Qué es una hipoteca fija y cómo funciona

Una hipoteca fija es aquella en la que se aplica un interés determinado durante el tiempo que el préstamo ha sido establecido. Esto significa que el banco establece un tipo de interés que no variará en el tiempo sea cuales sean las condiciones del mercado. Las cuotas mensuales a pagar por el cliente no aumentarán ni disminuirán al firmar una hipoteca de interés fijo.
El tipo de interés de una hipoteca fija suele ser mayor al fijado en una hipoteca variable, pero el plazo de devolución suele ser inferior, si así lo desea el cliente.
Una hipoteca a tipo fijo es la opción preferida para aquellos que tienen la seguridad de poder pagar un préstamo de estas características en un plazo menor de tiempo porque así se aseguran de pagar el mismo importe cada mes sin importar las fluctuaciones de los distintos intereses del mercado.

Hipotecas de interés fijo

En la actualidad han comenzado a aparecer las hipotecas de tipo fijo con un interés de 1 %, esto sucede debido a la guerra que mantienen las entidades bancarias por conseguir captar el máximo número de clientes posibles. Pero no es tan sencillo como parece, para poder acceder a una hipoteca de interés fijo de este tipo normalmente el banco te pide contratar otros productos así como devolver el préstamo en un plazo menor al de 30 años.
En el caso de no optar por esta elección, en agosto de 2021, el interés de las hipotecas fijas ha bajado de un 2,73 % a un 2,37 %. En este tipo de préstamos, el banco no puede exigir firmar por productos adicionales, lo que sí puede hacer es rebajar el tipo de interés si se contrata a la par otro producto.

¿Es mejor una hipoteca fija que una hipoteca variable?

Todo depende de las necesidades del cliente.
Con una hipoteca de interés fijo conoces desde un primer momento el costo total del préstamo y sabes cuanto has de pagar cada mes, de modo que no van a aparecer imprevistos a la hora de realizar el pago de la cuota mensual porque esta siempre va a ser la misma. No está sujeta a las variaciones del euribor, al contrario que una hipoteca con interés variable.
Las hipotecas variables suelen tener un interés inferior y se pueden pagar en un plazo mayor de tiempo, pero no sabes cuánto será lo que pagarás al final de la vida del préstamo hasta que este llegue. Asimismo, desconoces cuánto pagarás cada vez, ya que se ve afectada por los cambios en el mercado.

Ventajas de una hipoteca fija

La cuota mensual es siempre la misma, no varía aunque lo haga el mercado.
Al no variar la cuota mensual, conoces desde el primer momento cuál es la totalidad del préstamo.
Es un producto estable que permite planificar la economía. No hay imprevistos en el pago.
Evita las cláusulas suelo.
Los tipos fijos han bajado en los últimos años.
La negociación entre entidad y cliente es más sencilla.
Su demanda está en aumento, por lo que los bancos lo aprovechan para ofrecer mejores condiciones y así captar más clientes.

Desventajas de las hipotecas a tipo fijo

Los intereses son mayores que en una hipoteca de tipo variable.
Las cantidades financiadas son más bajas.
Ha de pagarse en un plazo máximo de 30 años.
Si puedes devolverla en un plazo menor a 30 años, es mejor elegir una hipoteca variable, pese a que sus intereses al mes sean mayores o fluctuen, puede ser que sea más rentable
Exigen mayor vinculación.
Conllevan más comisiones.
Si bajan los tipos de intereses no tiene ningún beneficio.

Las mejores hipotecas fijas

Las mejores hipotecas a tipo fijo a fecha de agosto de 2021 son las siguientes:
Hipoteca Fija Cumpliendo Condiciones de Openbank. Es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro del hogar para acceder a ella. Financian la adquisición de una vivienda por un mínimo de 30.000 euros en un plazo máximo de 30 años. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años se aplica una TAE del 1,59 % y un TIN del 1,40 %.
Hipoteca Fija de Tomamos Impulso. TAE del 1,66 % y TIN del 1,34 % en un préstamo de 150.000 euros en 20 años, hipotecas con el 90 % de financiación máxima del valor de la vivienda. Es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar y otro de vida.
Hipoteca Fija Inteligente EVO BANCO Bonificada. Puede pedirse a partir de 30.000 euros y cubre el 80 % del valor de la vivienda. Para una cantidad de 150.000 euros encontramos una TAE del 1,67 % y un TIN del 1,29 %. Para acceder a este préstamo es necesario la domiciliación de la nómina y la contratación de un seguro del hogar.
Hipoteca Inteligente EVO BANCO. Hipoteca sin comisión de apertura ni amortización anticipada que ofrece una financiación al 1,75 % TAE y 1,49 % TIN para un préstamo de 150.000 euros a devolver en 30 años.
Hipoteca Sin Mochila de MyInvestor. Financiación al 1,78 % TAE y al 1,59 % TIN para un préstamos de 150.000 euros en un plazo de 20 años. Para acceder a esta es necesario disponer de una cuenta corriente y poseer un seguro de daños e incendios. Para una financiación superior a 70.000 euros y un 70 % del valor de la vivienda el plazo de devolución se encuentra en 25 años.

