La subrogación hipotecaria es una opción que ha ido ganando popularidad entre los clientes, debido a que ofrece beneficios inmediatos a la hora de establecer las condiciones del préstamo hipotecario. Al no iniciar desde cero un nuevo préstamo, las entidades están más abiertas a escuchar las peticiones del nuevo cliente.
Además, la nueva ley hipotecariafacilita la negociación de los clientes con el banco aportándoles muchas más facilidades. Subrogar hipoteca ofrece una serie de beneficios inmediatos que se aplican al decidir mejorar las condiciones hipotecarias mediante esta vía:
Mejorar las condiciones de la hipoteca
Al subrogar la hipoteca se obtienen, automáticamente, mejores condiciones en la hipoteca. Uno de los beneficios más buscados por parte de los clientes es mejorar las condiciones de la hipoteca, siendo la subrogación el camino más eficaz.
Este cambio sólo se hará si las condiciones que ofrece el nuevo banco son mejores, por ello el proceso de negociación será crucial para la mejora de: los tipos de interés, las comisiones o las vinculaciones con la entidad.
Ahorras costes de la hipoteca
Si dudas entre cancelar la hipoteca o solicitar una subrogación bancaria, la opción más económica suele ser esta última. Por lo general, cancelar la hipoteca acarrea más gastos que si se decide partir desde la mejora de las condiciones de un préstamo hipotecario vigente.
Negociar el préstamo hipotecario
Si al formalizar el primer préstamo hipotecario no se obtienen todas las facilidades para iniciarlo, años después es posible elegir y negociar las condiciones con la entidad bancaria.
Las ofertas lanzadas, desde los bancos, proponen mejores condiciones que las brindadas por el banco actual, por ello, es posible elegir aquella opción que más se adapte a nuestros intereses y necesidades.
Asesoramiento para subrogar la hipoteca
La subrogación de una hipoteca debe hacerse de manera correcta para poder acceder a todos estos beneficios inmediatos, pero para ello, antes, es necesario hacer números y elegir entre las opciones más adecuadas según la situación de cada uno.
Contar con el servicio asesor de deHipotecas para subrogar tu hipoteca, facilitará todo el proceso de gestión y negociación con las entidades y ayudará a realizar un seguimiento exhaustivo de la solicitud.
La asesoría hipotecaria para subrogar hipoteca es fundamental si, en la negociación con la entidad, se desea alcanzar todos los beneficios posibles. Para ello, en deHipotecas contamos con asesores hipotecarios especializados en subrogación bancaria. Ponerte en contacto con nuestro equipo es rápido y sencillo. Solicita la ayuda de un gestor hipotecario a continuación y consulta todas tus dudas en una primera asesoría gratuita.
Las ventajas de las hipotecas para funcionarios no son pocas. Su probabilidad de perder el empleo es prácticamente nula y el salario medio que perciben es superior en comparación al de otros trabajadores del sector privado.
Hipotecas para funcionarios interinos ¿tienen las mismas ventajas?
A pesar de que los funcionarios puedan negociar aspectos tales como intereses y condiciones, no todo el equipo de funcionarios pueden llegar a disfrutar de este tipo de ventajas.
No todos los puestos de funcionario son iguales. Quedan excluidos los funcionarios interinos, ya que no tienen la seguridad de una plaza fija. Estos trabajadores, se diferencian de los trabajadores fijos por su inestabilidad laboral, de ahí que tampoco puedan acceder a las ventajas de financiación hipotecarias. Los empleados administrativos tampoco entran en el grupo de funcionarios fijos.
No obstante, y aunque las entidades bancarias hayan decidido hacer esta distinción, los funcionarios interinos y los empleados laborales de la administración obtienen mejores condiciones en la negociación del préstamo hipotecario que el resto de clientes trabajadores para el sector privado.
Requisitos de una hipoteca para funcionarios
No basta con tener una estabilidad económica y trabajo fijo para iniciar una hipoteca. Las entidades bancarias suelen imponer unos requisitos para comenzar los trámites hipotecarios que se aplican a todos los clientes, sin distinguir entre trabajadores públicos o por cuenta ajena. Estos son los requisitos de una hipoteca para funcionarios:
La cuota del pago mensual hipotecario no debe superar el 40% de los ingresos del cliente. Puede que el usuario tenga otras obligaciones financieras a las que responder, por lo que la cuota no debe superar este porcentaje.
La apertura hipotecaria conlleva unos pagos iniciales a los que el cliente deberá responder de manera directa, por ello los bancos exigen unos ahorros a todos los clientes para hacer frente a estos pagos, ya que no se podrán financiar.
Control de los movimientos económicos por parte del banco a los clientes, para evitar el blanqueo de capitales.
Hipotecas con financiación al 100% para funcionarios
Todos los clientes deben ahorrar un mínimo del 12% para iniciar el trámite hipotecario, que irá destinado al pago de escrituras y gastos de apertura de la hipoteca. En este aspecto, el banco no hace distinciones entre trabajadores públicos y privados.
Este porcentaje supone una gran cantidad de dinero para comenzar el trámite hipotecario y se exige a todos los clientes. Aún así, para captar el mayor número de clientes funcionarios, desde las entidades ofrecen la financiación del 80% y hasta el 100% del préstamo a los trabajadores públicos. Esta ventaja debe derivar en una tasación igualitaria al importe de la vivienda.
