La hipoteca no es lo único a lo que te tienes que enfrentar, hay también otros gastos e impuestos que afrontar.

La compraventa

La notaría

La compraventa de un inmueble hay que escriturarla frente a un notario, el cual te cobrará unos aranceles (los honorarios por su trabajo). El coste está regulado por el Estado y oscila entre el 0,2% y el 0,5% (entre los 600 y 875 euros, según el precio del inmueble).

Además, tienes que pagar la copia de la escritura que puede costar entre 15 o 20 euros aproximadamente.

El Registro de la Propiedad

Un registrador debe inscribir las escrituras firmadas por el notario para que conste en el Registro de la Propiedad y esto cuesta dinero.

Los honorarios están fijados por el Estado y dependen del precio del inmueble, pero suelen estar entre los 400 y 650 euros.

Los impuestos

A la hora de comprar una vivienda, debes tener en cuenta que hay que pagar varios impuestos, que dependerán del precio del inmueble y de si es nuevo o de segunda mano.

• Si se compra una vivienda nueva, hay que pagar el IVA (10%). Además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo coste depende de cada comunidad autónoma.
• Si es de segunda mano, hay que pagar el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). La cuantía está entre el 4% y el 10% en función de cada comunidad autónoma.

Es importante destacar que para las viviendas de protección oficial, las familias numerosas, las personas con diversidad funcional y los jóvenes hay tipos más reducidos.

La gestoría (opcional)

Es un gasto opcional. Puedes contratar a una entidad para tramitar la inscripción y liquidar los impuestos. Normalmente cobran 300 euros, pero las tarifas varían según cada gestoría.

Otros gastos

La hipoteca

Deberás abonar la tasación de la vivienda y la copia de la escritura hipotecaria. En 2022, el precio de la tasación de una casa está entre 250 y 600 euros, pero esto depende de la entidad que realice la tasación, el inmueble y su valoración. La tasación tiene una vigencia de seis meses desde la fecha de emisión.

Con la Ley Hipotecaria de 2019, los demás gastos (la gestoría, la notaría, el registro y el AJD) son asumidos por el banco.

La comisión de la inmobiliaria

Hay zonas en España que te obligan a que pagues una parte de los honorarios de la inmobiliaria que gestiona la compraventa del inmueble (la otra parte la paga el vendedor). Se puede negociar con el vendedor y con la inmobiliaria, pero lo más seguro es que haya que pagar lo que piden.

Los cheques o la transferencia OMF

Para pagar la vivienda, hay que entregarle al vendedor uno o varios cheques o hacerle una transferencia OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos) a través del Banco de España. Los dos métodos cuestan un dinero, aunque el precio lo decidirá tu banco.

Conseguir un préstamo con un embargo de Hacienda o Seguridad Social, o estando en las listas de morosos, ASNEF o RAI, es una misión imposible en las entidades bancarias. Pero, tranquilidad, existen alternativas.

Un embargo se produce al no realizar el pago de una deuda durante el periodo voluntario ni durante el plazo concedido para ello a través de una notificación. El tipo de embargo más común es el que solicita una administración pública – ayuntamiento, administración local, Hacienda o Seguridad Social- ante el impago de  multas, impuestos, tasas,… También el embargo judicial, ejecutado por un juez ante la petición de una empresa, banco o particular al que se le deba dinero. 

Esta situación que en los últimos años es más frecuente de lo que se puede llegar a pensar, afecta a muchas personas. Si te encuentras entre ellas, lo primero que debes hacer es buscar un producto financiero para saldar tu deuda lo antes posible.

Préstamos con garantía hipotecaria para embargos 

¿Has oído alguna vez hablar de los préstamos con garantía hipotecaria de capital privado para frenar un embargo? Es la solución de liquidez que necesitas en tu situación. Te permitirá saldar todas tus deudas y conservar tus propiedades y bienes, recuperando tu estabilidad financiera y tranquilidad. 

