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Todo sobre los préstamos personales y sus requisitos

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Cuando hablamos préstamos personales, nos referimos a una operación mediante la que el cliente o prestatario recibe una cuantía de dinero determinada de un acreedor, que suele ser una entidad financiera. El cliente tiene la obligación de devolver la cantidad prestada acompañada de unos intereses, mediante pagos periódicos conocidos como cuotas.

Lo más característico de los préstamos personales es que la entidad no cuenta con una garantía especial, como un aval, para recobrar la cantidad que ha prestado. Aunque si existe una garantía genérica, debido a que el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros.

A parte de esta característica tan diferenciadora de los préstamos personales, existen otras como:

• Al responder con todos los bienes presentes y futuros, hay un mayor riesgo de impago por lo que los tipos de interés suelen ser elevados.

• Su tramitación suele ser mucho más rápida, puesto que no requiere un aval y esto agiliza mucho el trámite.

• El importe del préstamo no suele ser elevado.

• Suelen concederse para la compra de bienes de consumo y servicios.

• No suele comprometer de forma particular ningún bien concreto.

• A la hora de conceder este tipo de créditos se realiza un análisis del patrimonio del deudor, requiriendo documentación adicional que certifique unos ingresos mínimos.

Solicitar préstamos personales

Hay situaciones en las que los préstamos personales no son la mejor opción: casos en los que existe la obligación de pagar otros préstamos, donde la situación laboral está en riesgo,..

Sin embargo, los préstamos personales sí son la solución para comprar un coche, una vivienda o para cubrir un gran gasto cuando no se cuenta con la totalidad del dinero.

No obstante, antes de solicitarlo, hay que tener en cuenta una serie cuestiones:

• Comparar las diferentes ofertas de préstamos personales para conseguir las mejores condiciones posibles.

• Observar bien las comisiones del préstamo, debido a que ciertos préstamos pueden tener cuotas de apertura o cancelación.

• Tener en cuenta el tipo de interés del préstamo, ya sea una hipoteca fija  o una hipoteca variable.

• Algunos préstamos tienen vinculaciones como la contratación de seguros de hogar o vida que encarecen el coste del préstamo.

• Revisar la cuantía a pagar.

• Leer con mucho cuidado la letra pequeña y posibles cláusulas que estén asociadas al préstamo.

Requisitos para pedir préstamos personales

Existen una serie de requisitos para los préstamos personales que por lo general son muy similares en todas las entidades:

• Tener la mayoría de edad y un documento que lo identifique como un DNI, pasaporte o carné de conducir.

• Definir cual es la cantidad exacta necesaria y la finalidad.

• Demostrar solvencia económica y no de tener deudas por impagos ni estar incluido en listas de morosos como RAI o ASNEF. Si es el caso, consulta aquí cómo solicitar préstamos con ASNEF.

• No superar la capacidad de endeudamiento máximo.

• Es posible que se pida en algunos casos, un contrato de trabajo o un justificante de ingresos si eres autónomo.

• Pueden solicitar una garantía de devolución de la deuda.• Una copia de la declaración del IRPF, escrituras de la casa o declaración de bienes, contrato de alquiler, etc.

Hipoteca fija ¿Por qué elegirla?

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Qué es una hipoteca fija y cómo funciona

Una hipoteca fija es aquella en la que se aplica un interés determinado durante el tiempo que el préstamo ha sido establecido. Esto significa que el banco establece un tipo de interés que no variará en el tiempo sea cuales sean las condiciones del mercado. Las cuotas mensuales a pagar por el cliente no aumentarán ni disminuirán al firmar una hipoteca de interés fijo.
El tipo de interés de una hipoteca fija suele ser mayor al fijado en una hipoteca variable, pero el plazo de devolución suele ser inferior, si así lo desea el cliente.
Una hipoteca a tipo fijo es la opción preferida para aquellos que tienen la seguridad de poder pagar un préstamo de estas características en un plazo menor de tiempo porque así se aseguran de pagar el mismo importe cada mes sin importar las fluctuaciones de los distintos intereses del mercado.

Hipotecas de interés fijo

En la actualidad han comenzado a aparecer las hipotecas de tipo fijo con un interés de 1 %, esto sucede debido a la guerra que mantienen las entidades bancarias por conseguir captar el máximo número de clientes posibles. Pero no es tan sencillo como parece, para poder acceder a una hipoteca de interés fijo de este tipo normalmente el banco te pide contratar otros productos así como devolver el préstamo en un plazo menor al de 30 años.
En el caso de no optar por esta elección, en agosto de 2021, el interés de las hipotecas fijas ha bajado de un 2,73 % a un 2,37 %. En este tipo de préstamos, el banco no puede exigir firmar por productos adicionales, lo que sí puede hacer es rebajar el tipo de interés si se contrata a la par otro producto.

¿Es mejor una hipoteca fija que una hipoteca variable?

Todo depende de las necesidades del cliente.
Con una hipoteca de interés fijo conoces desde un primer momento el costo total del préstamo y sabes cuanto has de pagar cada mes, de modo que no van a aparecer imprevistos a la hora de realizar el pago de la cuota mensual porque esta siempre va a ser la misma. No está sujeta a las variaciones del euribor, al contrario que una hipoteca con interés variable.
Las hipotecas variables suelen tener un interés inferior y se pueden pagar en un plazo mayor de tiempo, pero no sabes cuánto será lo que pagarás al final de la vida del préstamo hasta que este llegue. Asimismo, desconoces cuánto pagarás cada vez, ya que se ve afectada por los cambios en el mercado.

Ventajas de una hipoteca fija

La cuota mensual es siempre la misma, no varía aunque lo haga el mercado.
Al no variar la cuota mensual, conoces desde el primer momento cuál es la totalidad del préstamo.
Es un producto estable que permite planificar la economía. No hay imprevistos en el pago.
Evita las cláusulas suelo.
Los tipos fijos han bajado en los últimos años.
La negociación entre entidad y cliente es más sencilla.
Su demanda está en aumento, por lo que los bancos lo aprovechan para ofrecer mejores condiciones y así captar más clientes.