Para que el banco acceda a la financiación de una hipoteca 100 para funcionarios, el trabajador público debe cumplir con los siguientes requisitos:
No tener deudas personales.
Tener un porcentaje de ahorros del 12% o superior.
Posibilidad de respaldo por un aval.
La cuota para el pago de la hipoteca no debe superar el 30-35% del ingreso neto de la vivienda.
Condiciones de una hipoteca para funcionarios
Las entidades bancarias están dispuestas a negociar las condiciones del préstamo con los funcionarios, con el objetivo de hacerles llegar las mejores ventajas y captarlos como clientes fieles con estabilidad económica.
Entre las condiciones más comunes a negociar destacan:
-La comisión de apertura y de estudios al 0%
-Tipos de interés más bajo.
Tipo de interés fijo
Hasta 30 años.
Variación del porcentaje según los plazos de amortización:
30 años, tipo de interés fijo DESDE 1,05%.
25 años, tipo de interés fijo DESDE 1,00%.
20 años, tipo de interés fijo DESDE 0,95%.
15 años, tipo de interés fijo DESDE 0,90%.
Tipo de interés variable
Hasta 35 años.
Porcentaje desde 0,89%.
Comisión por amortización anticipada total y parcial.
En cuanto a la vinculaciones, cada banco establece las propias con los clientes, pero en un visión general se plantean las siguientes:
Domiciliación de la nómina del cliente.
Contratación del seguro de hogar y de vida acotado a la elección de la compañía por parte del banco.
Contratación de la tarjeta de crédito.
Ventajas de las hipotecas para funcionarios
Tantas son las ventajas de un funcionario a la hora de solicitar una hipoteca que muchos bancos cuentan con productos exclusivos para estos trabajadores. Entre las principales encontramos:
Concesión asegurada
Disponer de una plaza fija es sinónimo de ingresos estables y duraderos en el tiempo, por lo que los funcionarios son clientes con un perfil de ‘riesgo bajo’ para un banco. Esto hace que las posibilidades de conseguir una hipoteca con condiciones favorables se incrementen.
Intereses bajos
Independientemente de que la hipoteca sea fija o variable, las hipotecas para funcionarios tienen intereses más bajos que los de otro trabajador. A esto, además, hay que sumar que el funcionario no está obligado en la mayoría de los casos a contratar productor extra o vinculantes con su hipoteca para conseguir un abaratamiento de las cuotas o bonificaciones.
Comisiones reducidas
Las comisiones en las hipotecas para funcionarios pueden ser muy pocas o simplemente no existir. Dependerá del banco, pero por lo general las entidades las eliminan cuando se trata de una hipoteca para personal funcionario.
Plazos de amortización más extensos
Las entidades bancarias suelen conceder a los funcionarios un plazo mayor a los 30 años para devolver el dinero, algo realmente ventajoso si tenemos en cuenta que el plazo de devolución para otros trabajadores es más reducido.
Mayor financiación
No es de extrañar que un funcionario consiga de forma rápida y sencilla una hipoteca para funcionarios al 100% de financiación. Las garantías y seguridad que su puesto laboral transmite a los bancos hace que los porcentajes de financiación sean mayores.
¿En qué puede ayudarte deHipotecas?
La asesoría profesional siempre será una gran opción para conseguir la mejor hipoteca. Si estás buscando una hipoteca de cara al próximo año, plantéate la posibilidad de contar con la ayuda de nuestro equipo de asesores hipotecarios. Aunque dispongas de grandes ventajas por ser funcionario con respecto a otros clientes, siempre podremos ayudarte a mejorar aún más las condiciones de tu hipoteca y hacer más simples los trámites y negociaciones con los bancos.
¿Eres un consumidor que está pensando en pedir un préstamo hipotecario? Entonces, seguramente, ya estás rodeado de folletos informativos de unos cuantos bancos o cajas de ahorros, con una serie de condiciones estándar.
¿Has mirado varias entidades y ya te has decidido por una? Pues es entonces cuando aparece la famosa oferta vinculante que hoy en día se facilita mediante una Ficha de Información Personalizada (FIPER).
¿Qué es?: Tal y como su nombre indica, es un documento en el que la entidad financiera refleja las condiciones y características del préstamo hipotecario que se compromete a cumplir con su cliente. La emiten las entidades financieras una vez que el consumidor o cliente ya ha mostrado su voluntad de contratar un préstamo hipotecario, se disponga de la tasación del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario. Deben presentarla por escrito, teniendo un plazo de vigencia no inferior a 14 días naturales desde su fecha de entrega, y deben ir firmadas. Aquí ya no hablamos de unas condiciones genéricas, sino que son unas condiciones únicas y exclusivas para ti dependiendo de tu capacidad financiera y el inmueble que vas a hipotecar.
¿Qué contiene?: En la oferta vinculante o FIPER aparecen, entre otros datos, las principales características y condiciones del préstamo que autorizará posteriormente el notario, tales como el capital, el tipo de interés, las bonificaciones al mismo, la cuota que has de pagar todos los meses y cómo puede variar ésta en función de la variación del tipo de interés que hayas pactado, las comisiones aplicables en caso de amortización anticipada, las comisiones en caso de impago, el interés de demora… Así como una explicación detallada de los costes asociados a la operación del préstamo y los compromisos que se adquieren.
