Según los cálculos de las asociaciones de consumidores de España en torno a 70.000 españoles tienen hipotecas multidivisa. Tras la desaparición del líbor (London InterBank Offered Rate), la inestabilidad de los mercados y otros sobresaltos económicos, la preocupación de estas personas se ha ido incrementado. Con el fin de superar la incertidumbre de los afectados nos dirigimos al despacho de abogados Sello Legal, donde su equipo de juristas especializado nos ponen al día de la actualidad de las hipotecas multidivisa, su problemática y cómo se deben reclamar.
Las hipotecas multidivisa son préstamos complejos. El cliente contrata una hipoteca en euros, pero la cantidad que debe amortizar se calcula en base a una moneda diferente elegida por este. En la mayoría de los casos yenes japoneses o marcos suizos. Este producto financiero se comercializó de manera masiva entre 2006 y 2009 debido a argumentos bancarios sobre operaciones sencillas y abaratamiento de costes.
Sin embargo, tal y como nos cuenta Íñigo Serrano, fundador de Sello Legal, los bancos no alertaron a sus clientes de los peligros a los que se podían enfrentar. Si la moneda extranjera subía de valor respecto al euro, la deuda también iba a crecer, encareciendo las cuotas y la deuda a pagar. Algo que, para desgracia de un gran número de personas, ocurrió.
Pese a la dramática situación, conceder una hipoteca multidivisa no se ha considerado ilegal. Lo que sí se ha establecido como abusivo, y está constatado por el Tribunal Supremo, es que los bancos no informaran de los riesgos de estas operaciones. Así, según este organismo, las personas afectadas tienen derecho a reclamar a las entidades bancarias si estas no explicaron las posibles variaciones de las cuotas y capital pendiente.
El modo de reclamar una hipoteca multidivisa, según nos cuenta Iñigo de Sello Legal, es el mismo que hay que llevar a cabo para que eliminen cualquier otra cláusula abusiva. Bien se puede enviar una reclamación al banco o bien acudir directamente a los juzgados.
Si se opta por la primera opción, la persona afectada debe dirigirse al servicio de atención al cliente de su banco para solicitar que pasen su hipoteca a euros. Y lo más importante según Íñigo Serrano “exigir la devolución de todo lo que se ha pagado de más desde que se contrató la hipoteca multidivisa”. Es muy importante insistir en ello, ya que como afirma el fundador de Sello Legal, “las entidades suelen dar bastantes largas para no pagar y en muchas ocasiones no devuelven nada”.
Mientras que si se decide ir a juicio, será necesario interponer una demanda en un juzgado de primera instancia a través de un abogado con experiencia en estos casos. Si bien es cierto, se trata de un procedimiento más largo, pero también el más seguro. En palabras de Serrano, “con esta vía no dependes de la decisión y mareos del banco, la sentencia tal vez tarde un poco más, pero será favorable y segura para el cliente”.
Por tanto, y una vez aceptada la reclamación, la hipoteca se convertirá de inmediato a euros cambiando el índice de referencia extranjero por el euríbor. Además, las cuotas abonadas se volverán a calcular en euros y se procederá a devolver todo lo que se haya pagado de más tanto en intereses como en capital y comisiones por cambios de divisa.
Con el fin de que estos abusos no se vuelvan a repetir, el despacho de abogados informa que el Gobierno de España incluyó un artículo en la ley hipotecaria de 2019 que hacía referencia a la regulación sobre la contratación de hipotecas multidivisa. Este contempla otorgar al cliente toda la información necesaria para conocer el posible encarecimiento de su préstamo, informarle con frecuencia sobre las subidas de la moneda extranjera en cuestión y la opción de convertir la hipoteca a euros en cualquier momento.
Sin duda, como nos comentan desde Sello Legal, se trata de un gran avance en legislación hipotecaria para salvaguardar los derechos de los consumidores. Por lo que invitan a aquellas personas que en su momento no se pudieron acoger a esta ley, que busquen ayuda especializada para reclamar su situación cuanto antes y con garantías.
Siempre es una preocupación la posible subida del euríbor. Una escalada de los tipos de interés puede desencadenar un encarecimiento en las cuotas mensuales de las hipotecas, en el caso de tener una hipoteca a tipo variable. Dado el contexto, la opción de renegociar la hipoteca es una buena alternativa. Este proceso permite acordar unas nuevas condiciones del préstamo hipotecario, con el objetivo de que se adapte a una nueva situación económica.
Mejorar hipoteca para pagar menos
Cada vez más clientes optan por mejorar las condiciones de su hipoteca actual para pagar menos cada mes. Entre las diferentes alternativas, la renegociación hipotecaria está muy demandada en las entidades financieras. Es un proceso que consiste en la modificación de las condiciones del contrato hipotecario o cambiar de banco para seguir afrontando su pago, con unas características mejores y adaptadas a un contexto económico diferente.
Gracias a la renegociación hipotecaria, es posible realizar modificaciones en varios elementos:
Tipos de interés: si son más competitivos en el momento de solicitar la subrogación, existe mayor probabilidad de que el banco acepte realizar una rebaja de los mismos. Además, es posible cambiar de una hipoteca variable a fija. Esto último es especialmente útil para aquellas personas que se vean afectadas por la subida del euríbor.
Plazos de tiempo: supone modificar el período de devolución del crédito hipotecario. Permite alargarlo para pagar cuotas más bajas (los bancos suelen imponer un máximo entre 30 y 40 años). Por el contrario, es posible acortar el tiempo, de forma que, con el paso del tiempo, hay que pagar menos intereses.
Garantías: la renegociación también permite añadir o eliminar cotitulares y avales del préstamo hipotecario.