Desventajas de las hipotecas a tipo fijo

Los intereses son mayores que en una hipoteca de tipo variable.
Las cantidades financiadas son más bajas.
Ha de pagarse en un plazo máximo de 30 años.
Si puedes devolverla en un plazo menor a 30 años, es mejor elegir una hipoteca variable, pese a que sus intereses al mes sean mayores o fluctuen, puede ser que sea más rentable
Exigen mayor vinculación.
Conllevan más comisiones.
Si bajan los tipos de intereses no tiene ningún beneficio.

Las mejores hipotecas fijas

Las mejores hipotecas a tipo fijo a fecha de agosto de 2021 son las siguientes:
Hipoteca Fija Cumpliendo Condiciones de Openbank. Es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro del hogar para acceder a ella. Financian la adquisición de una vivienda por un mínimo de 30.000 euros en un plazo máximo de 30 años. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años se aplica una TAE del 1,59 % y un TIN del 1,40 %.
Hipoteca Fija de Tomamos Impulso. TAE del 1,66 % y TIN del 1,34 % en un préstamo de 150.000 euros en 20 años, hipotecas con el 90 % de financiación máxima del valor de la vivienda. Es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar y otro de vida.
Hipoteca Fija Inteligente EVO BANCO Bonificada. Puede pedirse a partir de 30.000 euros y cubre el 80 % del valor de la vivienda. Para una cantidad de 150.000 euros encontramos una TAE del 1,67 % y un TIN del 1,29 %. Para acceder a este préstamo es necesario la domiciliación de la nómina y la contratación de un seguro del hogar.
Hipoteca Inteligente EVO BANCO. Hipoteca sin comisión de apertura ni amortización anticipada que ofrece una financiación al 1,75 % TAE y 1,49 % TIN para un préstamo de 150.000 euros a devolver en 30 años.
Hipoteca Sin Mochila de MyInvestor. Financiación al 1,78 % TAE y al 1,59 % TIN para un préstamos de 150.000 euros en un plazo de 20 años. Para acceder a esta es necesario disponer de una cuenta corriente y poseer un seguro de daños e incendios. Para una financiación superior a 70.000 euros y un 70 % del valor de la vivienda el plazo de devolución se encuentra en 25 años.

hipoteca fija

Cómo pedir una hipoteca fija

Para pedir una hipoteca es necesario cumplir cinco requisitos básicos que cualquier banco va a pedir:
Ahorros de al menos el 30 % de la vivienda. Las hipotecas suelen cubrir alrededor del 80 % del valor de la vivienda, por lo que el 20 % restante ha de aportarlo el cliente. A esto, hay que añadirle el coste de los gastos de compraventa y el de escritura de la hipoteca que en conjunto equivale a un 10 % o 12 % de la vivienda.
Ingresos suficientes para pagar las cuotas mensuales. Has de tener un sueldo fijo que sea el triple de lo que se pide como cuota mensual. Es decir, si la cuota mensual es de 300 euros deberás cobrar más de 900 euros al mes.
Trabajo estable. Tener un trabajo fijo e indefinido con cierta antigüedad dará seguridad a la entidad bancaria de que se va a poder afrontar el préstamo. En el caso de las personas autónomas o empresarias es indispensable mostrar la estabilidad del negocio.
Historial crediticio excelente. Si en el historial del cliente consta algún impago o se encuentra en alguna lista de morosos es casi imposible que alguna entidad le conceda un préstamo de esta envergadura. Además, si se tienen préstamos de otro tipo vigentes, aunque no se haya tenido impagos, las posibilidades también se reducen.
Aportar avales o garantías extra. Si el banco considera insuficiente el perfil financiero del cliente puede pedir un aval como garantía. El avalista es el responsable solidario de la deuda al firmar el contrato y hace frente a las siguientes obligaciones:
Responder por la deuda con todo su patrimonio y bienes.
Si el titular de la hipoteca fallece antes de la finalización del préstamo, los herederos asumirán el pago y el avalista seguirá siendo la garantía.
Si el fallecido es el avalista, pasa a sus herederos la responsabilidad de hacer frente al aval.
Por otro lado, el cliente debe aportar la siguiente documentación, independientemente de la situación laboral en la que se encuentre:

  • Número de Identificación Fiscal (NIF), Número de Identificación de Extranjero (NIE) o pasaporte.
  • Contrato de señal o de arras, dependiendo de qué se haya firmado.
  • CIRBE. (Datos almacenados en el Banco de España sobre los préstamos, créditos, avales y riesgos que asume una entidad financiera con un cliente).
  • Declaración del IRPF del último año.
  • Escrituras de las propiedades que se posean.
  • Contrato de arrendamiento en el caso de habitar en una vivienda alquilada y últimos recibos del alquiler.
  • Vida laboral actualizada.
  • Extractos bancarios recientes.

