Tipos de subrogación de hipoteca

Estas son las posibilidades de cambiar de hipoteca y obtener mejores condiciones.

La subrogación de hipoteca es una práctica muy habitual en España, ya que se suele contratar una hipoteca con una larga duración.

Sin embargo, conforme pasan los años nuestra vida va cambiando. Nos podemos mudar de provincia, aumentar la familia, necesitar una casa más grande o tal vez más pequeña. También podemos darnos cuenta de que en su momento firmamos unas cláusulas abusivas y que estamos pagando más de lo que deberías, entonces, llegados a ese punto, es muy probable que queramos mejorar las condiciones de nuestro préstamo hipotecario.

Pero comencemos por el principio, ¿qué significa subrogar la hipoteca?

Según la RAE, subrogar es “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Si extrapolamos esta definición a nuestro terreno, pasa por cambiar alguno de los titulares (deudor o acreedor) o cambiar el bien hipotecado.

Siguiendo esta definición podemos diferenciar 3 tipos de subrogación de hipoteca:

Tipos de subrogación de hipoteca

Subrogación de hipoteca sustituyendo a la entidad financiera

Esta es la forma más común. La mayoría de subrogaciones hipotecarias son con cambios en los acreedores y buscan mejorar las condiciones de la hipoteca.

Es primordial verificar cuidadosamente el contrato, el pago y la fecha del término de la hipoteca. Solo así, podrás decidir si el cambio es beneficioso para ti.

Si ya has decidido que quieres realizar una subrogación de la hipoteca, es importante que revises las opciones y las compares para tener una idea. Lo más conveniente es que te des una vuelta por todos los bancos, hables directamente con el asesor ejecutivo y le hagas las preguntas necesarias.

Ciertos términos de la hipoteca se negociarán mediante la subrogación de la hipoteca, pero no todos. Una cosa es cambiar de banco, y otra es obtener una hipoteca 100% nueva. La ley es muy flexible y permite ahorrar costes, pero tiene limitaciones. Si lo que deseas es completamente diferente de lo que ya tienes, debes proporcionar un nuevo préstamo y pagar una tarifa de cancelación anticipada.

Una de las desventajas de la subrogación de la hipoteca es que solo puede cambiar ciertas condiciones del préstamo, como son:

  • Tipo de interés: puedes mejorar la tasa de interés que pagas e incluso cambiarla.
  • Plazo de amortización.
  • Comisiones de hipoteca.
  • Productos vinculados a la hipoteca. Ahora, estos productos relacionados (como seguros de vida, seguros de hogar e incluso planes de pensiones) ya no pueden ser obligatorios, por lo que las entidades siempre deben hacer ofertas sin estos productos.
  • Cláusulas abusivas. Al cambiar de banco podrás eliminar cláusulas suelo así como, cualquier otra condición abusiva en tu hipoteca.

Subrogación de hipoteca sustituyendo al deudor hipotecario

Con este tipo de subrogación conseguimos que el titular de la deuda cambie y con ello, se traspasa la obligación de pago y las condiciones de la escritura de préstamo al nuevo titular.

En la subrogación de una transacción de compraventa de la vivienda, todo lo que tenemos que hacer es transferir la propiedad del préstamo y las deudas pendientes del vendedor de la propiedad al comprador. Dado que la hipoteca original se firmó con una institución financiera, después de ver su perfil de riesgo, esta última decidirá si aprueba o no al comprador.

Por lo tanto, no es suficiente con que el comprador y el vendedor lleguen a un acuerdo: la entidad debe aprobar la operación y aceptar al nuevo deudor, de lo contrario no se puede lograr el sistema de subrogación… Además, el banco no tiene obligación de aceptarlo.

Una gran ventaja de esta opción es que el vendedor puede cambiar el lugar de residencia y ahorrarse el coste de cancelar la hipoteca. El comprador también se ahorrará la comisión inicial y los costos de evaluación de vivienda asociados con la nueva hipoteca.

Subrogación de hipoteca cambiando el bien hipotecado

Este es el método menos común y se utilizará para mantener las condiciones del préstamo cuando cambies de casa. En este caso, el banco ya tiene su propio producto hipotecario, la hipoteca puente.

Como sabemos en deHipotecas, entender qué tipo de subrogación de hipoteca nos conviene puede ser bastante complicado, es por eso, por lo que te aconsejamos contar con un servicio de asesoramiento hipotecario para subrogar hipoteca

En deHipotecas te ofrecemos la posibilidad de contactar con nuestros asesores hipotecarios de forma rápida y sencilla y de manera totalmente gratuita. Solo pagarás nuestros servicios en el caso de que encontremos lo que necesitas.

Tips para pagar menos hipoteca en poco tiempo

Si estás buscando cómo pagar menos hipoteca, aquí te presentamos unos recomendaciones que te ayudarán.