En caso de que la entidad financiera se niegue a negociar las condiciones de la hipoteca, esta es la alternativa más popular. Subrogar consiste en cambiar la hipoteca desde un banco a otro. También conocida como subrogación por cambio de acreedor, es un proceso especialmente útil para reducir los tipos de interés y cambiar o eliminar las comisiones y productos vinculados.
La lista de entidades financieras dispuestas a asumir préstamos hipotecarios procedentes de otros bancos es amplia y solicitar la subrogación es un proceso muy sencillo. En primer lugar, hay que acudir al nuevo banco, el cual ofrecerá una hipoteca con mejores condiciones a la de ese momento. Al recibir la oferta, es necesario comunicar a la otra entidad bancaria la intención de subrogar la hipoteca. Ésta dispondrá, desde ese momento, quince días para presentar una contraoferta para igualar las nuevas condiciones o mejorarlas. En caso de preferir al nuevo banco, éste se convertirá en el nuevo acreedor una vez firmada la subrogación ante notario.
Otra posibilidad cada vez más demandada, y especialmente adaptada para jóvenes que quieren comprar su primera vivienda, es la hipoteca al 90%. Numerosas entidades financieras ofrecen una cantidad equivalente al 90% del valor de tasación de un inmueble.
Para solicitar una hipoteca 90, hay que cumplir varios requisitos imprescindibles: tener buen historial crediticio, ingresos altos y estabilidad laboral. Estos elementos están relacionados con el “scoring”, un sistema de evaluación bancaria que evalúa la capacidad para afrontar un préstamo hipotecario.
Esta operación supone un riesgo económico importante y las condiciones son más exigentes respecto a un contrato hipotecario normal (el cual suele ser del 80%). No obstante, en caso de que la situación monetaria del cliente cambie, es posible renegociar las condiciones al igual que en otras hipotecas.
Volver a negociar la hipoteca permite conseguir condiciones mejores a las conseguidas en el contrato original, especialmente en lo referido al tipo de interés o las comisiones. El proceso es sencillo y se lleva a cabo en el banco. En el caso de que éste se niegue, cada vez es más habitual la subrogación hipotecaria, mediante la cual será otra entidad financiera quien asuma la hipoteca actual, pero con unas condiciones mejores.
Las reformas de una vivienda pueden resultar bastante costosas, sobre todo si se destinan a realizar grandes reparaciones o remodelaciones estructurales. Puesto que a día de hoy es complicado contar con los ahorros suficientes para meterse en faena, muchas personas se ven obligadas a buscar financiación para pagar a plazos el coste de las obras.
Actualmente podemos encontrar varias opciones como los préstamos personales o las ampliaciones de hipoteca para conseguir dinero para poner una vivienda a punto. Sin embargo, estas no son las más recomendadas debido, principalmente, a los elevados intereses de los primeros y las grandes dificultades a la hora de negociar con un banco para llegar a un acuerdo de ampliación de hipoteca.
No obstante, queda una alternativa mucho más viable que consiste en hipotecar la vivienda y ahorrar intereses. Esta operación recibe el nombre de préstamos con garantía hipotecaria.
Préstamo con garantía hipotecaria para reformas
Un préstamo con garantía hipotecaria para reformar una casa es una solución financiera cuyo principal requisito para solicitarlo es contar con un inmueble en propiedad. Este puede ser la misma vivienda que se desea reformar u otra propiedad que se encuentre a nombre de un familiar o amigo.
Para llevar a cabo esta operación es muy importante asegurarse de que la propiedad esté libre de cargas o que al menos quede muy poco por pagar. Solo de este modo será posible solicitar el capital necesario para las obras con las mejores condiciones. Un importe que dependerá de la tasación del inmueble que se presente como garantía.
El único riesgo al que se expone el cliente es al de no poder afrontar el pago de las cuotas, lo cual supondría la pérdida de la vivienda que se entrega como garantía hipotecaria.
Solicitar préstamos con garantía hipotecaria para reformas de viviendas
Los préstamos con garantía hipotecaria para hacer reformas son concedidos por empresas de capital privado. El procedimiento para solicitarlos es bastante sencillo y, a día hoy, muchos se realizan incluso online en menos de una semana.
La documentación requerida para pedir un préstamo con garantía hipotecaria es muy básica y rápida de conseguir. Basta con entregar un DNI o documento de identidad, el IBI de la propiedad que se va a entregar como garantía y un comprobante de ingresos estable (nómina, alquileres, rentas, jubilación, etc.)
Una vez que se realiza la solicitud a un prestamista privado y se le envía la documentación, el estudio de viabilidad de la misma se ejecuta en un plazo de unas 24 horas. De forma paralela se lleva a cabo una tasación de la propiedad con el fin de definir el importe de dinero que se puede pedir.
El siguiente paso consiste en negociar las condiciones del préstamo con garantía hipotecaria para reformas, es decir, la cuantía total y los plazos de devolución. De acuerdo con ellas, la firma del préstamo se lleva a cabo ante notario y la recepción de dinero se produce rápidamente en la cuenta bancaria indicada.
Por lo general, cuando se cumplen con todos los requisitos establecidos, las empresas de capital privado llegan a ofrecer hasta el 40% del valor de la propiedad en garantía y la posibilidad de devolver el dinero en un plazo de entre 1 y 20 años con una tasa de interés variable no muy elevada.
Una de las mayores ventajas de estos préstamos con garantía hipotecaria es que se obtiene liquidez de forma rápida, sencilla y transparente para hacer reformas en una vivienda. Sin justificar, además, a qué se va a destinar el dinero: si a remodelar baños o cocina, arreglar el jardín o cambiar los muebles, suelos y puertas.