Consejos para firmar hipotecas no variables

Los bancos luchan por ofrecer la mejor oferta a sus clientes y captar otros nuevos. Esta guerra entre entidades beneficia a los compradores, ya que para atraer la atención de estos se bajan los intereses a pagar o se dan mejores condiciones que les beneficien. Aún así, siempre querrán obtener el máximo beneficio, por lo que te dejamos una serie de consejos a seguir:
Comprueba los requisitos. Cada entidad es diferente y tiene unas condiciones específicas que puede que otra no. Quizás un banco te acepte tu petición a la primera mientras que otro te ponga trabas por los mismos factores condicionantes. Factores como la edad, los ingresos al mes y el tipo de contrato que tiene la persona solicitante son claves para aceptar o rechazar la petición.
Tener en cuenta los gastos asociados. Los bancos no prestan el 100 % del precio de la vivienda, generalmente prestan en torno a un 80 % del precio total. Por lo que hay que ser consciente de que el porcentaje restante ha de pagarlo uno mismo sin ayuda bancaria.
No todos los gastos hipotecarios los paga la entidad. El impuesto de actos jurídicos (AJD) corre a cargo del hipotecado. La banca se hace cargo de los gastos de la notaría, los gestores y la tasación. Además, al realizar la compraventa del inmueble los gastos derivados que van en torno al 10 %, son a cargo del cliente.
Negociar las condiciones. Para obtener beneficios adicionales desde el banco van a intentar vender productos adicionales. No pueden obligarte a aceptarlos, puedes negarte y no pueden perjudicarte por ello.
Comparar seguros de vida. La entidad puede poner como condición obligatoria la firma de un seguro de vida, pero antes de aceptar el que ellos te proponen, acude a empresas especializadas, ya que los ofrecidos por los bancos suelen ser hasta un 79 % más caros.
Preguntar todas las dudas. Una vez se firma el contrato no hay marcha atrás, haz todas las preguntas que necesites por muy tontas que puedan llegar a parecer.
Pedir todo por escrito. El contrato final no es válido hasta que es firmado por un notario, el cual será el encargado de que se cumpla el mismo. Procura que todo haya sido plasmado por escrito, de lo contrario, no hay constancia de que eso haya sido pactado.
Hay muchos temas que tratar cuando se quiere cerrar un trato de este calibre y en la mayoría de ocasiones nos encontramos en desventaja por falta de conocimiento. Por eso, desde dehipotecas.net te ofrecemos la posibilidad de contar con un asesor hipotecario de manera gratuita para que este te asesore y ayude con todo lo necesario.

Hipoteca segunda vivienda: todo lo que necesitas saber para pedirla

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Una segunda vivienda es aquella que es utilizada de forma ocasional, ya sea para uso vacacional o como inversión. Una casa en la playa o en el campo, las cuales son adquiridas para desconectar del lugar de residencia habitual, son los ejemplos más comunes. En deHipotecas te explicamos en qué consiste una hipoteca segunda vivienda, así como los requisitos para solicitarla y los gastos que supone.

Características de una hipoteca para comprar una segunda vivienda

Antes de financiar una segunda residencia, es importante conocer que esta presenta importantes diferencias respecto a pedir hipoteca de una vivienda habitual. En primer lugar, las personas dispuestas a comprar una segunda vivienda deben contar con una capacidad alta de endeudamiento. Este contexto afecta también al banco o entidad financiera, ya que asume un mayor riesgo. Consecuentemente, las condiciones son más estrictas:

  • Financiación máxima: los bancos ofrecen en torno el 60-75% del valor de tasación. Supone un porcentaje inferior respecto a las primeras viviendas, por las cuales las entidades bancarias conceden, por norma, el 80%.
  • Plazos: para amortizar la hipoteca de una segunda vivienda, hay un plazo de 25 años. Este periodo es más reducido que el de la residencia habitual, cuyo plazo de amortización asciende a los 30 años.
  • Intereses: son más elevados que los de la hipoteca de una primera vivienda. Para establecerlos, los bancos analizan cuestiones como el fin o utilidad de la segunda vivienda.
    En caso de que el hipotecado sufriera dificultades económicas, dejará de pagar y cancelará antes la hipoteca de la segunda vivienda que la de la residencia habitual. Por otra parte, el banco tomaría posesión de esa casa.

Tipos de hipoteca segunda vivienda

Aunque la mayoría de las entidades financieras no cuentan actualmente con ofertas específicas para hipotecar una segunda vivienda, muchas adaptan las condiciones para este tipo de inmuebles. Las hipotecas para una segunda casa se comercializan en tres modalidades:

  • Variable: este tipo de préstamo aplica un interés que varía con el paso del tiempo, normalmente cada seis meses o una vez al año. En las segundas viviendas de este tipo, el cliente debe abonar un índice de referencia y otro diferencial.
  • Fija: el interés se mantiene igual durante toda la duración del préstamo o hipoteca.
  • Mixta: aquí, la entidad bancaria comienza cobrando un interés fijo durante los primeros años de hipoteca (normalmente, en los primeros 5 o 10 años). Una vez transcurrido ese periodo, pasa a aplicar un tipo variable.

Requisitos para solicitar hipoteca segunda casa

Para poder acceder a hipotecar una segunda vivienda, hay que cumplir una serie de aspectos:

  • Bajo nivel de endeudamiento: influyen factores como que el cliente no esté pagando alguna otra financiación o crédito en el momento de solicitar la segunda hipoteca. Por otra parte, deberá estar al corriente de todas las facturas y pagos.
  • Gran cantidad de ahorros: además del dinero necesario para costear la hipoteca mensualmente, es recomendable contar con reservas monetarias. De esta forma, el banco se asegurará de que todos los plazos de pago se cumplirán en tiempo y forma.
  • Ingresos estables y estabilidad económica: muy pocos bancos aprueban una hipoteca de segunda vivienda si el cliente no cuenta con la estabilidad financiera necesaria para hacer frente a la misma. En este sentido, es valorable tener un puesto de trabajo con determinados ingresos o un contrato indefinido, por ejemplo.
  • Aval o garantía adicional: esto depende de la entidad que concede el préstamo, por lo que no siempre es un requisito indispensable. Ejemplos de aval pueden ser la vivienda principal o cualquier otro tipo de inmueble que posea el cliente con anterioridad.

Gastos de una hipoteca segunda vivienda

En el momento de adquirir una segunda vivienda, es necesario abonar los conocidos como gastos de hipoteca:

  • Gastos de formalización de hipoteca: son gestionados y financiados por el banco.
  • Gastos de tasación y gestoría: deben ser abonados por el cliente o comprador.
  • Gastos de notaría: también corren a cargo de la entidad financiera con la que firmes se firma el préstamo.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): es un impuesto que se establece sobre la escritura hecha pública ante notario.
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): varía en función de las tarifas establecidas en el municipio o lugar en el que se ubica el inmueble.