¿Para qué sirve?: Permite, de esta manera, que uno tranquilamente en su casa pueda revisar las condiciones, simular cuotas y plantear dudas que surjan antes de ir a la notaría.
¿Me obliga a algo?: Aún no estás obligado a nada. Si hay algo que no te convence, necesitas que te aclaren o con lo que no estás de acuerdo y quieres volver a negociar, no tienes porqué aceptarla, es un documento firmado por la entidad de crédito que le compromete a ella, no a ti.
En cualquier caso, además, tienes derecho a revisar en la notaría el proyecto de la escritura que vas a firmar tres días antes a la fecha prevista para la firma, así podrás comprobar que lo que vas a firmar es lo que figura en la oferta vinculante y plantear al notario las dudas que te surjan, quien te asesora imparcialmente.
La digitalización del sector inmobiliario ha pasado, en cuestión de un año, de ser una opción a una necesidad. No cabe duda de que el principal factor de cambio ha sido el Covid-19, aunque también han propiciado un escenario perfecto para la transformación digital, la globalización del mercado y la rápida evolución de la tecnología.
La modernización tecnológica ofrece a las empresas inmobiliarias una serie de herramientas para que estas sean mucho más eficientes y productivas. No solo contribuyen a automatizar procesos y minimizar costos, sino que permiten generar mayores ganancias y aumentar el ROI. Sin olvidar, por supuesto, que contribuyen a una importante mejora en la prestación de servicios inmobiliarios y atención a clientes.
La implementación de innovaciones tecnológicas en el sector inmobiliario para incrementar las oportunidades de venta puede aplicarse tanto en la gestión comercial como en el desarrollo de una estrategia de marketing digital en los negocios de inmuebles. Estas son las herramientas básicas para lograrlo:
CRM inmobiliario
La principal herramienta de digitalización de una empresa inmobiliaria es el CRM. El CRM inmobiliario es un software que facilita la gestión de la relación con los clientes.
Se trata de un programa sencillo, pero imprescindible, para construir una base de datos nutrida, extraer información valiosa y tomar las decisiones más acertadas en el momento oportuno para satisfacer las necesidades tanto de los compradores como de los clientes.
Esta herramienta permite mantener registrados en un mismo lugar los datos de propietarios, compradores, inmuebles disponibles, clientes potenciales,… Además de facilitar la automatización de los procesos, la gestión de los datos y el control y seguimiento de acciones comerciales.
Chatbots
Tanto para comprar como para vender una casa, la gran mayoría de las personas recurrimos a Internet. Si bien es cierto, y las estadísticas nos dan la razón, por lo general somos bastante reacios a completar formularios. En cambio, mostramos una gran disposición a hacer consultas a un chatbot.
Estos robots, gracias a la inteligencia artificial, se han convertido en grandes aliados para los negocios inmobiliarios. Pueden estar disponibles 24/7 registrando información valiosa de los contactos y respondiendo a preguntas que le permitan evaluarlos y calificarlos como clientes potenciales para una posterior intervención del agente.
Visitas virtuales
Previo al estado de alarma y confinamiento de la población, la realidad virtual ya había alcanzado una gran aceptación en el proceso de digitalización del sector inmobiliario. Ahora, se ha hecho imprescindible ante la imposibilidad de realizar visitas a las viviendas.
A diferencia de las descripciones y fotografías de los tradicionales anuncios inmobiliarios, las visitas virtuales ofrecen una mejor representación del inmueble y garantizan una mejor experiencia del cliente.
Big Data
El Big Data es una disciplina que contribuye a transformar todos los datos, que genera el sector inmobiliario, y que no son pocos, en conocimiento para ayudar a los agentes a tomar decisiones estratégicas.
Tengamos presente que el Big Data no es sólo recopilación de datos para una inmobiliaria, es también el análisis de los mismos para obtener una visión del mercado como nunca antes se había logrado.
Y lo más importante, el Big Data permite segmentar el mercado objetivo y conocer los perfiles de clientes ideales con una gran exactitud. Facilitando que el asesor inmobiliario se adelante a la competencia y contacte con el cliente potencial con una oferta totalmente personalizada.
Firma digital
La firma digital ha facilitado y ha agilizado durante los últimos años cualquier trámite relacionado con el proceso de alquiler o compraventa de un inmueble.
Sin duda, se trata de otra gran herramienta para mejorar la experiencia de los clientes ahorrándoles tiempo en desplazamientos innecesarios o gestiones que pueden resolverse a distancia sin complicaciones.
Para ello, recomendamos el uso de programas específicos que permitan cerrar operaciones con seguridad para todas las partes intervinientes.
Iniciar la transformación digital en un negocio inmobiliario es cuestión de analizar las necesidades actuales del mismo y estudiar las herramientas adecuadas para cubrirlas.
Esta digitalización no tiene porqué requerir grandes cambios estructurales o una elevada inversión inicial. Opciones asequibles como poner en marcha un CRM inmobiliario, mejorar la experiencia del cliente y dedicar algo más de tiempo a organizar y analizar los datos pueden proporcionar grandes resultados a muy corto plazo. Garantizado.
El dilema eterno cuando estamos estudiando la contratación de una hipoteca ¿interés fijo o variable?