Un préstamo de capital privado para embargos es la opción para conseguir dinero ajena a la financiación de bancos. Esta alternativa privada está disponible para todas las personas que, como en tu caso, necesitan liquidez de forma rápida y segura, y no pueden conseguirla a través de las vías tradicionales. 

Requisitos para solicitar un préstamo para frenar un embargo

Tener una propiedad a tu nombre es un requisito indispensable para acceder a los préstamos para embargo con garantía hipotecaria. Y no te preocupes si no cuentas con un inmueble para ello, podrás aportar el de un amigo o familiar que actuará con aval. Eso sí, la propiedad debe estar sin hipoteca o con poca carga pendiente. 

Otro de los requisitos que deberás cumplir para solicitar un préstamo de embargo es disponer de ingresos estables para asegurar al prestamista que puedes pagar las cuotas sin que tu economía se vea afectada. Para ello bastará una nómina, jubilación, rentas, … u otro justificante. Además, tendrás que tener a mano tu DNI y la escritura de la propiedad que entregues como garantía. 

Pasos para solicitar un préstamo de embargo

Pedir un préstamo de capital privado para embargo es un proceso sin complicaciones que puedes iniciar y concluir en menos de una semana. Estos son los pasos que debes dar: 

• Contacta con un prestamista o entidad privada y comenta tu situación financiera. Estudiarán tu caso al detalle y te darán una respuesta con una oferta adaptada a tus necesidades en un plazo de entre 24 y 48 horas. 
• Reúnete con un tasador oficial homologado para tasar la propiedad que entregarás como garantía. Es importante conocer su valor exacto para que el prestamista de capital privado pueda ofrecer un préstamo por una cuantía acorde. 
• Formaliza tu solicitud de préstamo para frenar un embargo y evalúa los términos del acuerdo. 
• Firma el contrato ante notario.
• Recibe el dinero en tu cuenta o comunica que el pago se haga a la entidad con la que tienes la deuda. 

Como habrás podido observar en situaciones de embargo en las que tus bienes y propiedades están en riesgo, los préstamos de capital privado con garantía hipotecaria son la solución. Si necesitas dinero urgentemente pide un préstamo de embargo. Además de la sencillez del trámite, este producto financiero es muy flexible en cuanto a plazos de pago, los cuales pueden llegar a ser de hasta 20 y tener un periodo de carencia de hasta 5 años.

Según los cálculos de las asociaciones de consumidores de España en torno a 70.000 españoles tienen hipotecas multidivisa. Tras la desaparición del líbor (London InterBank Offered Rate), la inestabilidad de los mercados y otros sobresaltos económicos, la preocupación de estas personas se ha ido incrementado. Con el fin de superar la incertidumbre de los afectados nos dirigimos al despacho de abogados Sello Legal, donde su equipo de juristas especializado nos ponen al día de la actualidad de las hipotecas multidivisa, su problemática y cómo se deben reclamar. 

Las hipotecas multidivisa son préstamos complejos. El cliente contrata una hipoteca en euros, pero la cantidad que debe amortizar se calcula en base a una moneda diferente elegida por este. En la mayoría de los casos yenes japoneses o marcos suizos. Este producto financiero se comercializó de manera masiva entre 2006 y 2009 debido a argumentos bancarios sobre operaciones sencillas y  abaratamiento de costes. 

Sin embargo, tal y como nos cuenta Íñigo Serrano, fundador de Sello Legal, los bancos no alertaron a sus clientes de los peligros a los que se podían enfrentar. Si la moneda extranjera subía de valor respecto al euro, la deuda también iba a crecer, encareciendo las cuotas y la deuda a pagar.  Algo que, para desgracia de un gran número de personas, ocurrió. 

Pese a la dramática situación, conceder una hipoteca multidivisa no se ha considerado ilegal. Lo que sí se ha establecido como abusivo, y está constatado por el Tribunal Supremo, es que los bancos no informaran de los riesgos de estas operaciones. Así, según este organismo, las personas afectadas tienen derecho a reclamar a las entidades bancarias si estas no explicaron las posibles variaciones de las cuotas y capital pendiente.