Documentación y trámites para comprar una segunda casa

Los documentos a presentar en el momento de solicitar la segunda hipoteca, son iguales que para la primera vivienda:

  • CIRBE: para certificar el riesgo hipotecario. Es una base de datos que contiene todos los préstamos, avales, créditos y riesgos que asumen los bancos con sus clientes.
  • NIF o DNI.
  • Vida laboral.
  • Información bancaria reciente.
  • Contrato laboral y nóminas.
  • Declaración de la renta del último ejercicio.
  • Declaración del IVA: para personas autónomas.
  • Préstamos contratados: sólo en caso de haber solicitado alguno con anterioridad.
  • Avales.

Hipoteca autopromotor: construye tu propia casa

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En el momento de cambiar de vivienda, las alternativas más recurrentes son la compra o el alquiler. No obstante, existe una tercera opción muy interesante: construir una vivienda propia. El cliente tiene la posibilidad de diseñar su propio hogar en un terreno bajo su criterio o elección. Para financiar este tipo de inmuebles construidos desde cero, es necesario recurrir a una hipoteca autopromotor. Sus condiciones son más complejas respecto a las hipotecas convencionales.

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Un préstamo autopromotor es un tipo de hipoteca pensada específicamente para aquellas personas que quieren construir su propia vivienda. Es decir, es un préstamo destinado para financiar la ejecución de la obra de una nueva residencia, no para comprar una vivienda.

Las hipotecas autopromotor están diseñadas para financiar la ejecución de la obra, pero no para la compra del terreno en el que se llevará a cabo la edificación del inmueble. Por ello, es indispensable contar con el espacio en el que se construirá la vivienda antes de solicitar este préstamo.

Requisitos para contratar una hipoteca como autopromotor

Para solicitar una hipoteca autopromotor, los bancos solicitan una serie de requisitos fundamentales:

–   Ser propietario del terreno: el lugar en el que se va a construir el inmueble debe aparecer en el Registro de la Propiedad bajo el nombre del solicitante de la hipoteca.

–   Terreno urbanizable: ese mismo espacio debe estar certificado como apto para construir una vivienda.

–   Disponer de una licencia de construcción: esta licencia es expedida por el ayuntamiento al que pertenece el terreno urbanizable.

–   Formalizar un presupuesto de construcción: debe ser realizado por la empresa constructora que dirigirá la obra.

–   Presentar un proyecto de construcción: se entrega junto al presupuesto anteriormente citado y debe ser validado por el Colegio de Arquitectos.

–   Presentar un certificado energético: tiene que ser elaborado durante el momento de redactar el proyecto. Sirve principalmente para calificar la eficiencia energética que tendría el inmueble.

Funcionamiento de la hipoteca autopromotor

Una vez cumplido con los requisitos mencionados, el cliente puede llegar a un acuerdo con una entidad financiera. El proceso para ejecutar una hipoteca autopromotor es diferente según se acuerde con un banco u otro. Además, la hipoteca autopromotor es un producto muy personalizado para cada persona, ya que las condiciones del préstamo serán diferentes atendiendo al perfil o tipo de construcción.

En general, cubre un máximo del 80% del valor de tasación del inmueble, al igual que las hipotecas normales, y debe tener una duración máxima de 30 años.

La principal característica de este préstamo es que el capital no se entrega una sola vez. En su lugar, el dinero es entregado por la entidad financiera al cliente en diferentes tramos, a la vez que la construcción del inmueble avanza. Los tres tramos generales son:

Tramo de suelo

Es la fase inicial del proyecto. En este momento, el banco entrega la mayor cuantía del préstamo, cerca del 50%. Este dinero es generalmente utilizado para financiar el proyecto de la obra arquitectónica.

Tramo de certificaciones

Supone entre el 20% y 30% del préstamo. Una vez que la entidad bancaria haya entregado este importe, la persona responsable del proyecto debe hacer entrega de unos justificantes relativos al avance de la obra.

Tramo de fin de obra

Es la parte final del proyecto. Se hace efectiva cuando la construcción finaliza y el dueño del inmueble consigue la cédula de habitabilidad. En este momento, el acreedor recibe la parte restante de la hipoteca autopromotor, es decir, el 10% o 20% que quedaba del préstamo.

Consejos para solicitarla

La hipoteca autopromotor tiene la dificultad añadida de que el cliente tiene que construir la vivienda además de pagar los préstamos. Por ello, antes de solicitar esta operación, es recomendable tener en cuenta una serie de consejos:

  • Contar con ahorros o una cantidad económica suficiente para cubrir todos los gastos de la obra.
  • Solicitar un presupuesto a diferentes empresas constructoras y analizarlas en profundidad antes de escoger una opción.
  • Conocer el valor de la nueva vivienda dentro del mercado. Para ello, es interesante estudiar factores como el lugar donde se ubica el inmueble o la demanda que hay en la zona.
  • Revisar las condiciones de la hipoteca y corroborar que se adapta al proyecto y la situación financiera. 
Hipoteca autopromotor

Ventajas e inconvenientes de la hipoteca autopromotor

La gran ventaja que ofrece la hipoteca autopromotor se basa en la flexibilidad para establecer el proyecto. Es decir, el cliente puede adaptar el préstamo percibido a las necesidades del inmueble a la par que se va construyendo.

Por otra parte, y durante todo el tramo temporal que dura la construcción, las entidades suelen conceder un periodo de carencia, el cual se acuerda previamente y ronda los dos años. Mediante este recurso, el autopromotor del inmueble no tendrá que comenzar a amortizar la deuda pendiente, sino que solo tendrá que devolver los intereses para no enfrentarse a pagos elevados posteriormente.

En cuanto a desventajas, en muchas ocasiones pueden surgir problemas en la fase de construcción (retrasos, cambio de materiales…). Esto alteraría el presupuesto previsto o incluso provocaría un desfase respecto al préstamo acordado con la entidad financiera. Para evitar estos casos, los bancos habitualmente piden refuerzos de garantía o avales extra antes de acordar la hipoteca, lo cual también puede ser considerado un factor en contra.