Si ya has encontrado vivienda, el siguiente paso que debes dar para comprar tu casa es buscar la financiación que más se ajuste a tu situación económica. Y en este punto, precisamente, es donde te surgirán la gran mayoría de las dudas: ¿qué hipoteca es la mejor?, ¿pagaré siempre lo mismo?, ¿cuánto variará mi hipoteca con los años?, ¿es preferible pagar menos al principio?,…
Para que puedas tomar la decisión más acertada en lo que al tipo de hipoteca se refiere, es muy importante que conozcas los dos tipos de préstamos hipotecarios que existen –hipotecas fijas e hipotecas variables– , además de lo que implica elegir una hipoteca fija o variable en estos momentos y de cara a los próximos años.
Con una hipoteca fija tendrás la tranquilidad de pagar siempre la misma cantidad de dinero en cada cuota del préstamo hipotecario. Esto es así porque una hipoteca a tipo fijo no depende de ningún índice referencia y no le afectan ni benefician las fluctuaciones de los mercados financieros. Se le aplica siempre el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo.
Todo apunta a que los préstamos hipotecarios fijos seguirán dominando las contrataciones, pese a que existe la probabilidad de que estos sean más caros. Recuerda que, además, las hipotecas fijas ya tienen cuotas mucho más caras que las variables de por sí.
Las razones para ello son más que obvias. Una hipoteca fija garantiza mayor seguridad ante cualquier época de incertidumbre económica y evita que las cuotas puedan verse afectadas por una subida inesperada del tipo de interés.
No obstante, siempre hay quienes están dispuestos a arriesgar y se plantean hasta qué punto puede llegar a subir el Euríbor como para que una hipoteca fija sea más rentable que una variable.
Un hipoteca a tipo variable depende de un tipo de interés compuesto por un diferencial fijo sumado a un índice de referencia, el cual por lo general es el Euríbor. Esto implica que el importe de las cuotas mensuales a pagar subirá o bajará en función de las variaciones del índice de referencia.
Aunque las hipotecas fijas aseguran estabilidad, a día de hoy son muchos los que prefieren una hipoteca basada en el Euríbor. Estas son las razones:
Actualmente el Euríbor a 12 meses se encuentra en mínimos que podemos categorizar de “históricos”. Tras meses y meses subiendo sin parar en 2018, en marzo del año pasado registró una gran bajada. Una tendencia que se mantuvo hasta final de año llegando a desplomarse. De hecho, se prevé que se encuentre y mantenga en su nivel más bajo.
Esta situación ha hecho que miles de hipotecados se hayan beneficiado de una importante rebaja en la cuota mensual de su hipoteca y que quienes están a punto de contratar una acaben firmando una hipoteca a tipo variable.
Pese a la bajada del Euríbor y el incremento de hipotecas variables firmadas en España, las hipotecas fijas siguen siendo las más contratadas según las estadísticas del INE, las cuales apuntan a que más de la mitad de las operaciones que se han cerrado este año son a tipo fijo.
Una de las razones por las que esto es así se debe a que el mercado y los expertos dan por hecho que la bajada del Euríbor es algo circunstancial y acabará subiendo al igual que lo harán todas las hipotecas que estén referenciadas a este indicador.
Puesto que no existe la hipoteca perfecta, debes basar la elección de una hipoteca fija o variable teniendo siempre en cuenta tus circunstancias personales y económicas. Desde tu situación laboral, tu sueldo, contrato,… hasta el importe de la vivienda que deseas comprar y el dinero del que dispones ahorrado.
Nivel de ingresos actuales y de los próximos años.
Capacidad de asumir riesgos económicos.
Plazos de amortización de las hipotecas.
El interés de una hipoteca fija.
El interés de una hipoteca variable.
Por último, también será muy interesante que compares todas las ofertas hipotecarias posibles, además de negociar las condiciones de las mismas. No es una tarea sencilla, tenemos que reconocerlo, pero si te abruma la idea de hacerlo siempre podrás recurrir a la ayuda de un asesor hipotecariopara que este profesional pueda encontrar la hipoteca que mejor se ajuste a tu perfil.
ASNEF no es más que una base de datos en la que las entidades bancarias realizan consultas cuando un cliente solicita una hipoteca o quiere contratar un servicio como las tarjetas de crédito.
A través de este registro los bancos van a filtrar a los solicitantes de los créditos, lo cual dificultará conseguir hipotecas, préstamos, etc.
Además de esta base de datos existen otras como el RAI que es el registro de aceptaciones impagados, aunque ASNEF es el de referencia para la mayoría de los bancos de España a la hora de la toma de decisiones.
¿Por qué estoy en ASNEF?
Se accede a la base de datos ASNEF cuando se produce el impago de alguna factura. La empresa que no ha recibido el pago del servicio prestado es la encargada de incluir al cliente en este listado.
Posteriormente, el consumidor recibe la notificación en unos 30 días. A partir de ese momento, este cuenta con un periodo de gracia durante el cual podrá abonar la deuda pendiente en un plazo de 10 días.
En el caso de que no ejecute dicho pago será incluido oficialmenteen la lista ASNEF durante 6 años.
Aparecer en esta base de datos dificultará el acceso a una financiación o a la contratación de servicios bancarios, pero no por ello tiene que ser imposible.
Existen otras opciones de financiación para estas situaciones como son los micro préstamos online.
¿Cuáles son las mejores opciones de préstamos con ASNEF?
Si ya estás dentro de ASNEF, es probable que te hayas endeudado por encima de tu capacidad de pago. Por ello, deberías evaluar, antes de volver a solicitar una financiación, si eres capaz de hacer frente a una nueva deuda.