El modo de reclamar una hipoteca multidivisa, según nos cuenta Iñigo de Sello Legal, es el mismo que hay que llevar a cabo para que eliminen cualquier otra cláusula abusiva. Bien se puede enviar una reclamación al banco o bien acudir directamente a los juzgados. 

Si se opta por la primera opción, la persona afectada debe dirigirse al servicio de atención al cliente de su banco para solicitar que pasen su hipoteca a euros. Y lo más importante según Íñigo Serrano “exigir la devolución de todo lo que se ha pagado de más desde que se contrató la hipoteca multidivisa”. Es muy importante insistir en ello, ya que como afirma el fundador de Sello Legal, “las entidades suelen dar bastantes largas para no pagar y en muchas ocasiones no devuelven nada”.

Mientras que si se decide ir a juicio, será necesario interponer una demanda en un juzgado de primera instancia a través de un abogado con experiencia en estos casos. Si bien es cierto, se trata de un procedimiento más largo, pero también el más seguro. En palabras de Serrano, “con esta vía no dependes de la decisión y mareos del banco, la sentencia tal vez tarde un poco más, pero será favorable y segura para el cliente”.

Por tanto, y una vez aceptada la reclamación, la hipoteca se convertirá de inmediato a euros cambiando el índice de referencia extranjero por el euríbor. Además, las cuotas abonadas se volverán a calcular en euros y se procederá a devolver todo lo que se haya pagado de más tanto en intereses como en capital y comisiones por cambios de divisa.

Con el fin de que estos abusos no se vuelvan a repetir, el despacho de abogados  informa que el Gobierno de España incluyó un artículo en la ley hipotecaria de 2019 que hacía referencia a la regulación sobre la contratación de hipotecas multidivisa. Este contempla otorgar al cliente toda la información necesaria para conocer el posible encarecimiento de su préstamo, informarle con frecuencia sobre las subidas de la moneda extranjera en cuestión y la opción de convertir la hipoteca a euros en cualquier momento.

Sin duda, como nos comentan desde Sello Legal, se trata de un gran avance en legislación hipotecaria para salvaguardar los derechos de los consumidores. Por lo que invitan a aquellas personas que en su momento no se pudieron acoger a esta ley, que busquen ayuda especializada para reclamar su situación cuanto antes y con garantías.

Las reformas de una vivienda pueden resultar bastante costosas, sobre todo si se destinan a realizar grandes reparaciones o remodelaciones estructurales. Puesto que a día de hoy es complicado contar con los ahorros suficientes para meterse en faena, muchas personas se ven obligadas a buscar financiación para pagar a plazos el coste de las obras. 

Actualmente podemos encontrar varias opciones como los préstamos personales o las ampliaciones de hipoteca para conseguir dinero para poner una vivienda a punto. Sin embargo, estas no son las más recomendadas debido, principalmente, a los elevados intereses de los primeros y las grandes dificultades a la hora de negociar con un banco para llegar a un acuerdo de ampliación de hipoteca. 

No obstante, queda una alternativa mucho más viable que consiste en hipotecar la vivienda y ahorrar intereses. Esta operación recibe el nombre de préstamos con garantía hipotecaria.

Préstamo con garantía hipotecaria para reformas 

Un préstamo con garantía hipotecaria para reformar una casa es una solución financiera cuyo principal requisito para solicitarlo es contar con un inmueble en propiedad. Este puede ser la misma vivienda que se desea reformar u otra propiedad que se encuentre a nombre de un familiar o amigo. 

Para llevar a cabo esta operación es muy importante asegurarse de que la propiedad esté libre de cargas o que al menos quede muy poco por pagar. Solo de este modo será posible solicitar el capital necesario para las obras con las mejores condiciones. Un importe que dependerá de la tasación del inmueble que se presente como garantía.

El único riesgo al que se expone el cliente es al de no poder afrontar el pago de las cuotas, lo cual supondría la pérdida de la vivienda que se entrega como garantía hipotecaria. 