Solicitar hipoteca online

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La hipoteca online es un producto financiero mediante el cual todos los trámites, desde rellenar los formularios previos hasta completar toda la documentación, se realizan a través de internet. Ya sea desde tu ordenador, tablet o móvil, es una operación cómoda que no requiere acudir presencialmente a una sucursal bancaria.

Ventajas de la hipoteca online

Las hipotecas online están en alza, principalmente por la comodidad que suponen. Entre las principales ventajas que puede darte el solicitar una hipoteca online, encontramos:

  • Rapidez: no es necesario que visites presencialmente las oficinas de las entidades bancarias. En su lugar, puedes valorar las diferentes opciones del mercado desde un dispositivo electrónico.
  • Mejores condiciones: los bancos online de las grandes corporaciones como Bankinter ofrecen mejores características en términos de vinculación y comisiones.
  • Información más detallada: las características de las hipotecas aparecen de forma más clara y transparente en la web de las entidades financieras.
  • Menos comisiones e intereses: las entidades bancarias ahorran en el personal que realiza las gestiones presencialmente mediante las hipotecas online. Por ello, la mayoría de ellas ofrecen estos productos financieros sin comisiones e intereses que sí tienen las hipotecas tradicionales.
  • Menor vinculación: no es esencial que recurras a una cantidad determinada de productos combinados, tales como tarjetas de crédito o seguros, para conseguir el interés mínimo.
  • Personalización: las entidades bancarias realizan estudios de cada caso concreto en sus hipotecas online, del mismo modo que con las tradicionales.

Requisitos necesarios para solicitar una hipoteca online

Los requisitos para pedir una hipoteca online son similares a la de las hipotecas tradicionales:

  • Ahorros: tienes que acumular un patrimonio económico cercano al 30% del valor del inmueble que se desea adquirir. Esto es principalmente porque la mayoría de bancos suele aportar un máximo del 80% del valor de tasación del inmueble.
  • Trabajo e ingresos estables: para asegurar que puedas hacer frente al pago de todas las cuotas, debes garantizar que dispones de un contrato de trabajo estable o indefinido, así como unos ingresos mínimos determinados.
  • Historial limpio: esto se refiere a la ausencia de deudas o de situaciones de impago, así como créditos y otras operaciones solicitadas anteriormente.
  • Avales: esto no es imprescindible, aunque sirve para que el banco tenga una garantía de que la cuota mensual se continúe pagando en caso de que haya una situación de impago.
Solicitar hipoteca online

Calcular hipoteca online

Si estás buscando financiación para una vivienda, es esencial que te tomes un tiempo para calcularla y considerar diferentes posibilidades con la finalidad de evitar sorpresas en el momento de firmar con una entidad bancaria. 

Por tanto, antes de empezar a presentar solicitudes a diferentes bancos, puedes recurrir a un simulador hipotecario. La finalidad de esta herramienta es saber qué hipotecas puedes permitirte. A la hora de realizar el cálculo, debes tener tres cuestiones muy presentes y predeterminadas: los ingresos, ahorros y el plazo de devolución del préstamo en años que deseas tener.

Con esos datos, el simulador de hipotecas online te permitirá saber si puedes permitirte la vivienda que te interesa, así como la cuota mensual y los intereses totales. Adicionalmente, obtendrás acceso a las mejores hipotecas propuestas por varios bancos, cuyos precios podrás comparar. Por último, siempre tendrás a tu disposición la ayuda de intermediario hipotecario que te podrá asesorar para solicitar la hipoteca online.

En dehipotecas.net trabajamos con los mejores bancos para encontrar la hipoteca que más se adapte a tus condiciones personalizadas. El proceso es transparente, 100% online y sin costes adicionales. Para ello, sólo tienes que rellenar el formulario de nuestro simulador de hipoteca.

Cómo encontrar la mejor hipoteca

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Para obtener un crédito hipotecario al mejor precio, es recomendable que sigas una serie de pasos para evitar gastos innecesarios. La prioridad debe ser aquella hipoteca que mejor se adapte a tus posibilidades económicas, así como a tus planes de futuro.

En primer lugar, rastrea el mercado y no te quedes con la primera propuesta. Para ello puedes contar con el asesoramiento gratuito de uno de nuestros brokers hipotecarios que te ayudará a encontrar las mejores condiciones. Una vez recopiladas las ofertas, es momento de analizar las cinco características previamente mencionadas.

Los bancos con las mejores hipotecas

Algunas de las mejores hipotecas que oferta el mercado actualmente, en función del tipo de interés, son:

Hipoteca BBVA

  • Hipoteca Fija BBVA: su interés varía desde el 1,35% a 15 años hasta el 1,50% en caso de que la hipoteca dure 30 años. Para conseguirla, es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y hogar.
  • Hipoteca Variable BBVA: ofrece uno de los intereses más bajos del mercado, el euríbor más 0,89% a partir del segundo año. Además, BBVA rebaja aún más el interés en caso de tener una situación económica buena.

Mejor producto: Hipoteca BBVA

Hipoteca Fija
  • Desde 2% TIN
  • TAE 2,5%
Hipoteca Variable
  • Desde euribor + 0,89%
  • TAE 2,13%

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Hipoteca Openbank

  • Hipoteca Open Fija: su interés es muy bajo. Por ejemplo, para un plazo de 20 años, ofrecen un tipo de 1,40%. Además, puede ser rebajado en 0,10 puntos si la hipoteca solicitada es superior a 150.000 euros. Por otra parte, Openbank ofrece -0,30% en caso de domiciliar unos ingresos mínimos de 900€.
  • Hipoteca Open Variable: tiene características similares a la hipoteca fija, con un interés que va desde el euríbor más el 0,95%. Otra ventaja es que apenas tiene comisiones.