En esta nueva normalidad, a la que aún nos estamos acostumbrando, son muchos los que se plantean pagar menos hipoteca. Y es que, nos enfrentamos a una nueva situación económica que ha dejado a muchas familias en una posición muy difícil y con escasez de recursos económicos. Estas son nuestras recomendaciones:

Habla con tu banco y renegocia la tasa de interés

Esto es lo que se conoce como novación de hipoteca, es decir, plantearle al banco una nueva situación en la que se pueda renegociar las condiciones del préstamo hipotecario. Las modificaciones de las condiciones llevan una comisión de entre el 0% y el 1% de la deuda hipotecaria, por ello debes valorar el ahorro y la rentabilidad al cambiar el tipo de interés de tu hipoteca.

Sé tu propio gestor y reduce los gastos derivados de estas acciones

Este tipo de gastos se originan por la propia gestión interna del banco, el cuál cobra una cuantía mensual por actividades de gestión que se podrían realizar fácilmente, de manera virtual. Esto evitaría cargos innecesarios por la gestión de la cuenta.

Dile adiós a las comisiones

La reducción del gasto en comisiones es fundamental para abaratar el pago de la hipoteca, por ello debemos intentar eliminar estos gastos del pago hipotecario. Actualmente hay muchas entidades que no aportan costes por comisiones en las hipotecas, ayudando al cliente y siendo más competitivas en el mercado. La negociación e intercambio de intereses con el banco, puede ser una opción en el caso de que tu entidad actual no ofrezca este tipo de facilidades.

Tips para pagar menos hipoteca

Ten en cuenta los plazos del crédito, así como el tipo de interés

Hay casos en los que es mejor hacer cálculos previos antes de aceptar un tipo de crédito hipotecario. Los tipos de intereses varían según el plazo en que se apliquen: a más años de hipoteca mayores serán los intereses. Sin embargo, si se opta por crear un plazo de pago más corto en el tiempo, el pago global será inferior, pero el gasto mensual será mayor.

Subrogación de la hipoteca

Si la negociación con la entidad no llega a buen puerto, siempre puedes cambiar una hipoteca de banco que iguale o mejore las condiciones. Actualmente hay una nueva ley que permite trasladar la deuda a otro banco y negociar condiciones, pero ten presente que este cambio no es gratuito. Deberás tener en cuenta si esta opción te aportará ventajas y si será rentable para pagar menos por tu hipoteca. Si te resulta una tarea muy compleja, recuerda que siempre podrás solicitar ayudar para subrogar la hipoteca a asesores hipotecarios.

Plantéate las opciones que ofrece un periodo de carencia

Las entidades bancarias posibilitan a sus clientes pagar menos hipoteca al reducir la cuota de pago durante un tiempo establecido. Este periodo suele estar presente en el primer año de hipoteca donde los costes son mayores y sólo se pagarían lo intereses; en algunos casos se podría aplazar el pago total de las cuotas. Aún siendo un recurso muy atractivo tendríamos que ver las condiciones que nos plantea la entidad sobre esta ventaja.

Contacta con expertos hipotecarios que te asesoren

Firmar un préstamo hipotecario acompaña, durante muchos años, a una persona y el asesoramiento adaptado a las necesidades de cada cliente es muy importante. Desde deHipotecas te asesoraremos con toda la información más actualizada y con los mejores expertos que te ayudarán a pagar menos por tu hipoteca.

Siguiendo estos consejos podrás reducir los gastos de tu hipoteca teniendo en cuenta las ventajas e inconvenientes que desde las identidades bancarias se puedan plantear. A pesar de los impedimentos que puedan surgir, es posible reducir los gastos y pagar menos hipoteca estableciendo una buena renegociación con el banco y calculando la rentabilidad ante un cambio de interés.

Consejos para mejorar las condiciones de la hipoteca

Todos aquellos que hayan firmado un préstamo hipotecario están en una continua búsqueda para mejorar las condiciones de la hipoteca, y es que, actualmente, cada vez es más común intentar mejorar las condiciones de pago a través de la renegociación, debido a las facilidades que presentan las entidades bancarias.

Pero ¿estará el banco abierto a renegociar las condiciones del préstamo hipotecario? A continuación te explicamos si es posible pagar menos hipoteca y mejorar las condiciones de tu hipoteca.

Mejorar las condiciones de la hipoteca para pagar menos

Novación del contrato

La renegociación directa es una de las alternativas más accesibles para los clientes a la hora de mejorar las condiciones de la hipoteca, ya que las posibilidades de acceder a un cambio en los requisitos del préstamos son mayores.

La principal opción a la que se suele recurrir para mejorar las condiciones de una hipoteca – con la entidad bancaria actual- es aplicar una novación de contrato.

Es decir, renegociar las condiciones del préstamo hipotecario para sustituirlas por otras que beneficien y faciliten el pago mensual de los clientes.

Con la novación se podrán modificar los siguientes aspectos: importe hipotecario, tipo de interés o plazo de amortización.

Si el banco no accede a renegociar las condiciones del préstamo, el siguiente paso sería enervar la oferta. Es decir, presentar a la entidad bancaria actual las nuevas condiciones que nos ofrece un banco diferente.

Es aquí cuándo se puede enervar la oferta por parte del banco actual, ya sea igualando o mejorando las condiciones que nos presenta el nuevo banco.