Solicitar préstamos con garantía hipotecaria para reformas de viviendas

Los préstamos con garantía hipotecaria para hacer reformas son concedidos por empresas de capital privado. El procedimiento para solicitarlos es bastante sencillo y, a día hoy, muchos se realizan incluso online en menos de una semana. 

La documentación requerida para pedir un préstamo con garantía hipotecaria es muy básica y rápida de conseguir. Basta con entregar un DNI o documento de identidad, el IBI de la propiedad que se va a entregar como garantía y un comprobante de ingresos estable (nómina, alquileres, rentas, jubilación, etc.)

Una vez que se realiza la solicitud a un prestamista privado y se le envía la documentación, el estudio de viabilidad de la misma se ejecuta en un plazo de unas 24 horas. De forma paralela se lleva a cabo una tasación de la propiedad con el fin de definir el importe de dinero que se puede pedir.

El siguiente paso consiste en negociar las condiciones del préstamo con garantía hipotecaria para reformas, es decir, la cuantía total y los plazos de devolución. De acuerdo con ellas, la firma del préstamo se lleva a cabo ante notario y la recepción de dinero se produce rápidamente en la cuenta bancaria indicada. 

Por lo general, cuando se cumplen con todos los requisitos establecidos, las empresas de capital privado llegan a ofrecer hasta el 40% del valor de la propiedad en garantía y la posibilidad de devolver el dinero en un plazo de entre 1 y 20 años con una tasa de interés variable no muy elevada. 

Una de las mayores ventajas de estos préstamos con garantía hipotecaria es que se obtiene liquidez de forma rápida, sencilla y transparente para hacer reformas en una vivienda. Sin justificar, además, a qué se va a destinar el dinero: si a remodelar baños o cocina, arreglar el jardín o cambiar los muebles, suelos y puertas. 

Sin duda, estos préstamos son la mejor opción financiera para pagar los costes de una obra en el hogar, la cual además aumentará de forma inmediata el valor de la propiedad si se desea venderla en el futuro.  También lo son cuando se busca liquidez para mejorar el estado de un piso de alquiler o casa de vacaciones para aumentar su rentabilidad. Y, por supuesto, para hacer frente a los gastos de remodelación que puede suponer una vivienda heredada

Qué diferencia a una hipoteca a tipo variable de una a tipo fijo; qué requisitos hay para contratar una hipoteca; qué es el TIN, la TAE o el euríbor. Comprender estas y otras cuestiones son clave para firmar una hipoteca

El proceso de contratar una hipoteca puede ser complejo si no se dispone de la información suficiente, por lo que es necesario contar con el conocimiento y el asesoramiento de profesionales para tomar la decisión que mejor se adapta al perfil de cada comprador.

Contar con toda la información necesaria

Para elegir la opción que mejor se adapte a las necesidades del comprador, este debe entender todo el proceso y los términos que engloba una operación de estas características, por lo que es recomendable contar con asesoramiento de profesionales como el gestor de la entidad bancaria.

Este es el momento de familiarizarse con términos como tipo de interés, euríbor o plazo de amortización.

En este primer paso también hay que realizar un análisis de la situación personal para determinar el presupuesto para comprar la vivienda. Aquí hay que tener en cuenta dos aspectos:

1. Nivel de ahorros: por norma general, los bancos conceden hipotecas, como máximo, por el 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que será necesario tener ahorrado, como mínimo el 20% restante. Además, comprar una casa conlleva otros gastos adicionales (notaría, impuestos, etc.) que suponen entre un 10% y un 15%.
2. Nivel de ingresos: lo recomendable es destinar, como máximo, un 30% de los ingresos mensuales al pago de la cuota de la hipoteca, un porcentaje que puede alcanzar el 35% en el caso de que se incluyan otros préstamos además del hipotecario.

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¿Qué tipos de préstamos hipotecarios hay?

Existen dos tipos de hipotecas:

1. Hipoteca a tipo variable. En este caso, la cuota mensual tendrá una parte fija y otra que se actualizará con un índice de referencia, siendo el más habitual el euríbor. Es decir, que las cuotas van a variar conforme lo haga este índice, al alza o a la baja.
2. Hipoteca a tipo fijo. Para los préstamos a tipo fijo la cuota mensual y el tipo de interés que se aplica se mantienen constantes durante todo el contrato. Cada mes se paga la misma cuota, ya que es independiente a los tipos de interés del mercado.