Sin duda, estos préstamos son la mejor opción financiera para pagar los costes de una obra en el hogar, la cual además aumentará de forma inmediata el valor de la propiedad si se desea venderla en el futuro. También lo son cuando se busca liquidez para mejorar el estado de un piso de alquiler o casa de vacaciones para aumentar su rentabilidad. Y, por supuesto, para hacer frente a los gastos de remodelación que puede suponer una vivienda heredada
Lo más habitual, si pedimos financiación al banco para comprar una casa, es que este nos diga que tenemos que firmar varios seguros con la hipoteca para acceder a su oferta. Ahora bien, ¿es realmente obligatorio firmar estos productos o nos podemos librar de ellos? En este artículo explicaremos qué pólizas sí nos pueden obligar a suscribir por ley y qué otras podemos contratar voluntariamente para conseguir un interés más bajo.
El seguro de daños sí es obligatorio
Todos los bancos exigen, actualmente, que contratemos un seguro que cubra los daños que pueda sufrir el inmueble hipotecado en caso de siniestro. Esto es perfectamente legal, aunque hay que matizar que esa póliza puede suscribirse con cualquier compañía aseguradora y que la entidad no puede encarecernos la hipoteca si lo hacemos.
Asimismo, la actual ley hipotecariatambién permite que los bancos nos obliguen a firmar un seguro de vida o de protección de pagos que garantice «el cumplimiento de las obligaciones del contrato». Como en el caso anterior, este se puede contratar con cualquier compañía y, en caso de que no sea con la que trabaja con la entidad, esta no puede subirnos el interés.
También puedes contratar pólizas para rebajar el interés
Hay muchos bancos, no obstante, que lo que proponen es rebajarnos el tipo de interés de nuestro préstamo hipotecario si, a cambio, suscribimos varios de sus seguros. Los más habituales son los multirriesgo de hogar (con más coberturas que el de daños), los de vida y los de protección de pagos. Y en caso de que no contratemos ninguno de ellos, simplemente exigen firmar el seguro de daños obligatorio con cualquier aseguradora.
¿Conviene contratar seguros con la hipoteca para abaratarla?
Contratar estos seguros como el banco, además de otros productos, nos puede venir bien para abaratar nuestro préstamo hipotecario. Ahora bien, como cuestan dinero, tendremos que valorar lo siguiente para asegurarnos de que nos saldrá a cuenta suscribirlos:
El precio de las pólizas y de los otros servicios debe compensarse con la rebaja del tipo de interés. En caso contrario, como es lógico, no nos saldrá a cuenta contratar esos productos adicionales.
Las coberturas de los seguros nos tienen que interesar, pues si no son las que buscamos, quizás sea más conveniente contratarlos con otras aseguradoras.
Debemos tener presente, además, que si esos seguros son de prima anual (lo más común), su precio puede subir cada 12 meses según la voluntad de la aseguradora. En tal caso, la compañía tendrá que avisarnos con dos meses de antelación para que decidamos si aceptamos el aumento o si preferimos no renovar el seguro (lo que encarecería la hipoteca).
En caso de que prefiramos no contratar las pólizas que nos ofrecen los bancos, podemos acudir a entidades que solo nos pidan contratar el seguro de daños obligatorio
Qué diferencia a una hipoteca a tipo variable de una a tipo fijo; qué requisitos hay para contratar una hipoteca; qué es el TIN, la TAE o el euríbor. Comprender estas y otras cuestiones son clave para firmar una hipoteca
El proceso de contratar una hipoteca puede ser complejo si no se dispone de la información suficiente, por lo que es necesario contar con el conocimiento y el asesoramiento de profesionales para tomar la decisión que mejor se adapta al perfil de cada comprador.
Contar con toda la información necesaria
Para elegir la opción que mejor se adapte a las necesidades del comprador, este debe entender todo el proceso y los términos que engloba una operación de estas características, por lo que es recomendable contar con asesoramiento de profesionales como el gestor de la entidad bancaria.
Este es el momento de familiarizarse con términos como tipo de interés, euríbor o plazo de amortización.
En este primer paso también hay que realizar un análisis de la situación personal para determinar el presupuesto para comprar la vivienda. Aquí hay que tener en cuenta dos aspectos:
Nivel de ahorros: por norma general, los bancos conceden hipotecas, como máximo, por el 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que será necesario tener ahorrado, como mínimo el 20% restante. Además, comprar una casa conlleva otros gastos adicionales (notaría, impuestos, etc.) que suponen entre un 10% y un 15%.
Nivel de ingresos: lo recomendable es destinar, como máximo, un 30% de los ingresos mensuales al pago de la cuota de la hipoteca, un porcentaje que puede alcanzar el 35% en el caso de que se incluyan otros préstamos además del hipotecario.
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¿Qué tipos de préstamos hipotecarios hay?
Existen dos tipos de hipotecas:
Hipoteca a tipo variable. En este caso, la cuota mensual tendrá una parte fija y otra que se actualizará con un índice de referencia, siendo el más habitual el euríbor. Es decir, que las cuotas van a variar conforme lo haga este índice, al alza o a la baja.
Hipoteca a tipo fijo. Para los préstamos a tipo fijo la cuota mensual y el tipo de interés que se aplica se mantienen constantes durante todo el contrato. Cada mes se paga la misma cuota, ya que es independiente a los tipos de interés del mercado.
Calculadora: descubre qué te interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable
Además, existe la opción de contratar una hipoteca mixta que combine ambas opciones, con un periodo a tipo fijo durante los primeros años del préstamo, al que le sigue otro periodo a tipo variable.
En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.
¿Qué requisitos debo cumplir para pedir una hipoteca?
Entre los principales está la edad. Tener entre 18 y 75 años es un requisito prácticamente indispensable, fuera de ese rango de edad será más difícil conseguir un préstamo sólido como para comprar una vivienda.
Además, las entidades bancarias también tienen en cuenta otros aspectos que garanticen la solvencia como:
La estabilidad laboral
El nivel de ingresos
El historial crediticio
La situación personal
La tenencia de otros activos
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¿Qué términos debo conocer para pedir una hipoteca?