Subrogar hipoteca

Una segunda opción, y alternativa a la novación es suborogar la hipoteca. Si la entidad no accede a negociar una novación, ni tampoco a igualar o mejorar las condiciones del préstamo, nos queda la subrogación formal.

La subrogación consiste en cambiar una hipoteca de banco en busca de las mejores condiciones para el pago hipotecario. Este cambio supone para el cliente adaptarse a:

  • Un nuevo tipo de interés.
  • Nuevas comisiones y nuevos plazos.

Previamente a realizar la subrogación deberemos:

-Estudiar las comisiones y gastos derivados de la cancelación del préstamo y cambio de entidad.

-Comprobar el capital que queda por amortizar y valorar los gastos que se deriven del cambio.

-No solicitar un aumento de la cuota hipotecaria, ni plazo de amortización, debido a que te permitirá reducir gastos.

Asesoría hipotecaria

Una correcta renegociación con el banco será la clave para obtener las mejores condiciones en el pago de tu hipoteca, pero deberás saber muy bien qué solicitar a la entidad.

Desde deHipotecas te asesoramos con los mejores profesionales que te ayudarán a alcanzar las condiciones más favorables para tu pago hipotecario.

Como asesores hipotecarios estudiamos la viabilidad de cada caso y negociamos con las entidades acordando la mejor opción para financiar tu casa, acompañándote durante todo el proceso.

El asesoramiento por parte de nuestros profesionales, ofrece mayores posibilidades y garantías en la renegociación, ya que son profesionales con años de experiencia tratando con los bancos con el único objetivo de ayudar a sus clientes.

Como vemos, mejorar las condiciones de la hipoteca es algo que está al alcance de todos y actualmente son muchas entidades las que ofrecen multitud de facilidades para los pagos hipotecarios.

Los consejos que ofrecemos pueden ayudarte a planificar la negociación de las condiciones de tu hipoteca con tu banco, analizando, previamente, tu situación financiera y las relaciones con la entidad.

¿Es obligatorio contratar un seguro de hogar con una hipoteca?

La contratación de una hipoteca es un proceso al que dedicamos mucho tiempo y esfuerzo con el objetivo de tener nuestra propia vivienda. Detrás de cada hipoteca hay meses e incluso años de intensa búsqueda, consultas y comparaciones entre las condiciones que nos ofrecen las entidades bancarias.

Por ello, la decisión final, debe contemplar todos los factores clave para disfrutar sin preocupaciones de la nueva casa. Uno de ellos será la contratación de un seguro de hogar.

La institución aseguradora se encarga de asumir los posibles riesgos que pueda sufrir tu vivienda. Normalmente, los usuarios no suelen mostrar interés en negociar y en ver las opciones de este tipo de acuerdos con las aseguradoras.

Muchas opciones hipotecarias traen consigo una vinculación con un seguro de hogar, que suele quedar en segundo plano. Así que es importante saber qué seguro elegir, sus características y con qué empresa aseguradora hacerlo.

Veamos a continuación cuáles son los seguros obligatorios del acuerdo hipotecario y algunas de las ventajas si decidimos contar con este tipo de seguros.

¿Qué son los seguros de hogar y cuáles están vinculados a la hipoteca?

Los seguros de hogar garantizan la tranquilidad del usuario al adquirir su vivienda, ya que se encargan de cubrir y reparar los daños que esta pueda sufrir.

La contratación del seguro de hogar es una de las claves en el proceso hipotecario, ya que con ella podremos reparar posibles daños y ahorrar grandes costes.

Su carácter vinculante suele generar rechazo y dudas entre los usuarios, dejando su posible negociación en un segundo plano y siendo muchos los que se replantean su obligatoriedad.

Los seguros que se suelen contratar son:

Seguro de vida

  • Carácter: opcional.
  • Contratación: puedes contratar este servicio con el mismo banco con el que adquieres tu préstamo hipotecario o buscar alternativas en otras entidades.
  • Beneficios:

-Los seguros de vida se adaptan a las necesidades que tenga cada usuario a la hora de asegurar y fraccionar los pagos.

-La vinculación de un seguro de vida en tu hipoteca te ofrece la oportunidad de obtener garantías adicionales relacionadas con la salud. La hospitalización es una de estas garantías.

-A todos los afectados, que estén incluidos en el contrato, se les garantiza la estabilidad y el pago de deudas en caso de fallecimiento, invalidez u otro accidente grave.

seguro hogar

Seguro de hogar

  • Carácter: obligatorio.
  • Contratación: puedes contratar este servicio con el mismo banco con el que adquieres tu préstamo hipotecario o buscar alternativas en otras entidades.
  • Beneficios:

-El seguro básico cubre los daños de las pertenencias físicas que estén dentro de la vivienda, desde joyas, hasta electrodomésticos o tecnología.

  • Asistencia médica y protección jurídica.
  • Reparaciones de incidentes comunes ocurridos dentro del domicilio.

La legislación española actual, marca como obligatoria la contratación de un seguro de hogar que cubra los siguientes puntos: incendios, daños de bienes y daños causados por elementos naturales.