Calculadora: descubre qué te interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable

Además, existe la opción de contratar una hipoteca mixta que combine ambas opciones, con un periodo a tipo fijo durante los primeros años del préstamo, al que le sigue otro periodo a tipo variable.

En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.

¿Qué requisitos debo cumplir para pedir una hipoteca?

Entre los principales está la edad. Tener entre 18 y 75 años es un requisito prácticamente indispensable, fuera de ese rango de edad será más difícil conseguir un préstamo sólido como para comprar una vivienda.

Además, las entidades bancarias también tienen en cuenta otros aspectos que garanticen la solvencia como:

• La estabilidad laboral
• El nivel de ingresos
• El historial crediticio
• La situación personal
• La tenencia de otros activos

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¿Qué términos debo conocer para pedir una hipoteca?

En los préstamos hipotecarios entran en juego varios términos importantes, algunos de ellos pueden incidir directamente en el coste y estarán presentes durante toda la vida del préstamo, entre los que destacan el tipo de interés nominal (TIN), la tasa anual equivalente (TAE) y el euríbor.

• TIN. Es el tipo de interés que el banco establece al prestar una cantidad de dinero, pero sin hacer referencia al resto de gastos de una operación hipotecaria. El TIN se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital prestado que se aplica sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Este tipo no incluye gastos ni comisiones.
• TAE. Es un tipo de interés que incluye todos los costes de un producto financiero y se establece en forma de tanto por ciento anual. La TAE siempre será más alta que el TIN, pero también es más fiable, ya que incluye todos los gastos de la operación. Se calcula de acuerdo con una fórmula que tiene en cuenta el TIN, la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias y otros gastos generados.
• Euríbor. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones a corto plazo entre los bancos europeos. Este tipo se revisa cada seis meses o cada 12 meses y, en función de si sube o baja, lo hará también la cuota mensual de las hipotecas a tipo variable.

¿Qué comisiones tiene pedir una hipoteca?

La única comisión que debe pagar un comprador al firmar un contrato hipotecario es la comisión de apertura. Se paga al inicio del contrato, como compensación por los trámites y las gestiones de la hipoteca. Sin embargo, al contratar una hipoteca, algunas entidades no cobran la citada comisión de apertura, como Banco Sabadell.

Dependiendo del tipo de hipoteca, existe una comisión de amortización. Se trata de la cantidad que se paga en concepto de pago anticipado del préstamo hipotecario. Con la Ley Hipotecaria aprobada en 2019 estas comisiones se redujeron de manera significativa.

También hay una comisión por reembolso anticipado que se paga en caso de que se quiera amortizar una parte o la totalidad del préstamo. Esta comisión varía en función del tipo de hipoteca.

Hipotecas a tipo variable:

• Si el reembolso tiene lugar en los tres primeros años, la comisión máxima será del 0,25% del capital reembolsado.
• Si tiene lugar entre el tercer y el quinto año, la comisión máxima será del 0,15% del capital reembolsado.
• Después de los primeros cinco años: no se cobra amortización por reembolso.

Hipotecas a tipo fijo:

• Si el reembolso se realiza en los 10 primeros años, la comisión máxima será del 2% del capital reembolsado.
• Si tiene lugar a partir de los 10 primeros años, la comisión máxima será del 1,5% del capital reembolsado.

En este post vamos a detallar qué documentación necesitas para pedir una hipoteca. Sin duda alguna esta es la fase más importante cuando decidimos solicitar una hipoteca a un banco o con la intermediación de un Asesor Hipotecario.

Por lo tanto, deberemos tener preparada toda la documentación necesaria para que tanto la entidad como el Asesor Hipotecario puedan realizarnos el estudio e indicarnos si nos concederán la hipoteca y cuánto importe nos concederán.