En los préstamos hipotecarios entran en juego varios términos importantes, algunos de ellos pueden incidir directamente en el coste y estarán presentes durante toda la vida del préstamo, entre los que destacan el tipo de interés nominal (TIN), la tasa anual equivalente (TAE) y el euríbor.
TIN. Es el tipo de interés que el banco establece al prestar una cantidad de dinero, pero sin hacer referencia al resto de gastos de una operación hipotecaria. El TIN se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital prestado que se aplica sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Este tipo no incluye gastos ni comisiones.
TAE. Es un tipo de interés que incluye todos los costes de un producto financiero y se establece en forma de tanto por ciento anual. La TAE siempre será más alta que el TIN, pero también es más fiable, ya que incluye todos los gastos de la operación. Se calcula de acuerdo con una fórmula que tiene en cuenta el TIN, la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias y otros gastos generados.
Euríbor. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones a corto plazo entre los bancos europeos. Este tipo se revisa cada seis meses o cada 12 meses y, en función de si sube o baja, lo hará también la cuota mensual de las hipotecas a tipo variable.
¿Qué comisiones tiene pedir una hipoteca?
La única comisión que debe pagar un comprador al firmar un contrato hipotecario es la comisión de apertura. Se paga al inicio del contrato, como compensación por los trámites y las gestiones de la hipoteca. Sin embargo, al contratar una hipoteca, algunas entidades no cobran la citada comisión de apertura, como Banco Sabadell.
Dependiendo del tipo de hipoteca, existe una comisión de amortización. Se trata de la cantidad que se paga en concepto de pago anticipado del préstamo hipotecario. Con la Ley Hipotecaria aprobada en 2019 estas comisiones se redujeron de manera significativa.
También hay una comisión por reembolso anticipado que se paga en caso de que se quiera amortizar una parte o la totalidad del préstamo. Esta comisión varía en función del tipo de hipoteca.
Hipotecas a tipo variable:
Si el reembolso tiene lugar en los tres primeros años, la comisión máxima será del 0,25% del capital reembolsado.
Si tiene lugar entre el tercer y el quinto año, la comisión máxima será del 0,15% del capital reembolsado.
Después de los primeros cinco años: no se cobra amortización por reembolso.
Hipotecas a tipo fijo:
Si el reembolso se realiza en los 10 primeros años, la comisión máxima será del 2% del capital reembolsado.
Si tiene lugar a partir de los 10 primeros años, la comisión máxima será del 1,5% del capital reembolsado.
En este post vamos a detallar qué documentación necesitas para pedir una hipoteca. Sin duda alguna esta es la fase más importante cuando decidimos solicitar una hipoteca a un banco o con la intermediación de un Asesor Hipotecario.
Por lo tanto, deberemos tener preparada toda la documentación necesaria para que tanto la entidad como el Asesor Hipotecario puedan realizarnos el estudio e indicarnos si nos concederán la hipoteca y cuánto importe nos concederán.
La documentación necesaria a la hora de pedir una hipoteca para comprar una vivienda o solicitar una hipoteca sobre una vivienda que ya es de nuestra propiedad (ampliación, liquidez, cambio de entidad…) es diferente en función de si somos Trabajadores por cuenta ajena o Trabajadores por cuenta Propia (Autónomo).
Y es que la documentación más importante para que te concedan una hipoteca, es la documentación económica. Ésta determinará cuanto puedes solicitar de hipoteca y lo más importante, si te concederán la hipoteca.
No cabe duda que es fundamental que la documentación que aportamos para el estudio de la hipoteca sea legible y si es posible en el formato más aceptado, PDF
En todos los casos, es evidente que la primera documentación será el Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identificación de Extranjero (NIE), que se concede a los extranjeros con residencia legal en España.
1.- Si eres trabajador por cuenta ajena ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?
Si tu caso es la compraventa de una vivienda, lo primero que debes hacer es saber cuál es el importe máximo que te concederán.
Para saber el importe que te concederán se utiliza un ratio denominado, Ratio de endeudamiento o DTI (del inglés Debt To Income), es el cociente entre la cuota a pagar y tus ingresos expresado en %.
Por ejemplo si tu nómina neta mensual es de 1.000.-€/mes y la cuota a pagar es de 200€/mes tu DTI sería 200/1000*100= 20% DTI.
ENDEUDAMIENTO
Recordemos que el Banco de España aconseja un endeudamiento o DTI de entre el 30%-35% de los ingresos netos mensuales.
De esta forma tendrás una guía a la hora de buscar la vivienda. Sabrás aproximadamente el importe que pueden concederte las entidades.
Por lo tanto, será indispensable recopilar toda la documentación que justifique tus ingresos: Nóminas (las 3 últimas), Declaración de Renta la última realizada (MOD 100) y en definitiva toda aquella documentación que justifique que recibimos ingresos constantes en el tiempo. Ejemplo alquileres, intereses de depósitos, etc…
Otro factor importante en la concesión de una hipoteca, es la estabilidad laboral. En este caso las nóminas deben llevar la antigüedad del trabajador en la empresa, pero será necesario aportar además el Contrato de Trabajo y la Vida Laboral para demostrar nuestra trayectoria laboral.
2.- Si eres Autónomo ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?
Este caso es un poco más complejo que el asalariado puesto que no existe una nómina o percepción salarial mensual estable y además se debe presentar en Hacienda una serie de declaraciones trimestrales y un resumen anual y se debe realizar el pago cada mes de la cuota de autónomo.
Como siempre es importante justificar nuestra trayectoria laboral y estabilidad. En el caso de Autónomos lo podremos justificar con la Vida Laboral en la que se detallará el tiempo que llevamos dados de alta como Autónomo.
Presentaremos los trimestres de IVA (MOD 303) y la Declaración Resumen Anual (MOD 390) del último año completo y los del año en curso. Se presentan con un límite de 20 días después del cierre del trimestre.