Estos serán los aspectos más básicos, que legalmente, deberá cumplir nuestro contrato. Aún así, podremos completar el seguro de hogar de nuestra vivienda añadiendo el seguro de otro tipo de daños:

-El seguro de hogar permite cubrir daños adicionales de nuestro hogar, que nos respaldan en caso de accidentes graves como daños eléctricos o robos.

Protección de zonas comunes. La contratación de un seguro de hogar que incluya la protección de daños en la comunidad es importantísimo para evitar complicaciones futuras que generen deterioros graves a nuestro vecinos.

El seguro de comunidades es obligatorio en muchas Comunidades Autónomas.

El proceso hipotecario puede hacerse cuesta arriba, pero lo más importante es tener en cuenta todos los puntos clave para obtener los mejores beneficios. Solemos fijarnos y priorizar otras cuestiones como el interés del crédito hipotecario y dejamos en un segundo plano otras cuestiones.

El seguro del hogar debería ser una prioridad a la hora de solicitar una hipoteca total, ya que nos salvará de daños o accidentes que se den dentro de la nueva vivienda.

Ante la nueva disposición legal sobre la contratación de seguros de hogar, al realizar una hipoteca, la opción más rentable suele ser la contratación de un seguro multirriesgo del hogar.

Además, recuerda que contar con un asesor hipotecario gratis te ayudará a elegir las mejores opciones para asegurar tu hogar y todas las claves y consejos a tener en cuenta a la hora de contratarlo. En deHipotecas te guiaremos en todo el proceso para que obtengas las mejores condiciones a la hora de contratar tu seguro de hogar.

Comprar tu Casa o Vivir de Alquiler e Invertir.

Comprar para vivir o alquilar e invertir: ¿Qué es mejor? ¿Qué hago yo? Analicemos este gran dilema con datos.

Muchos de vosotros me consultáis por Twitter las siguientes preguntas:

  • ¿Debería comprar un inmueble y así me ahorro el alquiler?
  • ¿Debería refinanciar un inmueble que ya tengo pagado para invertir?
  • ¿Debería vivir de alquiler durante toda mi vida?

He ahí el gran dilema de todo inversor.

El español medio cree que comprar una casa para vivir es la mejor decisión.

Pero, ¿eso es realmente así? ¿cuál es la estrategia más eficiente?

En esta newsletter voy a analizar las cuestiones más importantes y llegaré a una conclusión.

Primero de todo, debo destacar que esta decisión traspasa el ámbito financiero.

La compra de una casa donde pretendes vivir toda tu vida es una decisión muy emocional y que en la mayoría de casos no depende de una sola persona.

Así que veamos primero cuáles son los pros de vivir de alquiler o en propiedad sin tener en cuenta criterios económicos 


Ahora analicemos qué opción es mejor en términos económicos 

Empecemos por analizar la evolución de los precios medios de la vivienda en España.

Precio medio vivienda en 1997: 685€/m2

Precio medio vivienda en 2008 (pico burbuja): 2.100€/m2

Precio medio vivienda en 2022: 1.662€/m2

Y sí… ¡todavía no hemos recuperado los niveles de 2008.

Sin embargo, el mercado inmobiliario no es homogéneo, sino que es dinámico y atomizado, por lo que veamos también los datos de un mercado en concreto, el mercado inmobiliario de Madrid:

Precio medio vivienda en 1997: 1.040€/m2

Precio medio vivienda en 2008 (pico burbuja): 3.000€/m2

Precio medio vivienda en 2022: 2.846 €/m2

Lo que daría por retroceder durante 10 días a 1997 para comprar en Madrid por 1.040 €/m2…

Con estos datos podemos deducir que el crecimiento anual compuesto (CAGR) de la Comunidad de Madrid ha sido del 4,11%.

¿Qué significa esto?

Que si compraste un piso medio en Madrid por valor de 100.000€ en 1997, en estos momentos valdría alrededor de 273.650€.

Te parecerá increíble, pero espera…

Y si en vez de comprar el inmueble… ¿lo hubieses invertido en la bolsa?

Pongamos el ejemplo de inversión más típico: inversión en el S&P 500.

Si en 1997 hubieses invertido 100.000 € en el S&P 500, en estos momentos su valor sería de 782.517€ (sin valorar el cambio de divisa).


Entonces, ¿el S&P 500 es mejor que invertir en inmuebles?

NO, para nada.

Para mí, invertir en un buen inmueble, reinvirtiendo los flujos de caja obtenidos, sumándole la apreciación de capital y, sobre todo, aprovechándote del efecto de apalancamiento

Este esquema es la mejor inversión que conozco.

¿Qué banco te prestará crédito a interés de hipoteca para invertir en el S&P 500?

Te lo digo yo: ninguno.

A pesar de que el ROI (return on investment) sea mayor en el S&P 500, el ROCE (return on cash employed) es mayor en la inversión inmobiliaria.

Pero eso ya da para otra newsletter.


Y aquí alguno pensará… ¡COJONUDO!