La documentación necesaria a la hora de pedir una hipoteca para comprar una vivienda o solicitar una hipoteca sobre una vivienda que ya es de nuestra propiedad (ampliación, liquidez, cambio de entidad…) es diferente en función de si somos Trabajadores por cuenta ajena o Trabajadores por cuenta Propia (Autónomo).

Y es que la documentación más importante para que te concedan una hipoteca, es la documentación económica. Ésta determinará cuanto puedes solicitar de hipoteca y lo más importante, si te concederán la hipoteca.

No cabe duda que es fundamental que la documentación que aportamos para el estudio de la hipoteca sea legible y si es posible en el formato más aceptado, PDF 

En todos los casos, es evidente que la primera documentación será el Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identificación de Extranjero (NIE), que se concede a los extranjeros con residencia legal en España.

1.- Si eres trabajador por cuenta ajena ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?

Si tu caso es la compraventa de una vivienda, lo primero que debes hacer es saber cuál es el importe máximo que te concederán.

Para saber el importe que te concederán se utiliza un ratio denominado, Ratio de endeudamiento o DTI (del inglés Debt To Income), es el cociente entre la cuota a pagar y tus ingresos expresado en %.

Por ejemplo si tu nómina neta mensual es de 1.000.-€/mes y la cuota a pagar es de 200€/mes tu DTI sería 200/1000*100= 20% DTI.

ENDEUDAMIENTO

Recordemos que el Banco de España aconseja un endeudamiento o DTI de entre el 30%-35% de los ingresos netos mensuales.

De esta forma tendrás una guía a la hora de buscar la vivienda. Sabrás aproximadamente el importe que pueden concederte las entidades.

Por lo tanto, será indispensable recopilar toda la documentación que justifique tus ingresos: Nóminas (las 3 últimas), Declaración de Renta la última realizada (MOD 100) y en definitiva toda aquella documentación que justifique que recibimos ingresos constantes en el tiempo. Ejemplo alquileres, intereses de depósitos, etc…

Otro factor importante en la concesión de una hipoteca, es la estabilidad laboral. En este caso las nóminas deben llevar la antigüedad del trabajador en la empresa, pero será necesario aportar además el Contrato de Trabajo y la Vida Laboral para demostrar nuestra trayectoria laboral.

2.- Si eres Autónomo ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?

Este caso es un poco más complejo que el asalariado puesto que no existe una nómina o percepción salarial mensual estable y además se debe presentar en Hacienda una serie de declaraciones trimestrales y un resumen anual y se debe realizar el pago cada mes de la cuota de autónomo.

Como siempre es importante justificar nuestra trayectoria laboral y estabilidad. En el caso de Autónomos lo podremos justificar con la Vida Laboral en la que se detallará el tiempo que llevamos dados de alta como Autónomo.

Presentaremos los trimestres de IVA (MOD 303) y la Declaración Resumen Anual (MOD 390) del último año completo y los del año en curso. Se presentan con un límite de 20 días después del cierre del trimestre.

También deberemos presentar los trimestrales de IRPF (MOD 130) y la Declaración Resumen Anual (MOD 190). Igualmente que en el caso del IVA se presentan con un límite de 20 días después del cierre del trimestre.

Cómo no, los autónomos también están obligado a realizar la Declaración de Renta (MOD 100) cada año.

En el coso de los trabajadores por cuenta propia (Autónomos) es muy importante presentar los Extractos Bancarios (mínimo 6 meses), donde se refleja realmente el volumen de operaciones y el movimiento.

Igualmente, como en el caso de los trabajadores por cuenta ajena, se debe aportar toda aquella documentación que justifique ingresos como alquileres, intereses de depósitos, etc.

3.- Y Si no trabajas por cuenta ajena ni por cuenta propia y eres Pensionista ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?

En este caso tendrás que aportar el Certificado que acredita la percepción de una pensión de la Seguridad Social.

Es un certificado que emite la Seguridad Social anualmente en el que se indica la cantidad que se percibe anual y que normalmente consta de 14 pagas.

