30 años. Para ello, el cliente debe contratar productos adicionales como una domiciliación de la nómina.
• Hipoteca Variable Santander: presenta un interés fijo inicial de 1,98%, aunque sólo durante los primeros seis meses. El interés bonificado es desde el euríbor más 0,88% a partir del séptimo mes.

La subida del Euríbor afecta a las hipotecas variables al ser el principal indicador en el cálculo del tipo de interés.

Las hipotecas variables se calculan a través del Euríbor, que es el tipo de interés al que las entidades bancarias europeas compran y venden dinero entre ellas. Si el Euríbor sube, significa que la hipoteca variable se encarecerá, por lo que es probable que haya personas que quieran pasarse a una hipoteca fija. Para ello, hay que tener en cuenta las características de la hipoteca de tipo fijo:

• A salvo de las subidas y bajadas del Euríbor: el interés será fijo y constante, por lo que siempre se pagará la misma cuota.
• Los tipos de interés y las cuotas son mayores: es cierto que los tipos de interés y las cuotas de las hipotecas a tipo fijo son mayores que las de las hipotecas a tipo variable pero, a cambio, ofrece la tranquilidad de poder pagar la misma cuota siempre.
• Condiciones favorables: los plazos para el préstamo están situados entre los 20 y 25 años, pero pueden extenderse hasta los 30 años.
• Comisión de apertura elevada.

Tres maneras de pasar de una hipoteca variable a una fija

Novación 

Solicitas al banco cambiar las condiciones del préstamo hipotecario contratado. Es decir, renegocias la hipoteca. Esto afecta al tipo de interés, a la cantidad del préstamo (normalmente suele ampliarse) y al periodo de amortización.

Tendrás que abonar una comisión de novación que no puede superar el 0,15% en los tres primeros años, para desaparecer tras este periodo.

Subrogación 

Solicitas el cambio de hipoteca a otro banco. Esto conlleva modificaciones en las condiciones del préstamo, como el tipo de interés. El cambio se lleva a cabo cuando se comparan diferentes hipotecas y aparece un banco con mejores condiciones.

Tendrás que abonar una comisión por subrogación que no superar el 0,15% en los tres primeros años, bajando al 0% al pasar este periodo. Además, deberás pagar el coste de la tasación para saber el valor de la vivienda.

Cancelación y constitución 

Cierras tu hipoteca y abres una nueva para establecer un tipo de interés fijo. Esto supone:

• Comisión por cancelación anticipada total (debe aparecer en la escritura del préstamo).
• Gastos de la cancelación registral de la antigua hipoteca: el banco, por lo general, te obligará a que contrates a una gestoría para que se ocupe de los trámites.
• Costes de la formalización del nuevo crédito: el precio de la tasación de la vivienda y posible aplicación de una comisión de apertura a la nueva hipoteca.

Comenzar con los trámites

Si optas por la novación, el proceso de tramitación será rápido porque el banco ya cuenta con tus datos personales y bancarios.

Si prefieres la subrogación, tendrás que presentar la documentación para pedir una hipoteca como si fuera la primera vez: justificante de nómina, contrato y vida laboral, justificante de otros préstamos pendientes, últimas declaraciones de la Renta…

Si eliges la cancelación del préstamo para abrir uno nuevo, tienes que finalizar la relación con tu banco y comenzar los mismos trámites para pedir una hipoteca por primera vez.

¿Cuánto cuesta pasar de una hipoteca variable a fija?

El coste del cambio de una hipoteca variable a fijo depende de:

• El contrato.
• La fórmula que se use: novación, subrogación o cancelación y apertura de una nueva hipoteca.

Por ejemplo, si tienes una hipoteca pendiente de 100.000 euros que ha sido contratada hace dos años tendrías que abonar lo siguiente:

• 150 euros con la opción más barata (novación).
• 450 euros con la opción intermedia (subrogación).
• 1.024 euros con la opción más cara (cancelar y abrir un nuevo préstamo).