También deberemos presentar los trimestrales de IRPF (MOD 130) y la Declaración Resumen Anual (MOD 190). Igualmente que en el caso del IVA se presentan con un límite de 20 días después del cierre del trimestre.
Cómo no, los autónomos también están obligado a realizar la Declaración de Renta (MOD 100) cada año.
En el coso de los trabajadores por cuenta propia (Autónomos) es muy importante presentar los Extractos Bancarios (mínimo 6 meses), donde se refleja realmente el volumen de operaciones y el movimiento.
Igualmente, como en el caso de los trabajadores por cuenta ajena, se debe aportar toda aquella documentación que justifique ingresos como alquileres, intereses de depósitos, etc.
3.- Y Si no trabajas por cuenta ajena ni por cuenta propia y eres Pensionista ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?
En este caso tendrás que aportar el Certificado que acredita la percepción de una pensión de la Seguridad Social.
Es un certificado que emite la Seguridad Social anualmente en el que se indica la cantidad que se percibe anual y que normalmente consta de 14 pagas.
En nuestro país existen determinadas herramientas o productos financieros que no acaban de alcanzar el arraigo que sí tienen en otros países. Una de estas herramientas sería la hipoteca inversa.
La hipoteca inversa, aunque inicialmente se puede entender como un producto de financiación interesante para complementar la pensión de jubilación, es mirada por los bancos de nuestro país con mucho recelo y resquemor.
No es un producto que tenga ni una gran demanda, ni una gran oferta, vamos a tratar de entender los motivos.
Qué es una hipoteca inversa
El resumen rápido y simple sería decir que se trata de un préstamo que toma como base y garantía la vivienda libre de cargas. Para ello, se constituye como una hipoteca sobre dicha vivienda.
Es un producto que se orienta a personas de cierta edad, habitualmente a partir de la jubilación, y que les propone una financiación basada en un pago único, o, más comúnmente, en una renta vitalicia hasta su fallecimiento.
Eventualmente, está renta vitalicia podrán extenderse hasta el valor que la hipoteca haya concedido a la vivienda. Una vez este valor se haya visto sobrepasado, si no se ha contratado a la par un seguro de renta vitalicia, se suspendería la misma.
La hipoteca permite que los titulares sigan viviendo en su casa, y siguen siendo propietarios de la misma, con lo cual en cualquier momento pueden hacer una cancelación anticipada, o vender la hipoteca y saldar la deuda.
A su fallecimiento, serán los herederos los que antes de disponer de la vivienda deberán abonar la deuda, conformar una nueva hipoteca, o vender la vivienda para saldar la deuda.
Por qué a la banca no le gusta la hipoteca inversa
Como hemos dicho anteriormente, a la banca española no le gusta en exceso la hipoteca inversa.
Es un producto que no figuran en los catálogos, y a pesar de unas entidades como CaixaBank han hecho algunas pruebas piloto, y otras lo han mantenido, o mantienen, de manera soterrada dentro de sus ofertas, ni se conceden ni se demandan.
El primer motivo a tener en cuenta es la propia cultura de la propiedad en España. La cultura de la propiedad hace que, a lo largo de la vida de las personas, uno de los objetivos financieros básicos es pagar la vivienda.
Esto genera una suerte de tabú sobre lo que pueda ocurrir en el futuro con la vivienda, ya que se considera parte del patrimonio familiar. Por tanto, poner en riesgo el patrimonio familiar y diferir una deuda a los herederos, pesa sobre las personas. Pero también sobre la banca, que entiende que es un modelo complejo para la sociedad española.
El otro gran motivo, además de ser una operación de riesgo alto, es que el riesgo de la no aceptación de la herencia, es elevado. En España, anualmente, son muchas las herencias que se desechan para no asumir las deudas.
En el caso de una hipoteca inversa, esto automáticamente significa que la vivienda tendrá que ejecutar sin pasar a manos del banco. En un contexto en el que los bancos llevan años deshaciéndose de los activos inmobiliarios, no es precisamente un elemento de atracción para ellos.
Cuando nos decidimos embarcar en un préstamo hipotecario rara vez nos planteamos que en algún momento nos tocará una situación adversa que nos obligue a dejar de pagar las cuotas. Sin embargo, esta es una posibilidad real que gracias a la crisis experimentaron miles y miles de familias en nuestro país.
En el peor de los casos no pagar las hipotecas puede llevarnos a sufrir un proceso de embargo y a perder la casa, (aunque no tiene por qué llegar a ese punto) eso es lo que está ocurriendo en la actualidad. Además de que no haya condonación de la deuda y lo que ya hayamos pagado de la casa lo perdamos por completo. Vamos a intentar explicar esto con más detenimiento.
La crisis ha elevado de manera drástica los niveles de morosidad y a pesar de la moratoria en el pago de hipotecas aprobada por el Gobierno en su momento y de otras medidas destinadas a ampliar el plazo de las hipotecas un porcentaje importante de la población se ha visto en la situación de tener que dejar de pagar la hipoteca.
Sin duda las decenas de miles de ejecuciones hipotecarias han sido una de las caras visibles y consecuencias más duras de la crisis económica en nuestro país. Aunque la figura de una ejecución hipotecaria es de sobra conocida por sus consecuencias, no siempre tenemos claro el proceso por el que se llega a esta situación.
Hay que partir de la base de entender que la hipoteca se destinan a una de las mayores inversiones que vamos a realizar en nuestra vida dentro de las finanzas personales, la compra de vivienda. Se forja un compromiso financiero no sólo para el presente, si no a largo plazo ya que generalmente suscribimos hipotecas con 2 o 3 décadas de plazo de amortización.