“Compro mi casa, me ahorro el alquiler y encima se revaloriza mi inmueble”

ERROR. Te olvidas de lo más importante:

  • Parte de la Hipoteca es un Gasto

Digamos que compras un piso en Madrid por valor de 400.000€ con una hipoteca del 80% a un tipo de interés del 2% a 30 años.

 Que sepas que pagarás unos intereses totales de 105.800€.

El problema es que la mayoría de españoles solo se fijan en la “cuota”, pero lo correcto es diferenciar entre la parte de la cuota que se amortiza y la parte de intereses.

  • La vivienda conlleva unos Costes Adicionales.

– Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

– Gastos de agencia, notaría, registro…

– Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) (anual)

– Gastos de Comunidad (anual)

– Gastos de Seguros (anual)

– Gastos de Mantenimiento

  • Flexibilidad del Alquiler (tus necesidades cambian a lo largo de la vida)

– Tienes hijos y necesitas más espacio

– Quieres un perro y el dueño no te deja

– Te mudas de ciudad por trabajo


Para mí, una gran ventaja del alquiler reside en el tiempo y dinero ahorrado en esos cambios.

Yo solo veo una situación en la que comprar podría ser mejor que alquilar:

Mercados baratos donde el precio de la vivienda supone menos de 6/7 veces tu salario neto anual.

Por lo que ves, no hay una respuesta clara, ya que depende de las circunstancias personales de cada uno.

¿Y yo? ¿Qué voy a hacer?

A día de hoy vivo de alquiler.

Pero, si os soy sincero, creo que en un futuro terminaré comprando el inmueble donde decida vivir.

Hay veces que el lado emocional tira más que el lado inversor. Así es la vida.

Beneficios inmediatos de la subrogación bancaria

Sin duda, la subrogación bancaria ofrece una serie de ventajas que se aplican para obtener nuevas y mejores condiciones en el préstamo hipotecario:

La subrogación de hipoteca es una opción que ha ido ganando popularidad entre muchos de nosotros debido a que ofrece beneficios inmediatos a la hora de establecer las condiciones del préstamo hipotecario.

Al no iniciar desde cero un nuevo préstamo, las entidades están más abiertas a escuchar peticiones de este tipo. Además, la nueva ley hipotecaria  la subrogación bancaria y les aporta muchas más facilidades.

Interés de la hipoteca

Al subrogar una hipoteca se obtienen, automáticamente, mejores condiciones que las que se establecieron en la antigua entidad. Uno de los beneficios más buscados por parte de los clientes es mejorar las condiciones de la hipoteca, siendo la subrogación el camino más eficaz para conseguirlo.

Este cambio sólo se podrá realizar si las condiciones que ofrece el nuevo banco son mejores. Por ello, el proceso de negociación será crucial para mejorar las condiciones de la hipotecatipos de interés, las comisiones o las vinculaciones con la entidad.

Costes de una hipoteca

Cuando hay dudas entre cancelar la hipoteca o solicitar una subrogación, la opción más económica suele ser esta última. Por lo general, cancelar la hipoteca acarrea más gastos que si se decide partir desde la mejora de las condiciones de un préstamo hipotecario vigente.

Negociar el préstamo hipotecario

Si al formalizar un primer préstamo hipotecario no se obtienen todas las facilidades para iniciarlo, posteriormente es posible elegir y negociar nuevas condiciones para que repercutan de manera directa en la mejora del préstamo hipotecario.

Las ofertas lanzadas, desde las entidades bancarias, proponen mejores condiciones que las brindadas por el banco actual. De este modo es posible elegir la mejor opción.

Asesoramiento para subrogación de hipotecas

La subrogación de una hipoteca debe hacerse de manera correcta para poder acceder a todos estos beneficios, pero para ello, antes, es necesario hacer números y elegir entre las opciones más adecuadas según la situación de cada uno.

Contar con el servicio asesor de deHipotecas para subrogar tu hipoteca, facilitará todo el proceso de gestión y negociación con las entidades y ayudará a realizar un seguimiento exhaustivo de la solicitud.

La asesoría hipotecaria para la subrogación es fundamental si, en la negociación con la entidad, se desea alcanzar todos los beneficios posibles. Para ello, en deHipotecas contamos con asesores hipotecarios especializados en subrogación bancaria. Ponerte en contacto con nuestro equipo es rápido y sencillo. Solicita la ayuda de un gestor hipotecario a continuación y consulta todas tus dudas en una primera asesoría gratuita.

Hipoteca puente para cambiar de casa en poco tiempo

Cuando compramos una casa pensamos que va a ser la ideal para cubrir todas nuestras necesidades, pero lo hacemos pensando en el momento actual o mirando las necesidades que vamos a tener a corto plazo. Con el paso de los años, puede que en el trabajo nos destinen a otra ciudad, que la familia aumente más de lo que teníamos pensado o que simplemente que la casa no cubra las necesidades actuales.

La solución para este tipo de problemas es la hipoteca puente, pues nos permite comprar una casa nueva mientras aún estamos pagando la hipoteca de la anterior.