En nuestro país existen determinadas herramientas o productos financieros que no acaban de alcanzar el arraigo que sí tienen en otros países. Una de estas herramientas sería la hipoteca inversa.

La hipoteca inversa, aunque inicialmente se puede entender como un producto de financiación interesante para complementar la pensión de jubilación, es mirada por los bancos de nuestro país con mucho recelo y resquemor.

No es un producto que tenga ni una gran demanda, ni una gran oferta, vamos a tratar de entender los motivos.

Qué es una hipoteca inversa

El resumen rápido y simple sería decir que se trata de un préstamo que toma como base y garantía la vivienda libre de cargas. Para ello, se constituye como una hipoteca sobre dicha vivienda.

Es un producto que se orienta a personas de cierta edad, habitualmente a partir de la jubilación, y que les propone una financiación basada en un pago único, o, más comúnmente, en una renta vitalicia hasta su fallecimiento.

Eventualmente, está renta vitalicia podrán extenderse hasta el valor que la hipoteca haya concedido a la vivienda. Una vez este valor se haya visto sobrepasado, si no se ha contratado a la par un seguro de renta vitalicia, se suspendería la misma.

La hipoteca permite que los titulares sigan viviendo en su casa, y siguen siendo propietarios de la misma, con lo cual en cualquier momento pueden hacer una cancelación anticipada, o vender la hipoteca y saldar la deuda.

A su fallecimiento, serán los herederos los que antes de disponer de la vivienda deberán abonar la deuda, conformar una nueva hipoteca, o vender la vivienda para saldar la deuda.

Por qué a la banca no le gusta la hipoteca inversa

Como hemos dicho anteriormente, a la banca española no le gusta en exceso la hipoteca inversa.

Es un producto que no figuran en los catálogos, y a pesar de unas entidades como CaixaBank han hecho algunas pruebas piloto, y otras lo han mantenido, o mantienen, de manera soterrada dentro de sus ofertas, ni se conceden ni se demandan.

El primer motivo a tener en cuenta es la propia cultura de la propiedad en España. La cultura de la propiedad hace que, a lo largo de la vida de las personas, uno de los objetivos financieros básicos es pagar la vivienda.

Esto genera una suerte de tabú sobre lo que pueda ocurrir en el futuro con la vivienda, ya que se considera parte del patrimonio familiar. Por tanto, poner en riesgo el patrimonio familiar y diferir una deuda a los herederos, pesa sobre las personas. Pero también sobre la banca, que entiende que es un modelo complejo para la sociedad española.

El otro gran motivo, además de ser una operación de riesgo alto, es que el riesgo de la no aceptación de la herencia, es elevado. En España, anualmente, son muchas las herencias que se desechan para no asumir las deudas.

En el caso de una hipoteca inversa, esto automáticamente significa que la vivienda tendrá que ejecutar sin pasar a manos del banco. En un contexto en el que los bancos llevan años deshaciéndose de los activos inmobiliarios, no es precisamente un elemento de atracción para ellos.

Ser propietario de un inmueble siempre ha supuesto un cierto estatus social y un signo extrínseco de riqueza, más que nada porque ser poseedor de un patrimonio físico suponía un respaldo personal ante alguna situación económica familiar adversa. Ser dueño de la vivienda propia suponía no tirar el dinero que se le daba al arrendador por el alquiler, idea que aún perdura. Sin embargo, hoy en día, ser propietario de la vivienda habitual ya no equivale a ser rico, supone ir rellenando un longevo socavón financiero llamado préstamo hipotecario. Sin él, aunque sea una de las pesadillas financieras más temida, no formaríamos parte de una sociedad de propietarios inmobiliarios. Muchos de los aspectos que hoy se dan por sabidos en una hipoteca son fruto de una larga evolución histórica.

La hipoteca se remonta a las antiguas civilizaciones griega y romana. Tanto es así que el nombre proviene del latín hypothêca, originario de la unión de las palabras griegas Hypo (debajo) y Teka (cajón), haciendo referencia a algo que permanecía oculto y que no se podía ver al no encontrar signos externos de su existencia. Pero, en realidad, su origen, tal y como la conocemos hoy, data de la época del Imperio Romano para asegurar el pago de una deuda mediante una garantía económica que estaba a disposición del acreedor, en la medida que el deudor no ejecutara el pago de la obligación contraída.