En este contexto la hipoteca es un acuerdo entre partes mediante el que el banco, como entidad prestamista, nos ofrece sufragar un porcentaje de la vivienda a través de un préstamo. Este préstamo deberá ser devuelto más los intereses y gastos generados por su admisión.
Ahora bien, ¿Qué ocurre si no pago la hipoteca?
Si usted se retrasa en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, tendrá que abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora, cuyo tipo suele ser muy superior al de los intereses ordinarios. La forma de calcular los intereses de demora figura en la escritura del préstamo. Por lo que, además de no poder hacer frente a los pagos mensuales, se le irán acumulando los de los intereses que cada vez son mayores, porque son de deuda, que van aumentando.
Además, las entidades podrían cobrarle una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe estará recogido en el contrato.
Habitualmente las entidades incorporan en los contratos cláusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si se dejan de pagar una o varias cuotas, pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del capital no amortizado del préstamo y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha.
Normalmente las entidades llevan a cabo la comunicación sobre las cuotas impagadas a los Registros de Morosidad. Asimismo las entidades habrán de comunicarlo, en su caso, a la Central de Información de Riesgos del Banco de España.
Usted podrá ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición contemplados en la normativa (Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal).
En este artículo reflexionamos sobre si es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar
El proceso que conduce a la ejecución inmobiliaria comienza con el impago de la hipoteca. No se trata del impago de una cuota o de la irregularidad en los pagos, sino de la suspensión de la atención a las cuotas de la hipoteca. El banco nos comunicará la situación de devolución y nos pedirá ponerle remedio. Tanto si no podemos remediar la situación como si no contestamos el banco comenzará a tomar medidas.
Es muy importante tratar de evitar esta situación. Si no se puede pagar el total de la cuota pero si se puede pagar una parte hay que tratar de llegar a acuerdos (no siempre se pueden obtener) y buscar soluciones conjuntamente con la entidad financiera. En este sentido hay entidades más flexibles que otras. En cualquier caso desde el principio debe quedar clara nuestra intención de pagar la deuda pero también nuestra situación de dificultad económica para hacerlo.
Aunque lo habitual es que los procedimientos hipotecarios sigan un cauce judicial, hay que tener en cuenta que también en algunas circunstancias pueden seguir un cauce extrajudicial. Una ejecución extrajudicial puede poner a la venta un inmueble hipotecario simplemente por la intervención notarial sin acudir al proceso judicial.
Sin embargo, lo más habitual es el conocido como procedimiento hipotecario de ejecución en el cual se contempla que el acreedor hipotecario pueda cobrar la deuda mediante la ejecución de la garantía, en este caso la vivienda hipotecada si no existen otras. Esta situación excepcional puede darse cuando el deudor no cumple su obligación de pagar las cuotas mensuales.
También es muy importante tener clara que nuestra legislación, a diferencia de otras, sigue reclamando la deuda al deudor incluso si éste ha perdido ya la vivienda y no ha sido suficiente para cubrir dicha deuda. En este caso el deudor responde con sus bienes presentes pero también con sus bienes futuros.
Ejecución hipotecaria
En caso de impago, la entidad prestamista puede recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecución hipotecaria establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil o en su caso, el procedimiento ejecutivo extrajudicial -con intervención de notario- previsto en la Ley Hipotecaria. Me explico, se quedan con su casa, la venden, y además usted sigue pagando el dinero que les debe del préstamo que les pidió sin que ellos les devuelvan nada de lo que usted ya había pagado y que ha perdido al embargarle su casa.
Obviamente, cabría rehabilitar el préstamo satisfaciendo los importes pendientes y poniéndose al día en su pago.
Una vez iniciado el proceso hipotecario la primera fase será la demanda que la entidad financiera interpondrá ante el juez. Esta demanda suele finalizar en un auto en el que se ordena al deudor atender al pago, este requerimiento se realiza en el domicilio del deudor mediante documento. El juez solicitará posteriormente al registro de la propiedad las certificaciones registrales del bien antes de proceder a la subasta previa notificación al deudor.
En el caso de no existir pujas la entidad financiera podrá adjudicarse el inmueble por el 50% de su valor.
Sin embargo, cuando el inmueble cuya hipoteca no se ha abonado es la vivienda familiar del deudor el procedimiento es diferente. En primer lugar, en lo que se llama enervación de la acción hipotecaria, se ofrece la posibilidad de rehabilitar el préstamo siempre y cuando el deudor pague la cantidad exacta de principal más intereses vencida a fecha de la demanda, es decir las cuotas más los gastos. Esto puede hacerse sin necesidad de consentimiento por parte del banco.
Por tanto, hasta el propio día de la subasta es posible consignar lo que se debe evitar la ejecución de la vivienda si ésta es el hogar de la familia. Si esto se hace el deudor podrá posteriormente seguir abonando la hipoteca como si no hubiera ocurrido nada. En cualquier caso esta es una opción que sólo puede ejercerse una vez cada cinco años como máximo.
Eso quiere decir que hasta el día señalado para la subasta se puede consignar lo que se debe y evitar que se ejecute la vivienda, si es el hogar de la familia. Y el deudor podrá seguir pagando la hipoteca como si no hubiese pasado nada. Esta posibilidad que da la ley para dar una protección adicional al hogar familiar, sólo se puede ejercer una vez cada cinco años.
A veces, se exige la contratación de un seguro de amortización, mediante el cual la entidad cobraría de la aseguradora el importe de la deuda pendiente si Ud. no pudiera pagar porque se dieran las circunstancias incluidas en su cobertura, como pueden ser fallecimiento, invalidez o desempleo de larga duración, etc.
La ejecución judicial implica que la entidad, si se dan ciertas circunstancias recogidas en el contrato -normalmente el impago del préstamo- podrá poner a la venta el inmueble hipotecado. La ejecución extrajudicial supone que la entidad, si se dan dichas circunstancias, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado con la intervención de notario, pero fuera de un procedimiento judicial.