Las hipotecas puente son productos diseñados para personas que desean comprar una casa pero que aún tienen que pagar la que tienen actualmente, y al mismo tiempo, necesitan financiación para enfrentar la nueva adquisición. La hipoteca puente facilita este proceso pues, es un préstamo que el propietario puede usar para ajustar el método de pago hasta que venda su propiedad actual.

La situación ideal sería vender la casa en la que vivimos para poder afrontar el pago de la nueva casa. Sin embargo, dado que el tiempo que tardamos en vender una casa ahora puede extenderse durante años, el préstamo de transición nos permite vivir en una casa nueva sin haber vendido aún la casa antigua.

Actualmente, los bancos continúan vendiendo este tipo de productos financieros, pero generalmente no los venden públicamente, por lo que debemos preguntarles si ofrecen esta opción y en qué condiciones.

¿Cómo conseguir una hipoteca puente?

Preguntar a nuestro banco si ofrecen hipotecas puente

Lo primero que deberemos hacer, es visitar a nuestro banco para preguntar si ofrecen hipotecas puente y negociar con ellos las condiciones de esta. Como hemos dicho anteriormente, no todos los bancos la ofrecen públicamente.

Debemos reflexionar sobre si las condiciones con las que nos ofrecen esta hipoteca puente nos interesa.

Contratar la hipoteca puente

Si el producto financiero y las condiciones que el banco nos ha ofrecido nos interesan, debemos firmar un contrato.

El banco nos proporcionará un préstamo hipotecario para las dos casas (la casa que compramos y la casa que venderemos) como garantía. Por lo general, nos darán entre seis meses y cinco años para vender la casa vieja.

Pago de las cuotas mientas no encontremos a un comprador

Mientras encontramos a un comprador para nuestra antigua casa, debemos abonar una cuota todos los meses.

En la mayoría de los casos, se nos permitirá disfrutar de una carencia hipotecaria de capital (un período de carencia que ayuda a los clientes que tengan problemas para llegar a fin de mes por el pago de estas altas cuotas, siempre que tenga en cuenta que esta es una solución temporal, no un recurso), lo que reducirá en gran medida los costes.

Venta de la antigua casa

Cuando encontremos un comprador, podemos usar el dinero que nos ha dado por la compra de nuestra antigua vivienda para cancelar algunas de las deudas y liberar la antigua casa. Para entonces, se formalizará una hipoteca convencional para la nueva propiedad.

Algunas de las ventajas que nos ofrece una hipoteca puente es que disponemos de una mayor comodidad, pues en una operación podremos financiar un nuevo inmueble sin haber vendido aún el anterior y mayor tiempo, pues disponemos de más años para vender nuestra antigua propiedad.

Sin embargo, todas las operaciones financieras conllevan un riesgo. El riesgo de las hipotecas puentes se encuentran en no lograr vender la antigua propiedad. Si no podemos vender la casa dentro del tiempo estipulado, nos enfrentaremos a un problema importante, pues las cuotas de la hipoteca aumentarán inmediatamente después de que finalice la carencia inicial de capital. En este caso, el pago mensual incluirá las deudas de las 2 propiedades: la que hemos obtenido y la que no hemos vendido.

A la hora de contratar una hipoteca puente debemos asegurarnos de que las condiciones que el banco nos ofrece están bien y no hay ninguna cláusula abusiva, Por este motivo, en deHipotecas te ofrecemos la ayuda de nuestros asesores financieros quienes además pueden ayudarte en otros trámites como mejorar las condiciones de la hipoteca o pagar menos hipoteca.

Cómo puede ayudarte subrogar la hipoteca

La subrogación hipotecaria es una opción que ha ido ganando popularidad entre los clientes, debido a que ofrece beneficios inmediatos a la hora de establecer las condiciones del préstamo hipotecario. Al no iniciar desde cero un nuevo préstamo, las entidades están más abiertas a escuchar las peticiones del nuevo cliente.

Además, la nueva ley hipotecaria facilita la negociación de los clientes con el banco aportándoles muchas más facilidades. Subrogar hipoteca ofrece una serie de beneficios inmediatos que se aplican al decidir mejorar las condiciones hipotecarias mediante esta vía:

Mejorar las condiciones de la hipoteca

Al subrogar la hipoteca se obtienen, automáticamente, mejores condiciones en la hipoteca. Uno de los beneficios más buscados por parte de los clientes es mejorar las condiciones de la hipoteca, siendo la subrogación el camino más eficaz.

Este cambio sólo se hará si las condiciones que ofrece el nuevo banco son mejores, por ello el proceso de negociación será crucial para la mejora de: los tipos de interés, las comisiones o las vinculaciones con la entidad.

Ahorras costes de la hipoteca

Si dudas entre cancelar la hipoteca o solicitar una subrogación bancaria, la opción más económica suele ser esta última. Por lo general, cancelar la hipoteca acarrea más gastos que si se decide partir desde la mejora de las condiciones de un préstamo hipotecario vigente.

Negociar el préstamo hipotecario

Si al formalizar el primer préstamo hipotecario no se obtienen todas las facilidades para iniciarlo, años después es posible elegir y negociar las condiciones con la entidad bancaria.