El Derecho Romano establecía dos formas de garantizar el pago de una determinada deuda:

• Fiducia: se transfería un bien a una persona a condición de que lo devolviera después de un tiempo convenido y en unas condiciones determinadas.
• Prenda o pignus: cosa de valor que se entregaba a alguien como garantía de cumplimiento de una promesa u obligación y que generalmente se recuperaba una vez cumplida.

No sería hasta la Edad Media cuando se consolidó el concepto de hipoteca, siendo el pago feudal más popular de la época donde el concepto de propiedad experimentó un renovado auge durante aquella época debido al retorno de los hombres al campo y a la posesión de los terrenos. La hipoteca sirvió a esas gentes para hacerse con más tierras hipotecando la propiedad y pagándola con la producción de las cosechas y de los animales o con dinero.

Según fue pasando el tiempo, se crearon los Registros de la Propiedad dando seguridad jurídica a las operaciones hipotecarias que se realizaban.

En España, en los años 70 del siglo pasado, con el éxodo rural, llegó el boom inmobiliario a las grandes ciudades y al unísono la proliferación de las hipotecas. En aquel momento, el promotor vendía el inmueble siendo la entrada y los gastos por cuenta del comprador. Se construían unas letras, tantas como meses se pactaban entre comprador y vendedor, para el pago de la deuda pendiente. Esas letras se inscribían en el Registro de la Propiedad con la condición resolutoria de que, si el deudor no le hacía frente a la deuda, el inmueble pasaba a manos del acreedor.

Posteriormente, en los años 80, se desistió de la fórmula de las letras para evolucionar hacia los préstamos hipotecarios, recurriéndose a la escritura notarial donde se reflejan todas las condiciones de financiación, plazos y cualquier vicisitud que surja durante el tiempo pactado. Esta tendencia se ha prolongado hasta nuestros días pasando por la consabido estallido de la crisis hipotecaria que hizo explotar la burbuja inmobiliaria.

Hoy en día, la hipoteca es el modo de financiación más habitual a la hora de adquirir una vivienda, definiéndose como un producto bancario mediante el cual el prestatario recibe una cantidad de dinero por parte del prestamista con el propósito de devolverlo, junto con los intereses que genere, contando el prestamista con el inmueble adquirido como garantía adicional de pago.

A menudo se suelen usar como sinónimos hipoteca y préstamo hipotecario existiendo una leve diferencia: el préstamo hipotecario es el contrato por el que el prestamista entrega una cantidad de dinero al prestatario con la finalidad de que este adquiera una vivienda. Y, la hipoteca será la garantía de que el pago se llevará acabo según los términos establecidos en el contrato del préstamo.

El préstamo hipotecario está formado por tres componentes principales:

• Capital: cantidad de dinero prestado
• Plazo: tiempo pactado para la devolución del capital.
• Tipo de interés: porcentaje adicional que el prestatario debe de pagar al prestamista por el capital prestado, siendo el interés donde radica la ganancia del prestamista.

El tipo de interés puede ser de tipo fijo (no varía durante todo el plazo), variable (varía en función de la evolución del Euríbor u otro índice) y mixto (mezcla entre un tipo fijo y otro variable).

El contrato que se constituya entre prestamista y prestatario deberá ser sobre activos reales, debiendo celebrarse preferentemente en escritura pública ante notario y será registrado en el correspondiente Registro de la Propiedad para que adquiera valor ante terceros.

En el caso de que el prestatario incumpla con los pagos pactados habrá una demanda por parte del prestamista activando el mecanismo para recibir el pago del capital solicitando la ejecución forzosa del inmueble, ejecutando la hipoteca como garantía de pago. En la mayoría de los casos, cuando no existe dación en pago (acción de entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago), el prestatario responde con todo su patrimonio ante un préstamo hipotecario.