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Cómo evitar el lanzamiento
Para tratar de suspender el lanzamiento hay varias cuestiones que pueden ayudar al deudor en este sentido:
Que los afectados formen parte de colectivos vulnerables, que se encuentren en situación de circunstancias económicas especiales, que afecte a la vivienda habitual, que exista proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria.
Dentro de lo anterior los colectivos que pueden englobarse como circunstancias especiales serían los siguientes:
Familias numerosas
Familias monoparentales con dos hijos a cargo
Familias con menores de tres años
Familias con responsabilidad sobre personas con discapacidad superior al 33% o en situación de dependencia (incluyendo enfermedades incapacitantes para el desarrollo laboral)
Situación de desempleo y agotamiento de las prestaciones por parte del deudor
Familias en las que existe una víctima de violencia de género, cuando la vivienda en proceso de lanzamiento es su vivienda habitual
También debemos tener en cuenta que se puede acoger a este grupo de colectivos especiales aquellas familias en las que conviven personas que acreditan discapacidad, dependencia o enfermedad grave y que mantengan una relación de consanguinidad con el deudor hasta tercer grado.
Las circunstancias económicas especiales es un tema un poco más complejo de definir. En primer lugar debe cumplirse no tener entre todos los miembros de la unidad familiar ingresos que superen el límite de tres veces el IPREM. El baremo asciende a cinco veces el citado indicador si existen titulares con discapacidades intelectuales reconocidas, parálisis cerebral o enfermedad mental. También aquí se incluyen personas con discapacidad física o sensorial con grados de discapacidad igual o superior al 65% y enfermedades graves que capaciten a las personas que las sufren o al cuidador para mantener estabilidad profesional.
Puede utilizarse también como circunstancia económica especial sufrir una alteración en los ingresos de los cuatro años previos al proceso de ejecución hipotecaria. Aquí, debe considerarse que el esfuerzo de la carga hipotecaria en relación a la renta familiar debe haberse multiplicado al menos por 1,5. También sirve la justificación de una cuota hipotecaria que supere el 50% de los ingresos netos que reciben los miembros de la unidad familiar, añadiendo que la hipoteca sea la única vivienda del deudor y que el préstamo se ha concedido exclusivamente para la adquisición de la vivienda.
En cualquier caso, ni siquiera estas circunstancias necesariamente garantizan a largo plazo la paralización del proceso.
Ser propietario de un inmueble siempre ha supuesto un cierto estatus social y un signo extrínseco de riqueza, más que nada porque ser poseedor de un patrimonio físico suponía un respaldo personal ante alguna situación económica familiar adversa. Ser dueño de la vivienda propia suponía no tirar el dinero que se le daba al arrendador por el alquiler, idea que aún perdura. Sin embargo, hoy en día, ser propietario de la vivienda habitual ya no equivale a ser rico, supone ir rellenando un longevo socavón financiero llamado préstamo hipotecario. Sin él, aunque sea una de las pesadillas financieras más temida, no formaríamos parte de una sociedad de propietarios inmobiliarios. Muchos de los aspectos que hoy se dan por sabidos en una hipoteca son fruto de una larga evolución histórica.
La hipoteca se remonta a las antiguas civilizaciones griega y romana. Tanto es así que el nombre proviene del latín hypothêca, originario de la unión de las palabras griegas Hypo (debajo) y Teka (cajón), haciendo referencia a algo que permanecía oculto y que no se podía ver al no encontrar signos externos de su existencia. Pero, en realidad, su origen, tal y como la conocemos hoy, data de la época del Imperio Romano para asegurar el pago de una deuda mediante una garantía económica que estaba a disposición del acreedor, en la medida que el deudor no ejecutara el pago de la obligación contraída.
El Derecho Romano establecía dos formas de garantizar el pago de una determinada deuda:
Fiducia: se transfería un bien a una persona a condición de que lo devolviera después de un tiempo convenido y en unas condiciones determinadas.
Prenda o pignus: cosa de valor que se entregaba a alguien como garantía de cumplimiento de una promesa u obligación y que generalmente se recuperaba una vez cumplida.
No sería hasta la Edad Media cuando se consolidó el concepto de hipoteca, siendo el pago feudal más popular de la época donde el concepto de propiedad experimentó un renovado auge durante aquella época debido al retorno de los hombres al campo y a la posesión de los terrenos. La hipoteca sirvió a esas gentes para hacerse con más tierras hipotecando la propiedad y pagándola con la producción de las cosechas y de los animales o con dinero.
Según fue pasando el tiempo, se crearon los Registros de la Propiedad dando seguridad jurídica a las operaciones hipotecarias que se realizaban.
En España, en los años 70 del siglo pasado, con el éxodo rural, llegó el boom inmobiliario a las grandes ciudades y al unísono la proliferación de las hipotecas. En aquel momento, el promotor vendía el inmueble siendo la entrada y los gastos por cuenta del comprador. Se construían unas letras, tantas como meses se pactaban entre comprador y vendedor, para el pago de la deuda pendiente. Esas letras se inscribían en el Registro de la Propiedad con la condición resolutoria de que, si el deudor no le hacía frente a la deuda, el inmueble pasaba a manos del acreedor.
Posteriormente, en los años 80, se desistió de la fórmula de las letras para evolucionar hacia los préstamos hipotecarios, recurriéndose a la escritura notarial donde se reflejan todas las condiciones de financiación, plazos y cualquier vicisitud que surja durante el tiempo pactado. Esta tendencia se ha prolongado hasta nuestros días pasando por la consabido estallido de la crisis hipotecaria que hizo explotar la burbuja inmobiliaria.