Hipoteca EVO

  • Hipoteca inteligente tipo fijo: su interés es de solo 1,24% en caso de que la hipoteca tenga una duración de 30 años. Además, bonificando tres productos, se puede reducir hasta 0,35 puntos el tipo de interés.
  • Hipoteca inteligente tipo variable: destaca por su euríbor del 0,79% a partir del segundo año, muy inferior a la media habitual del 1%.

Hipoteca Caja Rural del Sur

  • Hipoteca fija “Te lo mereces ya”: a diferencia de otros bancos, ofrece la posibilidad de ser contratada con o sin productos adicionales. En caso de financiar la vivienda en 10 años, su interés es del 1,75%.
  • Hipoteca variable “Te lo mereces ya”:  el interés parte desde el índice de referencia +1,05%. Se revisa con periodicidad anual durante toda la vida del préstamo.

También es muy recomendable el simulador de hipotecas de Cata Rural del Sur si buscas mejorar tu hipoteca.

Hipoteca Santander

  • Hipoteca Fija Santander: su interés es del 1,40% para hipotecas con un plazo de hasta 30 años. Para ello, el cliente debe contratar productos adicionales como una domiciliación de la nómina.
  • Hipoteca Variable Santander: presenta un interés fijo inicial de 1,98%, aunque sólo durante los primeros seis meses. El interés bonificado es desde el euríbor más 0,88% a partir del séptimo mes.

Cómo se valora un inmueble: criterios y proceso de valoración

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La valoración de inmuebles es un recurso de gran utilidad para obtener la información técnica y objetiva más completa de una propiedad. Es un procedimiento necesario para determinadas operaciones, especialmente para la compra o venta de una vivienda. Aunque también puede tener otras finalidades como:

  • Tributaria: por ejemplo, para pagar impuestos asociados a la vivienda (Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Actos Jurídicos Documentados…).
  • Contable: incluye motivos como operaciones mercantiles, información financiera de entidades de crédito o reparto de herencias.
  • Financiera: para el mercado hipotecario y asegurador, incluyendo operaciones como la garantía hipotecaria o la adjudicación para venta rápida.
  • Judicial: referido a aquellos casos en los que existen disputas entre el comprador y el vendedor respecto al precio de la vivienda.
  • Administrativa: orientado a actos catastrales o proyectos urbanísticos, entre otros.

En qué consiste la valoración de inmuebles 

La valoración de un inmueble es el cálculo del valor de la propiedad inmobiliaria, basada en factores como su estado, dimensiones o ubicación geográfica. Puede ser realizada por el propietario de la vivienda, aunque en muchos casos pueden intervenir el comprador o personas ajenas a la venta, como un perito especializado.

Este procedimiento se confunde habitualmente con la tasación inmobiliaria, la cual presenta algunas diferencias. En las valoraciones inmobiliarias, no es necesario visitar presencialmente el inmueble, es suficiente con conocer los datos catastrales del mismo. El documento resultante ofrece un valor orientativo de la vivienda, aunque carece de valor legal.

Por otra parte, la tasación es un documento certificado legalmente que confirma el valor del inmueble y es supervisado por el Banco de España. Además, debe ser realizada por personas acreditadas como un tasador oficial o un arquitecto. 

Cómo se valora un inmueble 

En función de la finalidad, existen cuatro métodos de valoración inmobiliaria, todos especificados por la Orden Ministerial ECO 805/2003. Son de obligado cumplimiento para aquellas operaciones que tengan garantía hipotecaria.

  • Método de comparación

Permite calcular el valor de mercado de un inmueble, tomando como referencia los precios de otras viviendas similares. Es fundamental que exista un mercado representativo que cuente con muestras suficientes de ofertas y operaciones reales. En concreto, debe haber un mínimo de seis muestras similares.

Con esa información, añadida a los datos históricos de la vivienda, se obtiene el valor hipotecario de la misma.

  • Método de coste o reposición

Se calcula partiendo del coste que conlleva construir de nuevo la vivienda, sumado a otros gastos como impuestos, licencias o su deterioro físico. Paralelamente, el valor del terreno se estima por comparación con otros suelos con características similares.

Mediante este método, se obtiene un valor técnico denominado valor de reemplazamiento. Éste puede ser bruto o neto y para su cálculo hay que sumar tres elementos: valor del terreno, coste de la edificación y gastos para realizar el reemplazamiento (impuestos y aranceles).

  • Método de actualización de rentas

Este método se emplea para inmuebles arrendados y su cálculo deriva en el valor por actualización. Es obtenido mediante la previsión de flujos de ingresos y gastos a futuro. Adicionalmente, es necesario conocer la duración del contrato, impuestos, la prima de riesgo y la renta pactada. 

  • Método residual

Mediante este método, se obtiene el denominado valor residual. Atendiendo al análisis de inversiones con valores esperados, se recurrirá a dos métodos adicionales:

  • Método dinámico: indicado para terrenos urbanos o urbanizables, así como edificios en proyecto, construcción o rehabilitación.
  • Método estático: sólo es aplicable a solares e inmuebles en rehabilitación, en los que la edificación vaya a comenzar o retomar dentro de un plazo inferior a un año.

Criterios para la valoración de inmuebles

En el momento de valorar una propiedad es fundamental tener en cuenta una serie de factores técnicos entre los que destacan:

  • Localización geográfica: ubicación exacta y barrio en el que se encuentra el inmueble. 
  • Superficie: el terreno es otro factor fundamental y es valorado conjuntamente al siguiente punto. 
  • Estado de conservación: referido al tipo de edificio, antigüedad, estado, rehabilitación o elementos externos (fachadas, ventanas, balcones…). 
  • Instalaciones: la distribución interior de las viviendas varía en gran medida dependiendo del año de construcción del inmueble. 
  • Calidad de los materiales de la edificación: aquí influyen las instalaciones eléctricas y de fontanería, además del estado de la pavimentación o revestimientos.
  • Orientación: no se valora igual un inmueble ubicado al sur respecto a otro al norte, por ejemplo. Por tanto, las viviendas con mayor cantidad de luz natural tendrán mayor valoración. Esto también se aplica a las vistas externas.