Debes tener presente que, aunque los préstamos con ASNEF son fáciles de solicitar y tramitar, solo deberías acudir a ellos en forma de urgencia y de manera muy esporádica.
Básicamente porque estos préstamos ASNEF tienen la característica de conceder el dinero rápidamente, pero cuentan con un plazo de devolución muy reducido.
Aquí tienes los mejores préstamos con ASNEF para solicitar:
• Fidinda: esta entidad nos ofrece la posibilidad de solicitar préstamos desde 500 hasta los 5.000 euros y con unos plazos de devolución que pueden llegar hasta los 24 meses y con un interés de un 79,8% TAE. Para solicitar este préstamo se deben cumplir una serie de requisitos: tener mínimo 25 años y disponer de una nómina fija.
• Prestamer: ofrece un préstamo que puede ir desde los 50 hasta 300 euros y un plazo de devolución que puede ir desde los 5 a los 21 días. El interés es de un 1.076,40 % TAE y no es necesario presentar una nómina ni un aval, aunque sí un mínimo 18 años.
• Kreditiweb: este préstamo concede desde los 100 hasta los 50.000 euros. Su plazo de devolución es de 30 días hasta 84 meses y el interés mediante un TAE variable por lo que no hay una cuota fija. Los requisitos para poder optar a este crédito son tener mínimo 18 años y nómina fija, pero sin necesidad de presentar un aval.
• Prestamo capital: en esta entidad podemos optar a préstamos que desde los 15.000 euros con una cuantía de hasta el 40% del valor de la propiedad. El plazo de devolución puede llegar hasta los 15 años y el tipo de interés no será constante, sino que será mediante un TAE variable. Los requisitos para solicitar estos préstamos son presentar un aval y tener mínimo 18, pero no es necesario presentar nómina.
Existen varias opciones a la hora de buscar financiación para nuestra futura casa. Muchos bancos ofrecen reducir los intereses del préstamo contratando algunos servicios extra como lo puede ser un seguro de vida u ofreciendo la posibilidad de contratar un seguro de hogar con una hipoteca.
La opción de contratar un seguro de vida con nuestra hipoteca es algo voluntario. La nueva ley hipotecaria que entró en vigor el 16 junio de 2019 regula este aspecto argumentando que los bancos no podrán obligar a los clientes a contratar ningún producto adicional con su hipoteca.
¿Es rentable contratar un seguro de vida?
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es qué cubre un seguro de vida con la hipoteca. En el caso de que el asegurado (el titular o los titulares de la hipoteca) fallezcan o sufran algún accidente, el importe del préstamo hipotecario queda cubierto. El seguro de vida no protege al titular, sino que protege al banco en caso de que el titular no pueda hacer frente al pago de la hipoteca. Sin embargo, supone una gran ventaja para los asegurados, ya que tienen la hipoteca cubierta en caso de accidente y sus herederos no tienen que hacer frente a este préstamo en caso de que fallezcan.
Sin embargo, no todos los seguros de vida cubren lo mismo. En algunos casos el préstamo solo se cubre en caso de fallecimiento del titular, mientras que otros también cubren casos de invalidez permanente o temporal. Es muy importante asegurarnos de todos los supuestos que cubre esta póliza a la hora de contratarla con nuestro banco.
¿Es obligatorio contratar este seguro con el propio banco?
La ley indica que no tenemos por qué contratar este seguro de vida con el banco en el que vayamos a firmar la hipoteca. Puede que resulte más conveniente contratarlo con alguna aseguradora privada en función de la cuota que vayamos a pagar por contratar este seguro. Además, en caso de contratación el consumidor tiene derecho, según la Ley de contratación del seguro, de dar marcha atrás en todo seguro de vida de duración superior a seis meses sin indicación de los motivos y sin penalización alguna dentro del plazo de 30 días siguientes a la fecha en la que el asegurador le entregue la póliza o documento de cobertura provisional.
A la hora de contratar el mejor seguro de vida hay dos aspectos importantes a tener en cuenta:
En España se utiliza el sistema de amortización de hipotecas francés, un mecanismo de cuotas constantes. Esto significa que cada mes el banco recibe unos intereses constantes en función del capital que el titular de la hipoteca tiene pendiente de devolver. Durante los primeros años de hipoteca el capital que se abona es menor que los intereses, mientras que los últimos años sucede lo contrario. La edad de la persona que firma la hipoteca. Estos seguros tienen una prima natural, por lo que a medida que la persona vaya cumpliendo años esto se irá incrementando.
Si tenemos en cuenta que el banco reduce los intereses en caso de que contratemos un seguro de vida con la hipoteca, puede resultar rentable elegir esta opción durante los primeros años de hipoteca, ya que así se reducirá el importe de los intereses cuando la deuda con el banco es todavía muy grande.
Sin embargo, es posible que con el paso de los años sea más rentable cambiar a una aseguradora. Es cierto que al hacer el cambio volverán a subir los intereses, pero en muchos casos el precio del seguro de vida para hipoteca con el banco es muy alto, por lo que al cambiarlo ahorramos dinero aunque suba el interés del préstamo. Además, como la cantidad de dinero que se debe el banco es menor, el interés también, así que apenas se notará en la cuota mensual.