Cómo pedir una hipoteca fija

Para pedir una hipoteca es necesario cumplir cinco requisitos básicos que cualquier banco va a pedir:
Ahorros de al menos el 30 % de la vivienda. Las hipotecas suelen cubrir alrededor del 80 % del valor de la vivienda, por lo que el 20 % restante ha de aportarlo el cliente. A esto, hay que añadirle el coste de los gastos de compraventa y el de escritura de la hipoteca que en conjunto equivale a un 10 % o 12 % de la vivienda.
Ingresos suficientes para pagar las cuotas mensuales. Has de tener un sueldo fijo que sea el triple de lo que se pide como cuota mensual. Es decir, si la cuota mensual es de 300 euros deberás cobrar más de 900 euros al mes.
Trabajo estable. Tener un trabajo fijo e indefinido con cierta antigüedad dará seguridad a la entidad bancaria de que se va a poder afrontar el préstamo. En el caso de las personas autónomas o empresarias es indispensable mostrar la estabilidad del negocio.
Historial crediticio excelente. Si en el historial del cliente consta algún impago o se encuentra en alguna lista de morosos es casi imposible que alguna entidad le conceda un préstamo de esta envergadura. Además, si se tienen préstamos de otro tipo vigentes, aunque no se haya tenido impagos, las posibilidades también se reducen.
Aportar avales o garantías extra. Si el banco considera insuficiente el perfil financiero del cliente puede pedir un aval como garantía. El avalista es el responsable solidario de la deuda al firmar el contrato y hace frente a las siguientes obligaciones:
Responder por la deuda con todo su patrimonio y bienes.
Si el titular de la hipoteca fallece antes de la finalización del préstamo, los herederos asumirán el pago y el avalista seguirá siendo la garantía.
Si el fallecido es el avalista, pasa a sus herederos la responsabilidad de hacer frente al aval.
Por otro lado, el cliente debe aportar la siguiente documentación, independientemente de la situación laboral en la que se encuentre:

• Número de Identificación Fiscal (NIF), Número de Identificación de Extranjero (NIE) o pasaporte.
• Contrato de señal o de arras, dependiendo de qué se haya firmado.
• CIRBE. (Datos almacenados en el Banco de España sobre los préstamos, créditos, avales y riesgos que asume una entidad financiera con un cliente).
• Declaración del IRPF del último año.
• Escrituras de las propiedades que se posean.
• Contrato de arrendamiento en el caso de habitar en una vivienda alquilada y últimos recibos del alquiler.
• Vida laboral actualizada.
• Extractos bancarios recientes.

Consejos para firmar hipotecas no variables

Los bancos luchan por ofrecer la mejor oferta a sus clientes y captar otros nuevos. Esta guerra entre entidades beneficia a los compradores, ya que para atraer la atención de estos se bajan los intereses a pagar o se dan mejores condiciones que les beneficien. Aún así, siempre querrán obtener el máximo beneficio, por lo que te dejamos una serie de consejos a seguir:
Comprueba los requisitos. Cada entidad es diferente y tiene unas condiciones específicas que puede que otra no. Quizás un banco te acepte tu petición a la primera mientras que otro te ponga trabas por los mismos factores condicionantes. Factores como la edad, los ingresos al mes y el tipo de contrato que tiene la persona solicitante son claves para aceptar o rechazar la petición.
Tener en cuenta los gastos asociados. Los bancos no prestan el 100 % del precio de la vivienda, generalmente prestan en torno a un 80 % del precio total. Por lo que hay que ser consciente de que el porcentaje restante ha de pagarlo uno mismo sin ayuda bancaria.
No todos los gastos hipotecarios los paga la entidad. El impuesto de actos jurídicos (AJD) corre a cargo del hipotecado. La banca se hace cargo de los gastos de la notaría, los gestores y la tasación. Además, al realizar la compraventa del inmueble los gastos derivados que van en torno al 10 %, son a cargo del cliente.
Negociar las condiciones. Para obtener beneficios adicionales desde el banco van a intentar vender productos adicionales. No pueden obligarte a aceptarlos, puedes negarte y no pueden perjudicarte por ello.
Comparar seguros de vida. La entidad puede poner como condición obligatoria la firma de un seguro de vida, pero antes de aceptar el que ellos te proponen, acude a empresas especializadas, ya que los ofrecidos por los bancos suelen ser hasta un 79 % más caros.
Preguntar todas las dudas. Una vez se firma el contrato no hay marcha atrás, haz todas las preguntas que necesites por muy tontas que puedan llegar a parecer.
Pedir todo por escrito. El contrato final no es válido hasta que es firmado por un notario, el cual será el encargado de que se cumpla el mismo. Procura que todo haya sido plasmado por escrito, de lo contrario, no hay constancia de que eso haya sido pactado.
Hay muchos temas que tratar cuando se quiere cerrar un trato de este calibre y en la mayoría de ocasiones nos encontramos en desventaja por falta de conocimiento. Por eso, desde dehipotecas.net te ofrecemos la posibilidad de contar con un asesor hipotecario de manera gratuita para que este te asesore y ayude con todo lo necesario.