Hoy en día, la hipoteca es el modo de financiación más habitual a la hora de adquirir una vivienda, definiéndose como un producto bancario mediante el cual el prestatario recibe una cantidad de dinero por parte del prestamista con el propósito de devolverlo, junto con los intereses que genere, contando el prestamista con el inmueble adquirido como garantía adicional de pago.
A menudo se suelen usar como sinónimos hipoteca y préstamo hipotecario existiendo una leve diferencia: el préstamo hipotecario es el contrato por el que el prestamista entrega una cantidad de dinero al prestatario con la finalidad de que este adquiera una vivienda. Y, la hipoteca será la garantía de que el pago se llevará acabo según los términos establecidos en el contrato del préstamo.
El préstamo hipotecario está formado por tres componentes principales:
Capital: cantidad de dinero prestado
Plazo: tiempo pactado para la devolución del capital.
Tipo de interés: porcentaje adicional que el prestatario debe de pagar al prestamista por el capital prestado, siendo el interés donde radica la ganancia del prestamista.
El tipo de interés puede ser de tipo fijo (no varía durante todo el plazo), variable (varía en función de la evolución del Euríbor u otro índice) y mixto (mezcla entre un tipo fijo y otro variable).
El contrato que se constituya entre prestamista y prestatario deberá ser sobre activos reales, debiendo celebrarse preferentemente en escritura pública ante notario y será registrado en el correspondiente Registro de la Propiedad para que adquiera valor ante terceros.
En el caso de que el prestatario incumpla con los pagos pactados habrá una demanda por parte del prestamista activando el mecanismo para recibir el pago del capital solicitando la ejecución forzosa del inmueble, ejecutando la hipoteca como garantía de pago. En la mayoría de los casos, cuando no existe dación en pago (acción de entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago), el prestatario responde con todo su patrimonio ante un préstamo hipotecario.
Hipoteca rechazada en BBVA, ING Direct, Banco Santander, Caja Rural. Las hipotecas denegadas pueden ser levantadas, inclusos cuando son hipotecas rechazadas por Asnef o Rai.
Obtener un crédito hipotecario puede no ser tan sencillo como nos gustaría. Los bancos y demás entidades financieras en los últimos años han endurecido las condiciones de acceso, dificultando en gran medida la compra de viviendas.
Si ese es tu caso, tienes la hipoteca rechazada y estás encontrando dificultades para la financiación de tu vivienda, nosotros te damos la solución.
Hipoteca rechazada: las razones
Los bancos normalmente aducen las mismas excusas para una hipoteca rechazada. Una serie de motivos tasados que dan una y otra vez y que muchos compradores están hartos de escuchar.
Los bancos normalmente recurren a las mismas excusas para denegar un préstamo hipotecario. Una serie de motivos tasados que dan una y otra vez y que muchos compradores están hartos de escuchar.
Inestabilidad laboral
Este es uno de los motivos principales para que no concedan un crédito. En general, si una persona está trabajando con un contrato laboral de duración determinada o a jornada parcial tendrá grandes dificultades para conseguir financiación.
Los bancos quieren que sus clientes tengan estabilidad para reducir al máximo el riesgo de impago. Una doble deuda puede significar un endeudamiento excesivo y, por ende, tener dificultades para satisfacer las obligaciones financieras.
No estar en la edad correcta para pedir una hipoteca
Hay que tener en cuenta que un préstamo para la adquisición de una vivienda tarda muchos años en amortizarse, por lo que una persona con una edad muy avanzada tendrá complicado acceder a ellos, salvo, eso sí, que contrate un pack de productos accesorios que hagan encarecer la operación.
Los menores de treinta tampoco lo tienen mucho más fácil, la juventud suele conllevar trabajos mal pagados o poco sólidos, por lo que los bancos a menudo ponen más pegas y elevan los requisitos para concederles el crédito.
Estar incluido en ficheros de morosos
En España existen varios registros de morosidad, siendo los más importantes el Asnef – Equifax y el Badexcug. Estar incluido en alguno de ellos constituye para el banco una prueba casi irrefutable de que no tienes solvencia económica, por lo que con casi toda seguridad denegará el préstamo.
Qué puedo hacer para conseguir una hipoteca
Bueno, la respuesta corta seguramente ya te la imaginas y es la de intentar no estar dentro de alguna de las causas típicas de denegación. Es evidente, si cumples con todos los requisitos en principio no deberías tener problemas para conseguirlo.
Lo que pasa es que no todo es blanco o negro, es decir, el cumplimiento de los requisitos bancarios está sujeto a interpretaciones y para conseguir la interpretación que más te convenga necesitarás ayuda.
Claro que hay formas de ponérselo más fácil al banco, por ejemplo, consiguiendo una garantía adicional. Con ella se hipoteca además del inmueble que se va a comprar un porcentaje de otro, de manera que se verá incrementada la seguridad de la operación por parte de la entidad otorgante. No todo el mundo puede hacerlo, ni tampoco se debe recomendar en todos los casos, pero es una posibilidad.
No obstante, la mejor opción para conseguir tu hipoteca es solicitar los servicios de un asesor hipotecario que te favorezca en las negociaciones y de esta maneras puedas obtener las mejores condiciones. Si no lo has hecho ya, todavía estás a tiempo: los resultados te sorprenderán.
Un asesor hipotecario para una financiación al 100%
En deHipotecas.net no solo aseguramos tu hipoteca, sino que la conseguimos al 100%. Sabemos que muchas veces es cuestión de perspectiva y que un “no” puede convertirse en un “sí” si se utilizan las palabras adecuadas. Pero no solo eso, negociaremos para conseguirte el 100 por ciento de la hipoteca, no el tradicional 80% que actualmente ofrecen la mayoría de los bancos. Recuerda, solo cobramos si conseguimos lo que te prometemos. No tienes nada que perder y sí mucho que ganar. ¡Así que infórmate sin compromiso y hazte con tu casa soñada!