De una hipoteca variable a una fija: paso a paso

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La subida del Euríbor afecta a las hipotecas variables al ser el principal indicador en el cálculo del tipo de interés.

Las hipotecas variables se calculan a través del Euríbor, que es el tipo de interés al que las entidades bancarias europeas compran y venden dinero entre ellas. Si el Euríbor sube, significa que la hipoteca variable se encarecerá, por lo que es probable que haya personas que quieran pasarse a una hipoteca fija. Para ello, hay que tener en cuenta las características de la hipoteca de tipo fijo:

  • A salvo de las subidas y bajadas del Euríbor: el interés será fijo y constante, por lo que siempre se pagará la misma cuota.
  • Los tipos de interés y las cuotas son mayores: es cierto que los tipos de interés y las cuotas de las hipotecas a tipo fijo son mayores que las de las hipotecas a tipo variable pero, a cambio, ofrece la tranquilidad de poder pagar la misma cuota siempre.
  • Condiciones favorables: los plazos para el préstamo están situados entre los 20 y 25 años, pero pueden extenderse hasta los 30 años.
  • Comisión de apertura elevada.

Tres maneras de pasar de una hipoteca variable a una fija

Novación 

Solicitas al banco cambiar las condiciones del préstamo hipotecario contratado. Es decir, renegocias la hipoteca. Esto afecta al tipo de interés, a la cantidad del préstamo (normalmente suele ampliarse) y al periodo de amortización.

Tendrás que abonar una comisión de novación que no puede superar el 0,15% en los tres primeros años, para desaparecer tras este periodo.

Subrogación 

Solicitas el cambio de hipoteca a otro banco. Esto conlleva modificaciones en las condiciones del préstamo, como el tipo de interés. El cambio se lleva a cabo cuando se comparan diferentes hipotecas y aparece un banco con mejores condiciones.

Tendrás que abonar una comisión por subrogación que no superar el 0,15% en los tres primeros años, bajando al 0% al pasar este periodo. Además, deberás pagar el coste de la tasación para saber el valor de la vivienda.

Cancelación y constitución 

Cierras tu hipoteca y abres una nueva para establecer un tipo de interés fijo. Esto supone:

  • Comisión por cancelación anticipada total (debe aparecer en la escritura del préstamo).
  • Gastos de la cancelación registral de la antigua hipoteca: el banco, por lo general, te obligará a que contrates a una gestoría para que se ocupe de los trámites.
  • Costes de la formalización del nuevo crédito: el precio de la tasación de la vivienda y posible aplicación de una comisión de apertura a la nueva hipoteca.
Hipoteca fija o variable, ¿cuál es la mejor en 2020?

Comenzar con los trámites

Si optas por la novación, el proceso de tramitación será rápido porque el banco ya cuenta con tus datos personales y bancarios.

Si prefieres la subrogación, tendrás que presentar la documentación para pedir una hipoteca como si fuera la primera vez: justificante de nómina, contrato y vida laboral, justificante de otros préstamos pendientes, últimas declaraciones de la Renta…

Si eliges la cancelación del préstamo para abrir uno nuevo, tienes que finalizar la relación con tu banco y comenzar los mismos trámites para pedir una hipoteca por primera vez.

¿Cuánto cuesta pasar de una hipoteca variable a fija?

El coste del cambio de una hipoteca variable a fijo depende de:

  • El contrato.
  • La fórmula que se use: novación, subrogación o cancelación y apertura de una nueva hipoteca.

Por ejemplo, si tienes una hipoteca pendiente de 100.000 euros que ha sido contratada hace dos años tendrías que abonar lo siguiente:

  • 150 euros con la opción más barata (novación).
  • 450 euros con la opción intermedia (subrogación).
  • 1.024 euros con la opción más cara (cancelar y abrir un nuevo préstamo).

¿Hay seguros obligatorios en una hipoteca?: alternativas para ahorrar 

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Una de las mayores preocupaciones a la hora de solicitar una hipoteca es ahorrar lo máximo posible durante la operación. Sin embargo, hay ciertos trámites como los seguros de vida que parecen ser ineludibles y que pueden impedirlo. No obstante, aquí puedes conocer el precio aproximado de tu seguro de vida con la hipoteca. 

En cuanto a la obligatoriedad o no de contratar un seguro con la hipoteca hay varias cuestiones que debes tener presentes con el fin de minimizar los gastos. Lo primero que debes saber es que por ley no es obligatorio contratar un seguro con la hipoteca, aunque sí recomendable. El único seguro que podría exigir una entidad bancaria de forma obligatoria es el de daños en casos de incendio con el fin de cubrir los destrozos de la vivienda en el caso de que se produjera una desgracia. 

Pero al no ser obligatoria la contratación, tampoco lo es suscribir un seguro exclusivamente con el banco. Por tanto, si decides contratar un seguro algo que sí es recomendable por tu tranquilidad, pero tu objetivo es ahorrar, una buena alternativa es buscar una empresa independiente para la contratación. En estos momentos las hay con propuestas realmente interesantes que no deberías dejar escapar. 

A fin de cuentas, contratar el seguro con el banco lleva a un encarecimiento inevitable de la póliza. Además con un banco estás contratando un seguro que no está personalizado debido a que las entidades bancarias no están especializadas en este tipo de productos. No son expertos en seguros y eso tiene consecuencias que al final acaban afectando a tu bolsillo.

Mientras que una empresa independiente, como lo puede ser una aseguradora o correduría ofrecen los precios más competitivos del mercado y múltiples variables en los seguros para comparar y elegir el más adecuado para tu caso. Además, cuentan con el asesoramiento experto de sus agentes para diseñar una póliza totalmente personalizada.