Las ofertas lanzadas, desde los bancos, proponen mejores condiciones que las brindadas por el banco actual, por ello, es posible elegir aquella opción que más se adapte a nuestros intereses y necesidades.

Asesoramiento para subrogar la hipoteca

La subrogación de una hipoteca debe hacerse de manera correcta para poder acceder a todos estos beneficios inmediatos, pero para ello, antes, es necesario hacer números y elegir entre las opciones más adecuadas según la situación de cada uno.

Contar con el servicio asesor de deHipotecas para subrogar tu hipoteca, facilitará todo el proceso de gestión y negociación con las entidades y ayudará a realizar un seguimiento exhaustivo de la solicitud.

La asesoría hipotecaria para subrogar hipoteca es fundamental si, en la negociación con la entidad, se desea alcanzar todos los beneficios posibles. Para ello, en deHipotecas contamos con asesores hipotecarios especializados en subrogación bancaria. Ponerte en contacto con nuestro equipo es rápido y sencillo. Solicita la ayuda de un gestor hipotecario a continuación y consulta todas tus dudas en una primera asesoría gratuita.

Hipotecas para funcionarios

Las ventajas de las hipotecas para funcionarios no son pocas. Su probabilidad de perder el empleo es prácticamente nula y el salario medio que perciben es superior en comparación al de otros trabajadores del sector privado.

Hipotecas para funcionarios interinos ¿tienen las mismas ventajas?

A pesar de que los funcionarios puedan negociar aspectos tales como intereses y condiciones, no todo el equipo de funcionarios pueden llegar a disfrutar de este tipo de ventajas.

No todos los puestos de funcionario son iguales. Quedan excluidos los funcionarios interinos, ya que no tienen la seguridad de una plaza fija. Estos trabajadores, se diferencian de los trabajadores fijos por su inestabilidad laboral, de ahí que tampoco puedan acceder a las ventajas de financiación hipotecarias. Los empleados administrativos tampoco entran en el grupo de funcionarios fijos.

No obstante, y aunque las entidades bancarias hayan decidido hacer esta distinción, los funcionarios interinos y los empleados laborales de la administración obtienen mejores condiciones en la negociación del préstamo hipotecario que el resto de clientes trabajadores para el sector privado.

Requisitos de una hipoteca para funcionarios 

No basta con tener una estabilidad económica y trabajo fijo para iniciar una hipoteca. Las entidades bancarias suelen imponer unos requisitos para comenzar los trámites hipotecarios que se aplican a todos los clientes, sin distinguir entre trabajadores públicos o por cuenta ajena. Estos son los requisitos de una hipoteca para funcionarios:

La cuota del pago mensual hipotecario no debe superar el 40% de los ingresos del cliente. Puede que el usuario tenga otras obligaciones financieras a las que responder, por lo que la cuota no debe superar este porcentaje.

La apertura hipotecaria conlleva unos pagos iniciales a los que el cliente deberá responder de manera directa, por ello los bancos exigen unos ahorros a todos los clientes para hacer frente a estos pagos, ya que no se podrán financiar.

Control de los movimientos económicos por parte del banco a los clientes, para evitar el blanqueo de capitales.

Hipotecas con financiación al 100% para funcionarios

Todos los clientes deben ahorrar un mínimo del 12% para iniciar el trámite hipotecario, que irá destinado al pago de escrituras y gastos de apertura de la hipoteca. En este aspecto, el banco no hace distinciones entre trabajadores públicos y privados.

Este porcentaje supone una gran cantidad de dinero para comenzar el trámite hipotecario y se exige a todos los clientes. Aún así, para captar el mayor número de clientes funcionarios, desde las entidades ofrecen la financiación del 80% y hasta el 100% del préstamo a los trabajadores públicos. Esta ventaja debe derivar en una tasación igualitaria al importe de la vivienda.

  • Para que el banco acceda a la financiación de una hipoteca 100 para funcionarios, el trabajador público debe cumplir con los siguientes requisitos:
  • No tener deudas personales.
  • Tener un porcentaje de ahorros del 12% o superior.
  • Posibilidad de respaldo por un aval.
  • La cuota para el pago de la hipoteca no debe superar el 30-35% del ingreso neto de la vivienda.

Condiciones de una hipoteca para funcionarios

Las entidades bancarias están dispuestas a negociar las condiciones del préstamo con los funcionarios, con el objetivo de hacerles llegar las mejores ventajas y captarlos como clientes fieles con estabilidad económica.

Entre las condiciones más comunes a negociar destacan:

-La comisión de apertura y de estudios al 0%

-Tipos de interés más bajo.

Tipo de interés fijo

  • Hasta 30 años.
  • Variación del porcentaje según los plazos de amortización:

30 años, tipo de interés fijo DESDE 1,05%.

25 años, tipo de interés fijo DESDE 1,00%.

20 años, tipo de interés fijo DESDE 0,95%.

15 años, tipo de interés fijo DESDE 0,90%.

Tipo de interés variable

  • Hasta 35 años.
  • Porcentaje desde 0,89%.
  • Comisión por amortización anticipada total y parcial.