Es muy importante comparar los precios de seguro de vida que ofrecen las distintas aseguradoras y comprobar cuánto cobrarán por el perfil del titular, ya que al haber pasado los años el riesgo ha aumentado y el precio de la póliza será mayor.
¿Hay otras opciones para ahorrar?
Si no queremos contratar ningún producto en el banco, existe la opción de contratar hipotecas sin vinculación. En algunos bancos nos dan la posibilidad de no contratar ningún producto adicional y aún así contar con las mejores condiciones para afrontar el préstamo hipotecario. De esta manera, se obtiene total autonomía para contratar el seguro de vida con la aseguradora que se desee.
En el momento de vender una vivienda podemos pensar que no se necesita ayuda de ninguna empresa para hacerlo, ya que sabemos tomar fotografías y subirlas a portales de compra y venta de inmuebles en Internet.
Pero, en realidad, eso no lo es todo. La venta de una propiedad va más allá, y trae consigo una gran cantidad de complicaciones: la redacción de la documentación legal que requiere la venta de un inmueble, los contratos donde se plasman los acuerdos a los que se ha llegado, reclamación de deudas pendientes que pueda tener la vivienda,…. Inconvenientes, que por supuesto, se resuelven de manera mucho más sencilla si es una inmobiliaria la que se encarga del proceso de venta.
Del mismo modo ocurre cuando lo que se busca es comprar o alquilar una vivienda. La mejor opción es contratar una inmobiliaria. Encontrar un lugar adecuado donde vivir requiere mucho tiempo, y los agentes inmobiliarios se encargan de realizar su trabajo filtrando propuestas y seleccionando las opciones que se ajustan a los intereses de sus clientes.
¿A quién recurrir? ¿Empresas low cost o empresas innovadoras?
Como no profesionales del sector, desconocemos los métodos más eficientes para la compra – venta de un inmueble, mientras que las inmobiliarias sí cuentan con esos conocimientos y experiencia.
En la actualidad, han nacido numerosas empresas low cost inmobiliarias, estas son entidades que proporcionan servicios similares a los de una inmobiliaria tradicional, pero a un menor precio.
Pero lo cierto es que a menor precio, menores son los servicios que prestan a los clientes. Algunos de estos servicios tienen que ser realizados por los propios clientes.
De forma paralela, otros negocios inmobiliarios tradicionales, como Banker&House, inmobiliaria en Cerdanyola del Vallès, han aprovechado para reinventarse y se han ido modernizando conforme a las exigencias de los clientes.
Así es como han surgido inmobiliarias innovadoras, las cuales, además de prestar los servicios de una inmobiliaria tradicional, ofrecen recorridos virtuales o fotografías de 360º, entre otras propuestas rompedoras como las visitas en línea a través de videollamada.
Esto nos lleva a encontrar varias razones por las que elegir una inmobiliaria innovadora frente a una inmobiliaria de bajo coste:
La compra-venta de una vivienda requiere de un profesional a tiempo completo encargado de realizar llamadas, visitas, gestionar trámites… Precisamente algo que no puede ofrecer una inmobiliaria low cost, ya que con estas es el cliente quien asume la responsabilidad de todo.
Una buena inmobiliaria con recorrido conoce cómo funciona el mercado inmobiliario, cuándo la oferta es alta y la demanda baja, cuánto los precios se disparan o caen,…
Además, los agentes inmobiliarios con experiencia son negociadores profesionales, por lo que son las personas indicadas para gestionar la compra- venta de un inmueble. Su único objetivo es conseguir el máximo beneficio para el cliente.
Otro motivo por el que es mejor elegir una inmobiliaria profesional es evitar todo el papeleo. Debido a su amplia trayectoria, una buena inmobiliaria está familiarizada con toda la documentación y conoce la legislación relativa a la compra-venta de una casa.
Inmobiliaria innovadora: Banker & House, en Cerdanyola del Vallès
Frente a la filosofía de las inmobiliarias low cost -reducción de personal, limitación en el servicio de acompañamiento o atención al cliente- todavía es posible encontrar empresas tradicionales que han sabido adaptarse a los tiempos manteniendo su cartera de servicios inmobiliarios al completo.
Ejemplo de ello es la inmobiliaria Banker & House, una inmobiliaria innovadora y puntera, muy bien posicionada en el sector debido a su amplio conocimiento del mercado inmobiliario y su capacidad de gestionar la compra-venta de inmuebles.
Desde sus comienzos, Banker & House apuesta por ofrecer un servicio de atención personalizada a cada uno de sus clientes. Para esta inmobiliaria, establecer una relación de confianza entre empresa y cliente es esencial para lograr una transacción inmobiliaria exitosa.
De hecho, la combinación de servicios inmobiliarios tradicionales -como el trato directo con los clientes- con las tecnologías de venta de inmuebles más modernas ha sido precisamente lo que ha catapultado a esta inmobiliaria catalana al éxito convirtiéndola en un referente en el sector.
Tanto es así que a día de hoy Banker & House es una inmobiliaria referente en el sector, innovadora y puntera, todo un ejemplo de empresas que se dedican a la venta de viviendas con valor añadido.
Una hipoteca variable es un préstamo hipotecario donde cada mes la cuota mensual varía dependiendo del índice de referencia que se ha establecido entre el cliente y la entidad bancaria.
Hace algunos años, estas hipotecas dependían del IRPF o el IRS, pero en la actualidad todas las nuevas hipotecas variables y mixtas están sujetas al euríbor.