Una segunda vivienda es aquella que es utilizada de forma ocasional, ya sea para uso vacacional o como inversión. Una casa en la playa o en el campo, las cuales son adquiridas para desconectar del lugar de residencia habitual, son los ejemplos más comunes. En deHipotecas te explicamos en qué consiste una hipoteca segunda vivienda, así como los requisitos para solicitarla y los gastos que supone.

Características de una hipoteca para comprar una segunda vivienda

Antes de financiar una segunda residencia, es importante conocer que esta presenta importantes diferencias respecto a pedir hipoteca de una vivienda habitual. En primer lugar, las personas dispuestas a comprar una segunda vivienda deben contar con una capacidad alta de endeudamiento. Este contexto afecta también al banco o entidad financiera, ya que asume un mayor riesgo. Consecuentemente, las condiciones son más estrictas:

• Financiación máxima: los bancos ofrecen en torno el 60-75% del valor de tasación. Supone un porcentaje inferior respecto a las primeras viviendas, por las cuales las entidades bancarias conceden, por norma, el 80%.
• Plazos: para amortizar la hipoteca de una segunda vivienda, hay un plazo de 25 años. Este periodo es más reducido que el de la residencia habitual, cuyo plazo de amortización asciende a los 30 años.
• Intereses: son más elevados que los de la hipoteca de una primera vivienda. Para establecerlos, los bancos analizan cuestiones como el fin o utilidad de la segunda vivienda.
  En caso de que el hipotecado sufriera dificultades económicas, dejará de pagar y cancelará antes la hipoteca de la segunda vivienda que la de la residencia habitual. Por otra parte, el banco tomaría posesión de esa casa.

Tipos de hipoteca segunda vivienda

Aunque la mayoría de las entidades financieras no cuentan actualmente con ofertas específicas para hipotecar una segunda vivienda, muchas adaptan las condiciones para este tipo de inmuebles. Las hipotecas para una segunda casa se comercializan en tres modalidades:

• Variable: este tipo de préstamo aplica un interés que varía con el paso del tiempo, normalmente cada seis meses o una vez al año. En las segundas viviendas de este tipo, el cliente debe abonar un índice de referencia y otro diferencial.
• Fija: el interés se mantiene igual durante toda la duración del préstamo o hipoteca.
• Mixta: aquí, la entidad bancaria comienza cobrando un interés fijo durante los primeros años de hipoteca (normalmente, en los primeros 5 o 10 años). Una vez transcurrido ese periodo, pasa a aplicar un tipo variable.

Requisitos para solicitar hipoteca segunda casa

Para poder acceder a hipotecar una segunda vivienda, hay que cumplir una serie de aspectos:

• Bajo nivel de endeudamiento: influyen factores como que el cliente no esté pagando alguna otra financiación o crédito en el momento de solicitar la segunda hipoteca. Por otra parte, deberá estar al corriente de todas las facturas y pagos.
• Gran cantidad de ahorros: además del dinero necesario para costear la hipoteca mensualmente, es recomendable contar con reservas monetarias. De esta forma, el banco se asegurará de que todos los plazos de pago se cumplirán en tiempo y forma.
• Ingresos estables y estabilidad económica: muy pocos bancos aprueban una hipoteca de segunda vivienda si el cliente no cuenta con la estabilidad financiera necesaria para hacer frente a la misma. En este sentido, es valorable tener un puesto de trabajo con determinados ingresos o un contrato indefinido, por ejemplo.
• Aval o garantía adicional: esto depende de la entidad que concede el préstamo, por lo que no siempre es un requisito indispensable. Ejemplos de aval pueden ser la vivienda principal o cualquier otro tipo de inmueble que posea el cliente con anterioridad.

Gastos de una hipoteca segunda vivienda

En el momento de adquirir una segunda vivienda, es necesario abonar los conocidos como gastos de hipoteca:

• Gastos de formalización de hipoteca: son gestionados y financiados por el banco.
• Gastos de tasación y gestoría: deben ser abonados por el cliente o comprador.
• Gastos de notaría: también corren a cargo de la entidad financiera con la que firmes se firma el préstamo.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): es un impuesto que se establece sobre la escritura hecha pública ante notario.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): varía en función de las tarifas establecidas en el municipio o lugar en el que se ubica el inmueble.

Documentación y trámites para comprar una segunda casa

Los documentos a presentar en el momento de solicitar la segunda hipoteca, son iguales que para la primera vivienda:

• CIRBE: para certificar el riesgo hipotecario. Es una base de datos que contiene todos los préstamos, avales, créditos y riesgos que asumen los bancos con sus clientes.
• NIF o DNI.
• Vida laboral.
• Información bancaria reciente.
• Contrato laboral y nóminas.
• Declaración de la renta del último ejercicio.
• Declaración del IVA: para personas autónomas.
• Préstamos contratados: sólo en caso de haber solicitado alguno con anterioridad.
• Avales.