En cuanto a la vinculaciones, cada banco establece las propias con los clientes, pero en un visión general se plantean las siguientes:

  • Domiciliación de la nómina del cliente.
  • Contratación del seguro de hogar y de vida acotado a la elección de la compañía por parte del banco.
  • Contratación de la tarjeta de crédito.
Hipotecas para funcionarios

Ventajas de las hipotecas para funcionarios

Tantas son las ventajas de un funcionario a la hora de solicitar una hipoteca que muchos bancos cuentan con productos exclusivos para estos trabajadores. Entre las principales encontramos:  

  • Concesión asegurada

Disponer de una plaza fija es sinónimo de ingresos estables y duraderos en el tiempo, por lo que los funcionarios son clientes con un perfil de ‘riesgo bajo’ para un banco. Esto hace que las posibilidades de conseguir una hipoteca con condiciones favorables se incrementen. 

  • Intereses bajos 

Independientemente de que la hipoteca sea fija o variable, las hipotecas para funcionarios tienen intereses más bajos que los de otro trabajador. A esto, además, hay que sumar que el funcionario no está obligado en la mayoría de los casos a contratar productor extra o vinculantes con su hipoteca para conseguir un abaratamiento de las cuotas o bonificaciones. 

  • Comisiones reducidas 

Las comisiones en las hipotecas para funcionarios pueden ser muy pocas o simplemente no existir. Dependerá del banco, pero por lo general las entidades las eliminan cuando se trata de una hipoteca para personal funcionario. 

  • Plazos de amortización más extensos

Las entidades bancarias suelen conceder a los funcionarios un plazo mayor a los 30 años para devolver el dinero, algo realmente ventajoso si tenemos en cuenta que el plazo de devolución para otros trabajadores es más reducido.

  • Mayor financiación 

No es de extrañar que un funcionario consiga de forma rápida y sencilla una hipoteca para funcionarios al 100% de financiación. Las garantías y seguridad que su puesto laboral transmite a los bancos hace que los porcentajes de financiación sean mayores. 

¿En qué puede ayudarte deHipotecas?

La asesoría profesional siempre será una gran opción para conseguir la mejor hipoteca. Si estás buscando una hipoteca de cara al próximo año, plantéate la posibilidad de contar con la ayuda de nuestro equipo de asesores hipotecarios. Aunque dispongas de grandes ventajas por ser funcionario con respecto a otros clientes, siempre podremos ayudarte a mejorar aún más las condiciones de tu hipoteca y hacer más simples los trámites y negociaciones con los bancos.

La oferta vinculante, qué es y qué importancia tiene

¿Eres un consumidor que está pensando en pedir un préstamo hipotecario? Entonces, seguramente, ya estás rodeado de folletos informativos de unos cuantos bancos o cajas de ahorros, con una serie de condiciones estándar.

¿Has mirado varias entidades y ya te has decidido por una?  Pues es entonces cuando aparece la famosa oferta vinculante que hoy en día se facilita mediante una Ficha de Información Personalizada (FIPER).

¿Qué es?: Tal y como su nombre indica, es un documento en el que la entidad financiera refleja las condiciones y características del préstamo hipotecario que se compromete a cumplir con su cliente. La emiten las entidades financieras una vez que el consumidor o cliente ya ha mostrado su voluntad de contratar un préstamo hipotecario, se disponga de la tasación del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario. Deben presentarla por escrito, teniendo un plazo de vigencia no inferior a 14 días naturales desde su fecha de entrega, y deben ir firmadas. Aquí ya no hablamos de unas condiciones genéricas, sino que son unas condiciones únicas y exclusivas para ti dependiendo de tu capacidad financiera y el inmueble que vas a hipotecar.

¿Qué contiene?: En la oferta vinculante o FIPER aparecen, entre otros datos, las principales características y condiciones del préstamo que autorizará posteriormente el notario, tales como el capital, el tipo de interés, las bonificaciones al mismo, la cuota que has de pagar todos los meses y cómo puede variar ésta en función de la variación del tipo de interés que hayas pactado, las comisiones aplicables en caso de amortización anticipada, las comisiones en caso de impago, el interés de demora… Así como una explicación detallada de los costes asociados a la operación del préstamo y los compromisos que se adquieren.

¿Para qué sirve?: Permite, de esta manera, que uno tranquilamente en su casa pueda revisar las condiciones, simular cuotas y plantear dudas que surjan antes de ir a la notaría.

¿Me obliga a algo?: Aún no estás obligado a nada. Si hay algo que no te convence, necesitas que te aclaren o con lo que no estás de acuerdo y quieres volver a negociar, no tienes porqué aceptarla, es un documento firmado por la entidad de crédito que le compromete a ella, no a ti.

En cualquier caso, además, tienes derecho a revisar en la notaría el proyecto de la escritura que vas a firmar tres días antes a la fecha prevista para la firma, así podrás comprobar que lo que vas a firmar es lo que figura en la oferta vinculante y plantear al notario las dudas que te surjan, quien te asesora imparcialmente.