El tipo de interés que se aplica es una suma de un diferencial fijo más el valor del euríbor. Lo más común es que el banco actualice los intereses cada seis meses, recalculando así si ha de comenzar a pagarse más o menos.
Cómo funcionan las hipotecas a interés variable
Las hipotecas de tipo variable ofrecen un interés inferior a las hipotecas fijas y un plazo superior a la hora de devolver el préstamo. Al contar con un plazo superior para su devolución, la cuota mensual suele ser menor que la de una hipoteca de tipo fijo, aunque todo depende de las fluctuaciones del euríbor.
Normalmente, las hipotecas variables cuentan con un período de 12 meses donde el tipo de interés aplicado por el banco es fijo, independientemente del valor del índice de referencia. Esto puede ser una ventaja o una desventaja, dependiendo de si el índice sube o baja.
¿Es mejor una hipoteca variables que una fija?
Es complicado decidir cual es mejor, y más cuando el euríbor está a la baja. Por lo que el cliente es el que debe decidir qué riesgos puede llegar a asumir y cuáles no.
Si se quiere tener la seguridad de pagar lo mismo todos los meses y no importa estar pagando durante un gran plazo de tiempo, la hipoteca de tipo fijo es la mejor opción. Si por el contrario se prefiere pagar el préstamo en un menor tiempo y que varíen las cuotas mensuales, lo ideal sería una hipoteca de tipo variable.
Las cuotas a tipo fijo son estables, más seguras y con un mayor atractivo, mientras que las de tipo variable son más baratas a corto plazo, el plazo de devolución puede ser mayor y generalmente conllevan menos comisiones.
Como punto negativo, encontramos que en las hipotecas fijas las cuotas a largo plazo son mayores, la amortización anticipada es más cara y es necesario una mayor comisión de apertura. Mientras que en las variables, las cuotas son inestables, cabe la posibilidad de que a largo plazo se acabe pagando más y las mensualidades del primer año sean más elevadas.
Ventajas de una hipoteca variable
Si el euríbor baja, el interés del préstamo también lo hace. Plazo de amortización más largo que el de una hipoteca fija. Presentan intereses más reducidos. Se piden menos comisiones y vinculaciones.
Desventajas de las hipotecas variables
La cuota mensual fluctúa. Se desconoce cuánto se pagará cada mes. Al fluctuar la cuota mensual, se desconoce el total del precio de la hipoteca. Se sabrá al final de la vida del préstamo. No permite planificar la economía. Si el euríbor sube, el interés es mayor. Cuánto más grande sea el plazo de amortización, más intereses habrá que pagar. La negociación es más complicada. Interés fijo inicial de hasta 24 meses.
Cómo pedir una hipoteca variable
Para solicitar una hipoteca es aconsejable tener cinco requisitos básicos que toda entidad bancaria te va a pedir:
Tener unos ahorros del 30 % del valor de la vivienda. Los préstamos hipotecarios no suelen cubrir el 100 % del valor de la vivienda, solo un 80 % en el caso de las primeras viviendas y menor en el caso de las segundas. Esto hace que los clientes tengan que aportar el porcentaje restante hasta cubrir el total del importe. Además, hay que tener en cuenta los gastos de compraventa y los de escritura de la hipoteca que en conjunto equivale a un 10 % o 12 % de la vivienda.
Tener unos ingresos suficientes para hacer frente a las cuotas mensuales. Se ha de ingresar tres veces más del costo de una cuota mensual. Es decir, si la cuota mensual es de 200 euros se debe cobrar más de 600 euros al mes.
Poseer un trabajo estable. Tener un trabajo fijo e indefinido y con cierta antigüedad da la seguridad al banco de que se van a poder afrontar todas las cuotas mensuales.. Las personas autónomas o empresarias tienen que demostrar la estabilidad de su negocio.
Disponer de un historial crediticio excelente. Si en el historial del cliente aparece algún impago o este se ubica en alguna lista de morosos es casi imposible que una entidad bancaria le conceda un préstamo hipotecario. Asimismo, si se tienen en vigor otros tipos de préstamos las posibilidades se reducen aunque nunca se haya incumplido ningún pago de este.
Aportar avales o garantías extra. Si se considera insuficiente el perfil financiero del cliente se puede pedir un aval como garantía por si se incurriera en impagos. El avalista ha de ser consciente de su responsabilidad con el contrato siendo el responsable solidario de la deuda haciendo frente a las siguientes obligaciones:
– Responder por la deuda con todo su patrimonio y bienes.
– Ante el fallecimiento del titular de la deuda antes de la finalización del préstamo, los descendientes se harán cargo del pago y el avalista seguirá siendo la garantía.
– Ante el fallecimiento del avalista, la responsabilidad de hacer frente al aval pasa a sus descendientes.
Además, se debe aportar la siguiente documentación, independientemente de la situación laboral en la que se encuentre:
– Número de Identificación Fiscal (NIF), Número de Identificación de Extranjero (NIE) o pasaporte. – Contrato de señal o de arras, dependiendo de qué se haya firmado. CIRBE. (Datos almacenados en el Banco de España sobre los préstamos, créditos, avales y riesgos que asume una entidad financiera con un cliente). – Declaración del IRPF del último año. – Escrituras de las propiedades que se posean. – Contrato de arrendamiento en el caso de habitar en una vivienda alquilada y últimos recibos del alquiler. – Vida laboral actualizada. – Extractos bancarios recientes.