Ahora bien, si se da el caso de que ya tienes un seguro contratado con tu banco, también es importante que sepas que tienes derecho al desistimiento, es decir, a cancelarlo y buscar otras pólizas que se adapten mejor a tus necesidades. Para ello será fundamental que estés atento a la renovación de tu seguro con el banco para finalizar a tiempo el contrato, ya que si no anuncias tu petición dentro del plazo establecido la contratación del seguro puede renovarse de forma automática. 

Para evitar que esto ocurra y cumplir con tu objetivo de ahorrar, mantén listo el trámite del nuevo seguro con una empresa independiente para activarlo justo en el momento en el que caduque el que tienes contratado en ese momento. De lo contrario,  tendrás que asumir durante unos cuantos meses el pago de las dos pólizas. Y eso no es lo que deseas que ocurra. 

Así que ya sabes, hay seguros que pueden resultar obligatorios a la hora de firmar una hipoteca. Pero lo más importante es que gracias a la reforma de la Ley Hipotecaria llevada a cabo en 2019 tienes libertad absoluta para elegir si contratas tu seguro con tu banco o con una compañía de seguros que te ofrezca un producto a medida. No dejes pasar la oportunidad y reduce los costes de tu hipoteca desde hoy mismo.

Ventajas de las hipotecas para funcionarios

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La estabilidad laboral con la que cuenta el personal funcionario es una gran ventaja a la hora de contratar una hipoteca. Las entidades bancarias depositan mucha más confianza en personas cuyos ingresos son fijos y seguros.

Hipotecas para funcionarios con las mejores condiciones

Si estás buscando una hipoteca para funcionarios, estás de suerte. Ser funcionario te convierte en un cliente potencial, muy apreciado por las entidades financieras, ya que lo primero en lo que se fijan al iniciar un trámite hipotecario es en los ingresos y en la estabilidad económica.

Además, al tratarse de un perfil con una situación financiera de menor riesgo, las condiciones y ofertas lanzadas por parte de los bancos son muy buenas. De hecho, cada vez es más común ver ofertas bancarias específicas dirigidas a funcionarios.

Disponer de una estabilidad económica y laboral como funcionario facilita el proceso del préstamo hipotecario. Al mismo tiempo, da margen a la negociación del mismo, consiguiendo condiciones mucho más favorables.

Las principales ventajas con la que cuentan las hipotecas para funcionarios son:

Tipos de interés más bajos y atractivos

La estabilidad económica y la asunción de un menor riesgo son los factores claves para que los bancos decidan bajar los tipos de interés a los funcionarios que decidan iniciar un préstamo hipotecario. Ofrecen un interés mucho más competitivo para fidelizarlos como clientes. Este bajo interés da lugar a que las cuotas a abonar sean mucho más reducidas.

Libertad de comisiones

Los funcionarios se olvidan de pagar comisiones de apertura, amortización o cancelación, todo ello para fidelizar a este perfil de clientes por su potencial. Además de tener mayor capacidad para negociar una reducción de las mismas.

Mayor plazo de devolución

El horizonte temporal de las hipotecas suele ser de 30 años, pero en el caso de los funcionarios no es inusual encontrar financiaciones con plazos más largos, de hasta 35 y 40 años.

Bonificaciones iniciales

La entidad puede abonar una cantidad inicial para comenzar a formalizar el préstamo hipotecario, lo que se traduce en un modo de bonificación exclusivo para estos clientes.

Relajación en las vinculaciones

Con el objetivo de mantener al cliente, los bancos no suelen presionar con fuertes vinculaciones al funcionario, siendo a veces casi inexistente.

Mayor facilidad para la concesión

El cumplimiento de los requisitos de solvencia agilizan los procesos de concesión de la hipoteca y no suele haber problemas con estos perfiles, en los que el riesgo es muy bajo.

¿Todos los funcionarios pueden acceder a este tipo de hipotecas?

Aunque estemos hablando de funcionarios en general, debemos señalar que estas ventajas sólo se aplican a los trabajadores con una plaza fija. Los funcionarios de carácter interino, no podrán acceder a este tipo de ofertas. Las condiciones hipotecarias que se den para los funcionarios interinos equivaldrá a las que se les conceden a clientes convencionales. Por eso mismo es muy importante tener en cuenta la temporalidad de la plaza.

Cuanto menor riesgo suponga la situación de un cliente para el banco, mejores condiciones ofrecerá. Por ello, el personal interino, al tener una cierta inestabilidad laboral no pueden acceder a las mismas condiciones que el personal de carrera.

Hipotecas para funcionario vs. hipotecas convencionales

A diferencia de las hipotecas convencionales, las hipotecas 100 para funcionarios son mucho más flexibles.

En el caso de una persona no funcionaria o interina, la entidad reclama una cierta estabilidad económica con varios documentos que la acrediten. Mientras que al personal fijo les valdría con acreditar la plaza fija.

Las condiciones de financiación también son muy distintas en el caso de los funcionarios, debido a que estos pueden llegar a financiar la totalidad de la hipoteca a pesar de no tener ahorros.

Y aunque esto no se aplique a todas las entidades bancarias, en el caso de financiar una hipoteca convencional no existe, siquiera, la oportunidad de hacerlo.

Por último, muchas de las comisiones impuestas en las hipotecas convencionales (apertura, cancelación) son inexistentes en las hipotecas dirigidas a los funcionarios, con el objetivo de fidelizar a los clientes ideales.

En conclusión, los trabajadores del estado con plaza fija, mediante oposición, serán los únicos que podrán acceder a las diferentes atractivas alternativas que lanzan las entidades para iniciar un préstamo hipotecario. Las ventajas de las que pueden disfrutar los funcionarios fijos vienen emitidas desde las entidades con el objetivo de fidelizarlos, ya que son un tipo de cliente ideal que les asegura el pago de las cuotas mensuales y un menor riesgo.

Si perteneces a este sector privilegiado de la población y estás buscando una hipoteca, aquí puedes encontrar la ayuda necesaria. Nuestros asesores hipotecarios te echarán un cable con todos los trámites, además de todo su apoyo a la hora de seleccionar la hipoteca que se ajuste más a tus necesidades.