Consejos a la hora de firmas una hipoteca variable
La lucha entre entidades bancarias por captar clientes hace que estos ofrezcan unas mejores condiciones o bajen sus intereses, pero no se puede olvidar que son empresas y que su intención es sacar el máximo beneficio posible. Te dejamos una serie de consejos a seguir para evitar que añadan un valor mayor a tu préstamo del que deberían:
Comprueba los requisitos. Cada banco es distinto y pide unas condiciones diferentes que puede que otra entidad bancaria no solicite. Es posible presentar una petición a distintos bancos que unos pueden aceptar o denegar siendo en todos casos los mismos factores y documentación aportada. Por ejemplo: la edad, los ingresos al mes y el tipo de contrato que tiene la persona solicitante son claves para aceptar o rechazar la petición.
Tener en cuenta los gastos asociados. No se cubre el 100 % del precio de la vivienda con el préstamo, generalmente se cubre en torno a un 80 % del precio total. Hay que contar con el porcentaje restante o la seguridad de su obtención a la hora de firmar el acuerdo.
El cliente debe hacer frente a alguno de los gastos hipotecarios como el impuesto de actos jurídicos (AJD) y los gastos de compraventa del inmueble (alrededor del 10 %). El banco se hace cargo de los gastos de la notaría, los gestores y la tasación.
Negociar las condiciones. La entidad va a intentar vender productos adicionales, pero no pueden obligar al cliente a que los acepte sin que su decisión les perjudique.
Comparar seguros de vida. Aunque en las hipotecas variables no suelen pedir vinculaciones extras, la entidad puede exigir la firma de un seguro de vida. Antes de contratar el que te ofrecen desde el banco, es recomendable acudir a empresas especializadas para reducir el coste de estos hasta en un 79 %.
Preguntar todas las dudas.
Pedir todo por escrito. El contrato final no es válido hasta que es firmado por un notario, quién se encarga de que este se cumpla.
Hay muchos aspectos que tratar cuando se quiere acceder a la firma de un contrato hipotecario y en la mayoría de ocasiones el cliente es quien se encuentra en desventaja por falta de conocimiento. Por eso, desde dehipotecas.net te ofrecemos la posibilidad de contar con un asesor hipotecario de manera gratuita para que este te asesore y ayude con todo lo necesario.
Cuando hablamos préstamos personales, nos referimos a una operación mediante la que el cliente o prestatario recibe una cuantía de dinero determinada de un acreedor, que suele ser una entidad financiera. El cliente tiene la obligación de devolver la cantidad prestada acompañada de unos intereses, mediante pagos periódicos conocidos como cuotas.
Lo más característico de los préstamos personales es que la entidad no cuenta con una garantía especial, como un aval, para recobrar la cantidad que ha prestado. Aunque si existe una garantía genérica, debido a que el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros.
A parte de esta característica tan diferenciadora de los préstamos personales, existen otras como:
• Al responder con todos los bienes presentes y futuros, hay un mayor riesgo de impago por lo que los tipos de interés suelen ser elevados.
• Su tramitación suele ser mucho más rápida, puesto que no requiere un aval y esto agiliza mucho el trámite.
• El importe del préstamo no suele ser elevado.
• Suelen concederse para la compra de bienes de consumo y servicios.
• No suele comprometer de forma particular ningún bien concreto.
• A la hora de conceder este tipo de créditos se realiza un análisis del patrimonio del deudor, requiriendo documentación adicional que certifique unos ingresos mínimos.
Solicitar préstamos personales
Hay situaciones en las que los préstamos personales no son la mejor opción: casos en los que existe la obligación de pagar otros préstamos, donde la situación laboral está en riesgo,..
Sin embargo, los préstamos personales sí son la solución para comprar un coche, una vivienda o para cubrir un gran gasto cuando no se cuenta con la totalidad del dinero.
No obstante, antes de solicitarlo, hay que tener en cuenta una serie cuestiones:
• Comparar las diferentes ofertas de préstamos personales para conseguir las mejores condiciones posibles.
• Observar bien las comisionesdel préstamo, debido a que ciertos préstamos pueden tener cuotas de apertura o cancelación.
• Algunos préstamos tienen vinculaciones como la contratación de seguros de hogar o vida que encarecen el coste del préstamo.
• Revisar la cuantía a pagar.
• Leer con mucho cuidado la letra pequeña y posibles cláusulas que estén asociadas al préstamo.
Requisitos para pedir préstamos personales
Existen una serie de requisitos para los préstamos personales que por lo general son muy similares en todas las entidades:
• Tener la mayoría de edad y un documento que lo identifique como un DNI, pasaporte o carné de conducir.
• Definir cual es la cantidad exacta necesaria y la finalidad.
• Demostrar solvencia económica y no de tener deudas por impagos ni estar incluido en listas de morosos como RAI o ASNEF. Si es el caso, consulta aquí cómo solicitar préstamos con ASNEF.
• No superar la capacidad de endeudamiento máximo.
• Es posible que se pida en algunos casos, un contrato de trabajo o un justificante de ingresos si eres autónomo.
• Pueden solicitar una garantía de devolución de la deuda.• Una copia de la declaración del IRPF, escrituras de la casa o declaración de bienes, contrato de alquiler, etc.
